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產權登記的用途是什麼?保障權益必備小常識

產權登記的用途是什麼?保障權益必備小常識【貸款就找我】

在進行房屋或土地買賣之前,務必要確認該不動產的產權是否劃分清楚,不僅可以保障自身權益,還能避免日後衍生法律糾紛,因此產權登記是十分重要的。然而產權登記有哪些種類?包含什麼項目?辦理前應該準備什麼資料?不去辦理產權登記會如何?以下將介紹「產權登記」及其相關內容給您。

產權登記是什麼?

在了解產權登記前,得先知道什麼是「產權」。產權意思是指不動產所有權人對其不動產各項權利的總和,如占有、使用、收益和處分等;而產權登記意思則是指「財產所有權登記」,為了避免財產的權力歸屬劃分不清,造成後續買賣糾紛,一般都會建議房屋和土地等不動產,應向地政機關辦理產權登記。

如果購屋時是透過房仲協助處理房屋買賣事宜,買方可以請房仲針對該物件做產權調查,並製作成不動產說明書,以確認產權登記是否合法,及出售之房屋產權登記的完整性,若發現原屋主並未辦理產權登記,就要請屋主出示其他證明文件,如此一來買方才能保障自身權益。

產權登記有什麼種類?

產權登記可分為以下2種:

建物保存登記

剛完工的房屋會進行第一次的測量,並辦理建物保存登記。辦理時應提出使用執照或依法得免發使用執照之證明文件、建物測量成果圖或建物標示圖,其申請條件如下:

  • 建物必須合法
    土地登記規則之規定,建物經建造並領有使用執照後才可以登記,故違章建築不得登記。
  • 基地必須完成登記
    若土地上已有建物者,應於土地所有權完成總登記後,始得為建物所有權第一次登記。
  • 須有基地使用權
    申請人須有使用基地之權利,如地上權、典權、租賃權等,才可以在基地上起造建物。建物與基地非屬同一人所有者,須另附使用基地之證明文件。
  • 須先勘測建物,其方式如下:
    • 申請建物所有權第一次登記前,應先向登記機關申請建物第一次測量。
    • 登記機關勘測完成後,將發給建物測量成果圖(含建物位置圖及平面圖)。

延伸閱讀:未保存登記建物是什麼?對所有權人有何影響?

他項權利登記

他項權利登記係指除了建物保存登記以外的財產權利,包含以下7項:

  • 抵押權
    依據民法第860條之規定,抵押權是指債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得價金優先受償之權。也就是說,債權人為了保障自身債權,要求債務人提供不動產作擔保,向地政機關申請設定抵押權,若無法按時還款,不動產則會被拍賣作為償債之用。
  • 地上權
    依據民法第823條之規定,地上權是指以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。意即僅有房屋的相關權利,沒有土地的權利。
  • 不動產役權
    依據民法第851條之規定,不動產役權是指他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。換句話說,就是土地使用人在他人擁有的土地上能享有的非營利利益,藉此能夠獲得對此一土地特定的有限使用權利。例如擁有A地的某甲可以要求擁有B地的某乙不要在其土地上建設高樓,以保證某甲擁有日照權。
  • 典權
    依據民法第911條之規定,典權是指支付典價在他人之不動產為使用、收益,於他人不回贖時,取得該不動產所有權之權。典權是以物之使用收益為標的的他物權,屬於用益物權,目的在於取得不動產的使用。也就是說,出典人將自有所有的不動產交由典權人,典權人出典人支付一定典價後,對出典不動產享有的占有、使用和收益的權利。
  • 農育權
    依據民法第850-1條之規定,農育權是指在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權,其期限不得逾20年;逾20年者,縮短為20年。但以造林、保育為目的或法令另有規定者,不在此限。
  • 耕作權
    依據土地法第133條之規定,關於公有荒地,承墾人自墾竣之日起,無償取得所領墾地之耕作權。

其中最常見且影響較大的就屬抵押權,假如不動產有向銀行或民間貸款公司辦理貸款,通常不動產必須設定抵押權給貸方,一經設定抵押權的不動產,就不能隨意買賣。

產權登記包含什麼項目?

依不動產的種類,產權登記可分為以下2項:

建物所有權登記

又稱為「建物產權登記」、「房屋產權登記」,在購買房屋時,應依規定在法定期間內向地政機關辦理建物所有權移轉登記,未來如果房屋的使用類型改變,也務必要向地政機關辦理變更登記。假如原屋主曾將該建物之土地抵押給第三人,購屋者要依法取得土地的合法使用權,如此一來產權登記才算完整。

如果是購買中古屋,且原屋主沒有辦理房屋產權登記,購屋者可向賣方索取建物的使用執照,證明該房屋確實為賣方所有,這樣就能避免不肖賣方以假造的房屋地址進行詐財。

土地所有權登記

在購買土地時,也必須在法定期間內向地政機關辦理土地所有權移轉登記,未來如果土地地目變更,也要向地政機關辦理變更登記。若購置的土地其同一區域的鄰近土地需要合併使用時,可至地政機關填寫土地合併申請書,向地政機關申請土地合併,並繳納相關規費,以利於土地管理及使用。

辦理產權登記應準備哪些文件?

以建物保存登記來說,應檢附以下文件:

  1. 登記申請書
  2. 登記原因證明文件(使用執照、完工證明、稅籍證明、水電費證明、戶籍謄本、門牌編釘證明等)。
  3. 全體起造人分配協議書。
  4. 建物測量成果圖(附繪建物位置圖及平面圖)。
  5. 使用基地證明文件(實施建築管理前,使用他人土地為建物基地,應檢附基地所有權人同意書及印鑑證明文件)。
  6. 申請人身分證明文件。
  7. 權利證明文件(申請人非起造人時,應檢附移轉契約書或其他建物所有權證明文件)。

若實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出主管建築機關或鄉(鎮、市、區)公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一:

  • 曾於該建物設籍之戶籍證明文件。
  • 門牌編釘證明。
  • 繳納房屋稅憑證或稅籍證明。
  • 繳納水費憑證。
  • 繳納電費憑證。
  • 未實施建築管理地區建物完工證明書。
  • 地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。若已記載面積者,依其所載認定;未記載面積者,由登記機關會同直轄市、縣(市)政府主管建築、農業、稅務及鄉(鎮、市、區)公所等單位,組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。
  • 其他足資證明之文件。

產權登記的面積範圍如何認定?

不動產產權登記的面積範圍須以實際編定為準,比較好的做法是申請買賣地號的地籍圖謄本,以此申請土地使用分區證明書,釐清登記範圍。有些土地與建築改良物,無法顯示產權登記範圍相關事項,此時土地與建物謄本就非常重要,可以幫助申請人釐清建物分配持分,再將持分部分乘以公共設施總面積,才能確實了解在產權登記上應分攤的公共設施面積有多少。

產權登記未辦會如何?

如果您以「產權登記未辦ptt」為關鍵字去查詢,就會發現這是許多網友的共同疑問。產權登記未辦是指沒有辦理產權登記的房屋,早期建物產權登記採任意登記制,屋主可能持有房屋,卻沒有取得建物所有權狀,像這類不動產的產權登記應提出使用執照,若無使用執照,則必須取得免發使用執照證明,證明文件內容就會包含建物測量成果圖或建物標示圖等。

其實法律並沒有強制建物必須要申請產權登記,有些屋主自行興建的房屋可能會有違建情形,當然這只能指望當地政府是否進行拆除,因此產權登記未辦並不會遭受法規處罰,只是產權登記清楚的房屋在出售或出租時,比較具有優勢,可以避免和購買人或承租人日後產生法律上的爭議。

產權登記Q&A

Q:產權登記未辦可以租嗎?

A:可以!沒有辦理產權登記的不動產還是可以出租或承租,只要雙方簽訂租賃契約即可成立,只是租客可能會考量該不動產未來是否會發生糾紛,進而考慮承租意願。

Q:借名登記要如何釐清產權?

A:購買不動產向銀行貸款時,通常會由條件較佳者申請貸款,但實際使用、管理和繳交貸款的不一定會是申貸人,這種情況常見於男女朋友、父母、兄弟姊妹,在此建議您最好簽訂一份借名登記契約,也保留貸款繳納收據、雙方對話紀錄等相關文件,來證明自己擁有房屋權利。

Q:產權登記查詢方式為何?

A:如果知道不動產的段、小段、地建號等資料,可透過全國地政電子謄本系統申請電子謄本。若不知道所有人的身分證字號,僅能看到姓氏;若知道所有人的身分證字號,則能看到完整的謄本資料,進而確認該不動產產權之歸屬。

結語

雖然法律沒有明文規定一定要辦理不動產產權登記,但我們還是建議您多研究這方面的資訊,並前往地政機關辦理相關手續,除了可以保障自己的權益外,還能避免與他人產生不必要的法律糾紛。有任何關於產權登記的問題,都歡迎您來找貸款就找我,可撥打服務專線0987-309696,或線上填單,我們將有專人為您服務。

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