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房子過戶要注意什麼?專業代書一次告訴你!

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關於房子過戶有許多的眉角需要注意!你有清楚什麼是房子過戶嗎?究竟房子過戶需要注意哪些問題呢?這篇就要來向您介紹房子過戶的流程,讓你一次瞭解及掌握房子過戶的秘訣!

什麼是房子過戶?

房子過戶指的是透過買賣、繼承、贈與等以上的方式來獲得房產,或者是將名下的房產過戶到其他人的名下,以上我們都稱之為「房子過戶」。

通常,進行過戶的部分都是需要透過房屋權屬的登記中心來辦理,而完成房屋產權變更的手續。簡單來說,就是將房屋的產權從甲方的名下轉移到乙方名下的流程,那麼房產的過戶又分為了幾種不相同的情形,有買賣的房產過戶、贈與的房產過戶、繼承的房產過戶。

房子過戶有哪些要注意?

  • 若需要透過第三方來經手協助過戶,必須留意對方是否有合格的證書及證照才能保障自我的權益。
  • 房子之面積是否與權狀上所敘述的符合。
  • 房子的產權是否清楚,有無確認房子是否有其他設定或抵押、查封等等其他問題,以免過戶後延伸出其他債權問題發生。

房子過戶需要收取哪些費用?

  • 贈與稅(依照地政事務所的公告為主)
  • 印花稅(土地及建物核定契價*0.1%)
  • 地政移轉規費(建物核定契價+土地申報地價)*0.1%
  • 書狀費一份80元
  • 土地增值稅(須申報,若無調漲則無須繳納)
  • 契稅(建物核定契價*6%)

※土地公告現值:至地政司網站查詢

※房屋現值:利用自然人憑證透過地方稅網路申報系統 ,申請房屋稅籍證明即可查詢。

※以上收費皆依照相關單位公告現值為主。

辦理房子過戶的流程?

  1. 至房屋所在地之地政事務所拿取或下載所有權移轉登記書
  2. 至該房子所在地的稅捐稽徵處申報土地增值稅及契稅
  3. 繳交印花稅
  4. 至持有房子者之戶籍所在地的國稅局申報贈與稅 ( 買賣雙方為二等親內,或夫妻贈與房產登記都須申報 )
  5. 至該房子所在地之地政事務所辦理移轉登記

完成以上申辦程序之後,約需要等待3天左右的工作天,就能完成整個過戶的程序。

房子過戶需要提供哪些資料?

  • 所有權移轉登記書
  • 土地、房屋買賣契約書
  • 土地、房屋所有權狀正本
  • 身分證
  • 戶口名簿、戶籍謄本(二擇一)
  • 印章+印鑑證明
  • 土地增值稅、契稅繳款書

家人間房屋過戶流程?要注意什麼地方?

若不是一般買賣型的房屋過戶,而是家人的話,所要留意的地方又不太一樣, 可分為房子過戶夫妻房子過戶子女兩種:

打勾房子過戶夫妻

一般買賣型的房屋過戶需要先把稅務繳清,包含契稅、土地增值稅、印花稅等,而夫妻之間若為贈與型的房子過戶,不用繳納土地增值稅,也無須繳納贈與稅(還是要申報),契稅和印花稅的部分還是要繳交,夫妻房子過戶流程如下:

  1. 填寫贈與移轉契約書
  2. 到房屋所在地的稅捐稽徵處申報土地增值稅與契稅,並繳交印花稅
  3. 至稅捐稽徵處領取土地增值稅不課徵證明書與契稅繳款單
  4. 至持有人之戶籍所在地的國稅局申報贈與稅(免稅)
  5. 至房子所在地之地政事務所辦理夫妻贈與登記

為什麼夫妻贈與房子無需課徵贈與稅呢?那是因為根據遺產及贈與稅法第20條第1項第六款說明,配偶相互贈與之財產,不計入贈與總額。還有土地稅法第28-2條也有規定,配偶相互贈與之土地可申請不課徵土地增值稅。

打勾房子過戶子女

過戶子女就有兩種方式,一為買賣方式,二為贈與方式 兩者要注意的地方不同!

  1. 買賣方式
    如果是以買賣方式將房子過戶子女,流程與我們上面說明的無異,但因為父母子女間為二等親,因此要多一道申報贈與稅的手續,但和夫妻贈與登記一樣都不用繳納此稅負。

    舉例:蔡先生想將房子過戶子女,採買賣方式移轉房屋,須提出實際買賣價格證明文件,交由國稅局,取得國稅局核發的非屬贈與同意移轉證明書,才能辦理移轉登記。

    ※根據遺產及贈與稅法第5條第六款規定:二親等以內親屬間財產之買賣,須課徵贈與稅,但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限。意思也就是說,只有當子女買房子的錢是由自己出的,並非父母貸款或作為擔保人,才可以免贈與稅喔!
  1. 贈與方式
    若是以贈與方式移轉房產 ,就必須申報贈與稅,贈與金額以土地公告現值還有房屋現值為準。贈與人每年會有244萬的免稅額。(免稅額會隨消費者物價指數調整)

    舉例:蔡先生想以贈與方式將房子過戶子女,同年度沒有其他贈與事項,如果此房地公告現值未超過244萬的話,蔡先生就無須繳納贈與稅,但要是超過的話就要依超過金額按比例課稅了!

    ※會有人因為房地現值超過244萬而考慮分不同年度贈與,也就是所謂的「分割贈與」。但每次贈與都須重新計算代書費、地政規費、土地增值稅等費用問題,因此還是要多方考量。

❯ ❯ 延伸閱讀不動產贈與稅怎麼申報?有什麼地方要注意?

房子過戶後再次移轉的稅金問題

還要注意的是,通過贈與或繼承所得的房產,未來受贈人或繼承人要出售時,可能會要繳交高額房地合一稅,尤其越早出售,稅率就越高。

房地合一稅的計算方式是〔(成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額)x規定稅率〕,若為贈與或繼承而得的房屋,取得成本會是受贈或繼承時的「土地公告現值+房屋評定現值」,公告現值比起市價是低很多的,所以會導致稅額提高。

總結

房子過戶流程需要申請的文件及注意的事項太多,不少人一開始會覺得自己申辦即可而疏忽一些細節,導致後續還需補稅跟繳罰鍰。因此還是建議您如果有房子過戶的需求,還是找專業的代書協助辦理最安心。

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