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房屋持分贈與可以節稅?教你看懂免稅額和逐年贈與!

房屋持分贈與可以節稅?教你看懂免稅額和逐年贈與!【貸款就找我】

最後更新日期:2024/06/18

不少人會因為贈與行為獲得房屋、土地等不動產,但若贈與金額超過免稅額,所產生的稅額可不是筆小數目,也讓免稅額及房屋持分贈與的觀念越發重要。房屋持分贈與是什麼?可以如何節稅呢?本篇帶你一次了解!

房屋贈與稅計算方式

贈與稅計算公式為:

  1. 贈與總額-免稅額-扣除額=課稅贈與淨額
  2. 課稅贈與淨額*稅率-累進差額-扣抵稅額=應納贈與稅額

贈與稅稅率及相關名詞說明如下:

贈與稅稅率 •2500萬以下者:課徵10%
•超過2500萬~5000萬:課徵250萬+超過2500萬部分之15%
•超過5000萬:課徵625萬+超過5000萬部分之20%
扣除額包含土地增值稅、契稅或其他贈與之負擔
免稅額•贈與人每人一年免稅額上限為244萬
•一年內不限制贈與人數量,只要一年內總合計贈與金額不超過244萬元,即可享有免稅額
扣抵稅額同年度內同一位贈與人的贈與應納稅額累計後對照可扣抵之稅額

※備註:自民國111年1月1日起贈與稅免稅額為244萬元(98年1月23日至110年12月31日為220萬元)

房屋持分贈與如何節稅?

由於房屋贈與須繳納土地增值稅、契稅、印花稅、贈與稅等稅賦,且贈與稅稅率會因贈與金額而有不同,若沒有規劃好節稅策略,需要繳納的金額就很有可能來到上百萬,而房屋持分贈與就是節稅的方法。

目前每人一年的贈與稅免稅額上限為244萬,若將產權進行分割,透過房屋逐年贈與的方法,只要金額未超過244萬,那麼就能在不繳納贈與稅的情形下將房屋贈與兄弟姊妹、子女等親人。

❯ ❯ 延伸閱讀:不動產贈與稅怎麼申報?有什麼地方要注意?

※貼心提醒:

  • 由於房屋逐年移轉時間較長,所須花費的代書費、地政規費、土地增值稅也都會增加,建議請專家協助
  • 若是房屋贈與子女,請注意父母過世前2年贈與的房屋仍會被計入遺產,可能會課徵遺產稅,建議做好事前規劃

房屋持分贈與流程

以下是房屋分割贈與流程,提醒你贈與流程及應備文件較多,若是想透過逐年贈與的形式節稅,建議先做好事前規劃或請專業人士協助。

  1. 訂定贈與移轉契約
  2. 至土地所在地的稅捐稽徵處,申報土地增值稅與契稅、繳交印花稅
  3. 至持有人的戶籍所在地國稅局,申報贈與稅
  4. 至土地所在地之地政事務所,辦理贈與登記

房屋持分贈與應備文件

  • 土地登記申請書
  • 贈與人之印鑑證明
  • 土地、建物所有權狀正本
  • 贈與人及受贈人之身分證明文件
  • 契稅繳納、免稅或同意移轉證明文件
  • 土地增值稅繳納、免稅或不課徵證明文件
  • 贈與稅繳清(免稅)證明書或不計入贈與總額證明書
  • 土地及建物所有權贈與移轉契約書(正、副本各1份,須完納印花稅)

房屋有貸款可以贈與嗎?

有些人會問:「房屋有貸款未繳清的話,可以贈與嗎?」實務案例上就有客戶擔心如果父母的房子要贈與過戶給孩子的話,房貸的債務人是否會一併移轉?其實不一定!也可以單純只把房子過戶,也就是說房屋的所有權人雖然更改,但房貸債務人維持不變

如果房貸還款狀況正常的話,銀行甚至不會發現房屋已經過戶了。反之,如果房貸遲繳的話,債務人被通知的話銀行也會發現房子的所有權人有更動,此時銀行會要求更換債務人,或要求孩子當爸爸債務的連帶保證人。需要注意的是,房屋贈與後只要債務未清償、抵押權未塗銷,銀行就有權利將房屋法拍來,至於拍賣後剩餘的款項則會發還所有權人。

❯ ❯ 延伸閱讀:房子過戶要注意什麼?專業代書一次告訴你!

結語

以上就是房屋持分贈與的說明,也要提醒民眾,辦理房屋贈與後,受贈人請勿在短期內出售房屋,否則會有高額的房地合一稅,反而無法達到節稅目的喔!

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