房屋持分贈與可以節稅？秒懂免稅額和逐年贈與！

最後更新日期：2023/10/27

近年來房屋贈與的案例在兄弟、夫妻間日漸常見，許多人為了節稅也學會看懂贈與免稅額和逐年贈與的的操作方式，究竟房屋持分還可以贈與嗎？房屋持分過戶有什麼眉角？這和賦稅之間又有什麼關聯呢？本篇帶你一次了解！

房屋持分可以贈與嗎？

房屋持分的狀態通常會因為贈與、繼承等移轉而產生，有些人會問房屋持分的話還可以贈與嗎？實務案例上有的夫妻在婚前就用共同積蓄買了房子，並一人一半持分１/2，婚後因故決定讓一方全部持有，這時候要辦理房屋共同持有贈與及過戶是沒有問題的！

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房屋持分贈與應備文件

• 土地登記申請書
• 贈與移轉契約書正、副本各一份
• 贈與人及受贈人的身分證正本與影本一份
• 土地所有權狀正本
• 建物所有權狀正本
• 土地增值稅不課徵證明書收據
• 契稅繳款書收據
• 國稅局核發的贈與稅免稅證明書及影印本

＊若請他人代辦需要印鑑證明一份（贈與人至戶籍所在地之戶政事務所申請）

房屋持分贈與流程

1. 訂定贈與移轉契約
2. 至土地所在地的稅捐稽徵處，申報土地增值稅與契稅、繳交印花稅
3. 至稅捐稽徵處領取土地增值稅不課徵證明書與契稅繳款單
4. 至持有人的戶籍所在地國稅局，申報贈與稅(免稅)
5. 至土地所在地之地政事務所，辦理夫妻贈與登記

房屋贈與免稅額有多少？持分贈與如何節稅

財政部臺北國稅局表示，依遺產及贈與稅法第22條規定，贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元。也就是贈與人每年不論贈與給多少人，只要所贈與之金額累計不超過220萬元，就可以不用繳納贈與稅。

有些人的不動產如果經評定現值、土地公告現值計算後超過免稅額的220萬元，就會思考該如何節稅，這時候房屋假如為持分的話，透過逐年贈與可以降低賦稅。

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房屋持分逐年贈與是什麼？

房地贈與總額，若超過每年220萬免稅額度該怎麼辦呢？其中一項常見的做法便是，分年、分比例地贈與，也就是所謂的「逐年贈與」。若以逐年贈與的方式進行，那麼每年可以只移轉部分持分的產權，將贈與價值控制在每年的免稅額之內。舉例來說，假設土地總持分10/100，建物持分10/10，土地今年可以先移轉1/100，建物先移轉5/10，讓贈與的總額控制在220萬的免稅額度內，比例可以視情況調整。

不過需要注意的是，雖然這個方法可省下贈與稅，但因為逐年移轉導致移轉時間較長，過程中所需要花費的代書費、地政規費、土地增值稅也都會增加，因此建議可事前規劃或是請專家協助。另外，假如是贈與子女的房屋需要事前謹慎商量，小心避免6 年內不能出售的規定，否則將依更高的比例繳納高額的房地合一稅。

房屋有貸款可以贈與嗎？

有些人會問：「房屋有貸款未繳清的話，可以贈與嗎？」實務案例上就有客戶擔心如果父母的房子要贈與過戶給孩子的話，房貸的債務人是否會一併移轉？其實不一定！也可以單純只把房子過戶，也就是說房屋的所有權人雖然更改，但房貸債務人維持不變。

如果房貸還款狀況正常的話，銀行甚至不會發現房屋已經過戶了。反之，如果房貸遲繳的話，債務人被通知的話銀行也會發現房子的所有權人有更動，此時銀行會要求更換債務人，或要求孩子當爸爸債務的連帶保證人。需要注意的是，房屋贈與後只要債務未清償、抵押權未塗銷，銀行就有權利將房屋法拍來，至於拍賣後剩餘的款項則會發還所有權人。

結語

房屋持分的狀況其實比想像中普遍，包括繼承或是贈與也都會造成房屋持分的狀況，這時候如果想要辦理過戶來移轉，你是否循著上述的流程仔細的思考過你是屬於哪種類型呢？若你還有任何房屋持分贈與的疑問，歡迎向貸款就找我團隊免費諮詢，我們將提供完善的房屋持分及贈與資訊，亦可以協助代辦！