房屋持分贈與可以節稅？教你看懂免稅額和逐年贈與！

最後更新日期：2024/06/21

不少人會因為贈與行為獲得房屋、土地等不動產，但若贈與金額超過免稅額，所產生的稅額可不是筆小數目，也讓免稅額及房屋持分贈與的觀念越發重要。房屋持分贈與是什麼？可以如何節稅呢？本篇帶你一次了解！

房屋贈與稅計算方式

贈與稅計算公式為：

1. 贈與總額-免稅額-扣除額=課稅贈與淨額
2. 課稅贈與淨額*稅率-累進差額-扣抵稅額=應納贈與稅額

贈與稅稅率及相關名詞說明如下：

※備註：自民國111年1月1日起贈與稅免稅額為244萬元（98年1月23日至110年12月31日為220萬元）

房屋持分贈與如何節稅？

由於房屋贈與須繳納土地增值稅、契稅、印花稅、贈與稅等稅賦，且贈與稅稅率會因贈與金額而有不同，若沒有規劃好節稅策略，需要繳納的金額就很有可能來到上百萬，而房屋持分贈與就是節稅的方法。

目前每人一年的贈與稅免稅額上限為244萬，若將產權進行分割，透過房屋逐年贈與的方法，只要金額未超過244萬，那麼就能在不繳納贈與稅的情形下將房屋贈與兄弟姊妹、子女等親人。

❯ ❯ 延伸閱讀：不動產贈與稅怎麼申報？有什麼地方要注意？

房屋持分贈與流程

以下是房屋分割贈與流程，提醒你贈與流程及應備文件較多，若是想透過逐年贈與的形式節稅，建議先做好事前規劃或請專業人士協助。

1. 訂定贈與移轉契約
2. 至土地所在地的稅捐稽徵處，申報土地增值稅與契稅、繳交印花稅
3. 至持有人的戶籍所在地國稅局，申報贈與稅
4. 至土地所在地之地政事務所，辦理贈與登記

房屋持分贈與應備文件

• 土地登記申請書
• 贈與人之印鑑證明
• 土地、建物所有權狀正本
• 贈與人及受贈人之身分證明文件
• 契稅繳納、免稅或同意移轉證明文件
• 土地增值稅繳納、免稅或不課徵證明文件
• 贈與稅繳清（免稅）證明書或不計入贈與總額證明書
• 土地及建物所有權贈與移轉契約書（正、副本各1份，須完納印花稅）

房屋有貸款可以贈與嗎？

有些人會問：「房屋有貸款未繳清的話，可以贈與嗎？」實務案例上就有客戶擔心如果父母的房子要贈與過戶給孩子的話，房貸的債務人是否會一併移轉？其實不一定！也可以單純只把房子過戶，也就是說房屋的所有權人雖然更改，但房貸債務人維持不變。

如果房貸還款狀況正常的話，銀行甚至不會發現房屋已經過戶了。反之，如果房貸遲繳的話，債務人被通知的話銀行也會發現房子的所有權人有更動，此時銀行會要求更換債務人，或要求孩子當爸爸債務的連帶保證人。需要注意的是，房屋贈與後只要債務未清償、抵押權未塗銷，銀行就有權利將房屋法拍來，至於拍賣後剩餘的款項則會發還所有權人。

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結語

以上就是房屋持分贈與的說明，也要提醒民眾，辦理房屋贈與後，受贈人請勿在短期內出售房屋，否則會有高額的房地合一稅，反而無法達到節稅目的喔！