貸款成數不足怎麼辦？如何取得滿意的貸款成數？

無論你是辦理房屋貸款或是土地貸款，都希望可以取得優渥的貸款成數以減少自備款的負擔，不過你知道如何取得滿意的貸款成數嗎？碰到貸款成數不足的時候又該怎麼辦？本篇將與你分享增加貸款成數的幾項祕訣！

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貸款成數是什麼？

「貸款成數」是指民眾向銀行或民間貸款公司申請貸款時，可貸額度的比例，實務案例上以房貸居多。需要注意的是，銀行、民間貸款公司的貸款成數，是以鑑價金額為主，也就是說假如某中古屋鑑價金額為500萬，若貸款成數為5成，那麼申貸人實際可取得的額度為250萬。

貸款成數不足的話表示向機構取得的金額比預期來得少，這也會影響到民眾準備自備款。早前就有案例顯示，某位小姐打算購買市價約一千萬的預售屋，貸款專員向她承諾可以貸到房屋價值的八成，殊不知最終核貸只有七成，該名小姐原先以為可貸八成的話自備款只需要兩百萬，如今銀行少貸一成表示她必須再自行籌措一百萬。

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你或許想問：「貸款成數不足可以解約嗎？」這必須先看你當初與建商如何簽約，若事前簽定合約時無特別標「未達房貸成數可無條件解約」的話，通常是沒辦法解約的。碰上此例，只能透過其他貸款方式如：信用貸款、房地二胎等來填補資金缺口。

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選擇貸款方案最重要的是「利率」和「貸款成數」，假設年利率條件約在1.3%~1.5%間，可貸成數保守以7成來估算的話，只要將自己的「月收入乘以100」就可以約略算出個人「最適合的房貸總額」，將房貸總額再除以0.7，就是個人可負擔的房價。

如果月收入有6萬元的話，那麼最適合的房貸總額則為600萬元，可負擔總價約850萬的物件；若雙薪夫妻每月總收入為12萬元，總額則為1200萬元，可負擔房屋總價約1700萬。

不過需要注意的是，除了貸款成數以外，也要將頭期款、稅費、仲介費或裝潢費納入考量，並做好個人財務規劃才是申貸最保險的作法。

聯徵中心會留有個人的信用評分紀錄，提供銀行審核貸款時作為評估申貸人還款能力的依據。另外如果申貸的銀行為平常薪轉銀行，或是過去有辦過信用卡且還款正常的經驗，貸款成數也會較高。

屋齡如果過於老舊、內部陳設與管線有問題也會影響貸款成數，有的銀行甚至會有「貸款年限+屋齡必須小於50年」的規定，故老屋在貸款申辦上較不利。

坪數少於15坪的多半是小套房，因為物件價值較低，貸款機構多半會認定申貸人的經濟條件也沒有很優渥，再加上坪數低的套房轉手不易，所以很難貸到理想價格。

物件所在的地段是否鄰近市中心、交通便捷程度都會影響貸款成數，即使是中古屋如果位在熱門地段，銀行仍願意提供高貸款成數。反之，若地處偏遠，或位於無尾巷中，貸款成數可能就不太理想。

嫌惡設施包括加油站、垃圾回收廠、電箱及電塔、宗教建築及殯儀館等，這些設施普遍被認為會影響生活品質，因此也會影響貸款成數上限。

申辦貸款，銀行會透過調閱聯徵紀錄來了解申貸人的信用評分，如果有貸款遲繳、法扣、負債比過高、信用卡停卡等信用瑕疵或信用空白的狀況，銀行就會拒絕核貸；不過民間貸款公司的審核就不會這麼嚴格，只要能確定申貸人有能力還款，且物件價值夠高即可申貸，通常透過民間管道都能達到貸款成數９成。

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為了評估申貸人借貸後有無還款能力，具備穩定的工作收入是重要的，通常貸款機構會要求提供工作證或是半年內的薪資轉帳證明，以了解申貸者每個月的薪資匯入、使用情形。

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先搞懂貸款成數的意思再選擇貸款是不是比較安心呢？其實貸款成數的運作邏輯沒有那麼複雜，只要選擇適合的物件、平常妥善培養自身信用價值，屆時要申辦貸款就容易多了！若你對於貸款成數計算仍有疑問，歡迎致電向貸款就找我團隊免費諮詢！

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