貸款成數影響因素有哪些？5原因帶你了解！

最後更新日期：2024/07/05

申辦房屋貸款時，都希望取得好的貸款成數以減少自備款的負擔，不過你知道 貸款成數怎麼算嗎？又有哪些影響房貸成數的因素呢？一起來看貸款就找我的說明！

房屋貸款成數是什麼？

房屋貸款成數是指民眾向銀行申請房貸時，可貸額度占房屋價值的百分比。要注意的是，房貸成數不是以房屋的成交價來計算，而是鑑價金額；貸款機構鑑價後，會根據房屋與個人相關因素決定貸款成數。

貸款成數試算舉例：若房屋鑑價金額為600萬，貸款成數8成，實際可貸額度

即為480萬，表示貸款人還須準備至少120萬的自備款。

影響貸款成數的因素有哪些？

信用評分

聯徵中心有個人信用評分紀錄，提供銀行評估貸款人的還款能力。信用評分650分以上才比較可能過件並獲得較好的房貸額度與利率。

收入情形

須準備足夠證明自身還款能力的財力證明文件，如近1年的薪資所得資料（如扣繳憑單、薪轉存摺內頁明細）等。此外，貸款人的工作狀況也是影響貸款成數的因素之一，若從事領現工作或性質相對不穩定的民眾可能較難獲得較高的貸款成數。

房屋狀況

• 屋齡：房屋若過於老舊可能就會有內部陳設、管線損壞的問題，進而降低房屋價值，因此有些銀行會有「貸款年限+屋齡必須小於50年」的規定。
• 屋型：銀行須考量房屋未來的轉手性和抗跌性，因此房屋類型也很重要。別墅、電梯大樓、樓中樓的估價較高，小套房則是相對不容易向銀行申貸的類型，即便貸款成功，成數也僅5～6成。

坐落位置

物件所在的地段是否鄰近市中心、交通便捷程度都會影響貸款成數，即使是中古屋，如果位在熱門地段，銀行仍願意提供高貸款成數。而六都和新竹的貸款成數最高，若房屋又剛好在都市計畫區內，就有機會取得更好的貸款條件。

周邊設施

周邊若有嫌惡設施，銀行普遍會認為影響生活品質及房價走向，就可能導致貸款成數降低。

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貸款成數限制要注意

近來為了抑制炒房風氣，政府推出一系列的打房政策，其中和貸款成數限制相關的措施有以下3點，建議民眾申貸前要多加留意：

1. 公司法人如購入高價住宅，房貸成數最高4成，且無寬限期。
2. 自然人如購入第三戶、第四戶房屋或高價住宅，房貸成數最高4成，且無寬限期。
3. 自然人如在七都地區購入第二戶房屋，第二間房貸款成數最高6成，且無寬限期。

※補充說明—七都地區：為台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市。

※補充說明—高價住宅：為台北市7000萬以上，新北市6000萬以上，其他縣市4000萬以上之房屋。

如何提高房貸成數？

• 透過房屋所在地銀行鑑價：
  房屋坐落地區的銀行較熟悉區域行情，鑑價時可提供較合理的評估成果。
• 提供條件良好的保證人：
  若貸款人自身條件不足，可提供信用分數高、收入穩定的保證人，提高銀行信心。
• 配購房貸壽險：
  若被保險人在房貸期間因故無法償還房貸，房貸壽險就能優先清償房貸餘額，降低銀行風險。
• 搭配申請信用貸款：
  如本身收入及信用條件都不錯，且房貸缺口金額不大，就可搭配申請信貸填補不足部分，但要留意信貸利率較高及後續會有兩筆貸款要償還，須做好財務管理。
• 自願提高房貸利率：
  若前面幾項方法都無法提高貸款成數，也可考慮是否要自行提高利率，通常房貸利率每提高1碼（0.25%），就有機會再獲得0.5成~1成的貸款成數。

貸款成數常見問題

結語

以上就是貸款成數的介紹，其實貸款成數沒有那麼複雜，只要選擇適合的方案、平常妥善培養自身條件，申辦貸款就容易多了！