貸款成數不足怎麼辦？如何取得滿意的貸款成數？

最後更新日期：2023/10/27

申辦房屋貸款時，都希望取得好的貸款成數以減少自備款的負擔，不過您知道如何取得滿意的貸款成數嗎？貸款成數不足的時候又該怎麼辦？本篇將與您分享影響房屋貸款成數的因素，以及取得成數9成的方法！

房屋貸款成數是什麼？

房屋貸款成數是指民眾向銀行或民間貸款公司申請房貸時，可貸額度占房屋價值的百分比。要注意的是，房貸成數不是以房屋的成交價來計算，而是鑑價金額；貸款機構鑑價後，會根據房屋與個人相關因素決定貸款成數。若房屋鑑價金額為600萬，貸款成數5成，實際可貸額度為300萬。

貸款成數如何計算？影響的因素有哪些？

信用評分高低與銀行互動多寡

聯徵中心有個人信用評分紀錄，提供銀行評估貸款人的還款能力。信用評分650分以上才比較可能過件並獲得較好的房貸額度與利率。另外，若申貸銀行是薪轉銀行，或持有該行正常使用的信用卡，也有望提高貸款成數。

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收入高低與工作性質

收支比（月負債比）是每月要繳的房貸金額占收入的百分比，收支比在70％內都還在銀行可接受範圍，若超過70％就很難貸得過了。另外，就算收入很高，若工作不穩定，比方說自營商、SOHO族、業務人員等，還是不容易拿到高成數，更可能連審核都不通過。

屋齡與屋況

房屋如果過於老舊、內部陳設與管線有問題也會影響貸款成數，有的銀行甚至會有「貸款年限+屋齡必須小於50年」的規定，故老屋在貸款申辦上較不利。

房屋類型

銀行須考量房屋未來的轉手性和抗跌性，因此房屋類型會影響貸款成數。別墅、電梯大樓、樓中樓的估價較高，小套房則是相對不容易向銀行申貸的類型，即便貸款成功，成數也僅5～6成。

所在地段與環境

物件所在的地段是否鄰近市中心、交通便捷程度都會影響貸款成數，即使是中古屋，如果位在熱門地段，銀行仍願意提供高貸款成數。而六都和新竹的貸款成數最高，若房屋又剛好在都市計畫區內，就有機會取得更好的貸款條件。

周邊有無嫌惡設施

嫌惡設施包括加油站、垃圾回收廠、電箱及電塔、宗教建築、殯儀館等，這些設施普遍被認為會影響生活品質，可能導致貸款成數降低。

貸款成數不足怎麼辦？房屋可以解約嗎？

若簽約時未特別標明但書，當遇到銀行購屋貸款核貸成數不如預期，自備款又準備不足而被迫違約時，原本支付的買房訂金也會被沒收。簽約時建議在買賣契約上加註：「以房地為擔保設定抵押權，向XX銀行貸款不足成交價O成時，買賣合約自動解除。」這樣一來，就能在不沒收訂金的狀況下解約。

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房屋貸款成數9成可能嗎？

若銀行房屋貸款成數不足，除了解約之外，其實還有其他方法，也就是向民間申請二胎房貸！民間二胎房貸審核寬鬆，以房屋條件為主要審核依據，個人條件則是作為加分用途，換句話說，不看聯徵信用評分，也不看工作收入，只要房屋價值足夠就可申辦，貸款成數可到9成！

結語

其實貸款成數沒有那麼複雜，只要選擇適合的方案、平常妥善培養自身條件，申辦貸款就容易多了！若您對於貸款成數計算仍有疑問，歡迎致電向貸款就找我團隊免費諮詢！