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買房貸款不可不知的六大面向!少了這點小心吃虧!

買房貸款不可不知的六大面向!少了這點小心吃虧!【貸款就找我】

買房一直是許多人的夢想、人生的里程碑,好不容易存了一筆錢夠支付頭期款時才發現原來申辦房貸比想像中複雜許多!本篇將與你分享申辦房貸前你必須知道的諸多面向,錯過了小心吃虧!

買房貸款是什麼?

「買房貸款」也稱為「購屋貸款」、「房屋第一順位抵押貸款」,意思是買房時由於無法一次負擔上百、上千萬的房價,於是以房屋作為抵押品,向銀行申請貸款並分期攤還。買房貸款在當前的貸款市場中金額最大、期間最長,加上目前買房;賣房的需求與日俱增,因此推出的方案也相當多元。

❯ ❯ 延伸閱讀2022房貸推薦!銀行、政府、民間房貸方案一次看

買房貸款需要評估哪些條件?

打勾還款年限

目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。以房來說,銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命,屋齡越新貸款年限越長。需要注意的是,雖然還款年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多,若能盡快清償是最好的。

打勾貸款成數

銀行提供的買房貸款,會根據客戶的信用評分狀況、財力證明及房屋價值等來評估可貸成數,通常約落在6~8成左右。由於每家銀行的政策都不同,每年多有變動,建議評估、詢問過後再申貸,以免自備款不足就尷尬了。

打勾房貸利率

不同的買房貸款方案,在利率上也會有不同的計息方式,申辦前要了解自己選擇的方案是固定式利率還是分段式利率,才不會影響到財務及還款規劃。

❯ ❯ 延伸閱讀:貸款利率千百種,來看看哪種利率最適合你?

打勾寬限期

申辦買房貸款前可以先了解有幾年寬限期,如果買房並不是打算長久自住,而是有轉手、日後換屋的考量,那麼啟動寬限期只繳利息不繳本金對於這樣的客戶就非常方便。也有人是當前生活出現周轉困難,那麼寬限期可以暫緩利息支出,有助於降低還款壓力。

如何選擇適合的買房貸款?

一般來說,如果每個月的房貸金額超過家庭月收入的35%,就會明顯影響生計,因此建議,每月應繳之房貸金額盡量控制在家戶收入的35%以內,以下簡單五步驟帶你試算:

  1. 合計家戶總月收入。(例如:夫妻月薪合計12萬元。)
  2. 總月收入X 35%=每月合理的房貸支出金額。(例如:12萬元X 35% =42000元。)
  3. 設定房貸利率。(例如:以 2%為計算基礎。)
  4. 根據不同銀行的繳款方案,可用20、30甚至40年期進行房貸試算(40年房貸銀行為數較少),以每個月的「本利平均攤還」不超過42000元為目標找出適合的房貸方案。
  5. 算出來的房貸總額,加上目前手上有的自備款,才是申請房貸信用評分超重要!看完這篇增加過件率買得起的房子。

買房貸款有哪些注意事項?

房屋已有民間私人設定

房屋向銀行申貸前如果有其他民間私人設定的話,銀行多半不會願意承作第二順位抵押貸款,甚至會對於申貸人的還款能力抱持懷疑。所以申貸前需要先確定房屋目前的債權狀況,以免在不知情的情況下被親戚家人拿去辦民間貸款了。

評估自備款成數

自備款如果準備過少,在買房上就會有風險,因為銀行未必會予以你期望的貸款額度。建議你申貸前手邊最好可以拿出三成左右的頭期款,以免買房貸款成數不足。

注意貸款房屋坪數

普遍上來說買房的坪數若介於15~20坪之間,在申辦貸款上會比較不利,因為對銀行來說低坪數的房屋在市場上轉手不易,而且由於申貸人入手價格較低,也會被認為還款能力稍不足。

政府買房貸款-青年首購方案

青年首購方案是政府提供的買房貸款,也稱為青年安心成家貸款。由政府領頭與8家銀行合作,幫助20歲以上青年減輕首次買房壓力。

💡青年首購貸款申辦條件

  1. 貸款人年滿20歲以上
  2. 名下無自有住宅
  3. 若已婚,需本人、配偶及未成年子女名下均無自有住宅

💡青年首購貸款方案內容

  1. 貸款額度上限:800萬元
  2. 貸款成數:最高可貸8成
  3. 貸款年限:包含5年寬限期(因疫情調整),最長30年,採本息平均攤還模式
  4. 貸款標的:於申請日算起前6個月內購買的住宅
  5. 貸款申請期限:日前公告延至2022年12月31日截止

💡青年首購貸款申辦流程

  1. 自配合的8家銀行中擇一申辦
  2. 提交申請人與保證人的身分證影本、印鑑章、財力證明等資料
  3. 銀行針對貸款標的進行不動產鑑價、審核
  4. 銀行專員進行簽約對保,並設定抵押權
  5. 通過青年首購貸款申請後,由銀行放款

❯ ❯ 延伸閱讀:青年貸款條件有哪些?全方位攻略懶人包在這裡

買房貸款常見QA

Q:全額貸款買房可行嗎?

A:基本上銀行核貸成數最高約落在八成,想要全額貸款是沒辦法的。

Q:購買預售屋後才發現買房貸款成數不足怎麼辦?

A:建議申辦貸款前對自身的信用條件、財務規劃有所了解,不要只是輕易聽信建商保證的貸款成數。如果當初簽約並沒有明定「貸款成數不足可解約」,那麼不足的款項只能先透過民間貸款公司代墊了。(延伸閱讀:貸款成數不足怎麼辦?如何取得滿意的貸款成數?

Q:買房貸款可以一併涵蓋裝潢支出嗎?

A:銀行基本上是以房屋的鑑價金額在核貸的,如果你有裝潢上的資金需求,可以先詢問銀行是否有房屋裝潢貸款、修繕貸款或是增貸的選項,或是透過民間房屋二胎來取得裝潢資金也是可以的。(延伸閱讀:買房後沒錢裝潢?裝潢貸款解決你的資金需求!

結語

市面上的銀行目前多有推出買房貸款的方案,建議申貸人在做決定前可以好好貨比三家,若為首購族也不要輕易錯過政府提供的青年首購利息補貼優惠,無論如何找到能負擔的房貸額度與利率是最重要的!

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