預售屋貸款怎麼辦？5分鐘看買預售屋的大小事！

最後更新日期：2023/10/04

預售屋因為付款彈性、戶別選擇多以及能享有客製化變更服務而受到不少首購族青睞，不過購買預售屋多半還是要搭配貸款，那麼預售屋貸款該如何辦理呢？以下就來為您介紹購買預售屋以及申辦預售屋貸款的相關知識。

預售屋和中古屋的優缺點？

預售屋

適合自備款不足、固定收入較高、風險意識高的族群：

中古屋

適合自備款寬裕、風險因應能力較不足的族群。

買預售屋要準備多少錢？

為什麼有人說買預售屋會比較輕鬆呢？因為以同樣貸款7成來看，若是買預售屋，在簽約當下只須付出總價的15％當頭期款，另外15％的工程款則是日後施工時再繳，但若買的是新成屋或中古屋，頭期款就是總價的30％。

對於存款沒有這麼足夠的人來說，把負擔分攤的預售屋付款方式會比較輕鬆，但是雖然輕鬆，卻拉長了付款時間，也增添了現金流上的不確定性，而且要付的總價並沒有因此減少，所以還是要依自身的經濟狀況決定要不要買預售屋。

預售屋款項繳納方式？

預售屋繳交頭期款後，必須於施工期間繳納工程款，金額約為房屋總價的10％～15％，收費方式分為3種：

按工程期繳納

依照工程進度分期繳納工程款，建商通常會設定3～5個工程階段。

按月繳納

開工之後，無論施工進度如何，皆須按月繳納工程款，也就是說建商會把須支付的所有金額攤提在施工期間的每個月中。

按一次性繳納

若為工程零付，代表工程款不用於施工期間繳納，而是等到結構體完成、領取使用執照或交屋時一併繳交。

預售屋貸款申請方式？

預售屋完工後，就要支付交屋款，而占房屋總價70～80％的交屋款就要靠銀行貸款來籌措了。找預售屋貸款銀行的方式有以下2種：

建商貸款

通常建商都會有固定配合的銀行做「整批分戶貸款」，而因為申請量大，所以這種情況下預售屋貸款成數及利率都會比較好看，比如說套房這種特殊物件，一般銀行貸款約6～7成，如果建商大量貸款，也許能夠增加到8成。

要注意的是，有些建商會以預售屋貸款9成作為招攬生意的噱頭，但相對而言，貸款越多負擔也越重，申辦前要審慎評估適合與否。

自辦貸款

買預售屋也不一定要找建商配合的銀行，自己挑銀行貸款也可以，不過貸款條件可能就不會那麼好。建議有以下3種狀況再自己找銀行辦理預售屋貸款：

• 其他銀行提供優質客戶專案：有些銀行為了吸引客戶，會推出更優惠的房貸專案，若您的條件非常好，或是屬於醫師、律師、會計師等菁英客群，自辦貸款就有機會談到更好的利率和成數。
• 想辦特定銀行才有的房貸商品：有些房貸商品只有特定銀行才有提供，比方說40年房貸。若有特殊需求，自己找銀行較有多元選擇。
• 整批分戶貸款剔除掉特定客戶：有些建案的貸款專案會針對客戶條件設定標準，比方說只接受收入高的客戶，而若申請人的條件剛好沒有那麼好，就會導致預售屋貸款沒過，這時候自辦貸款還有與銀行討論的空間。

如何補足預售屋貸款不足成數？

提供證明

2011年修法後，銀行已經不得向借款人要求提供連帶保證人，也不能在借款人有足額擔保的情況下要求提供一般保證人，但借款人若想拉高貸款成數，還是可以主動找保證人，強化自己的貸款條件；或者，借款人也可將名下的其他不動產提供給銀行作為抵押品。

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其他方案

銀行為了拉攏客戶，都會有各種買房貸款方案存在，若是一般房貸無法給予足夠的成數，可以與銀行端協商，看是否有別的貸款產品可以選擇，讓自己的成數提高。

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申請信貸

申請個人的信用貸款也是一個補足不足成數的方法，但是信用貸款利率較高，一般就是3％起跳，比起房貸利率貴上不少，因此信貸可以說是最後的選擇。

結語

有些建商在預售屋買賣契約書裡告知民眾可申請8成銀行貸款，但最終買方在辦理房貸時，銀行鑑價後可能只能貸款房屋總價的7成，所以最好在下訂前就準備好3成自備款比較保險。