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預售屋貸款怎麼辦?5分鐘看買預售屋的大小事!

預售屋貸款怎麼辦?5分鐘看買預售屋的大小事!【貸款就找我】

最後更新日期:2023/10/04

預售屋因為付款彈性、戶別選擇多以及能享有客製化變更服務而受到不少首購族青睞,不過購買預售屋多半還是要搭配貸款,那麼預售屋貸款該如何辦理呢?以下就來為您介紹購買預售屋以及申辦預售屋貸款的相關知識。

預售屋和中古屋的優缺點?

預售屋

適合自備款不足、固定收入較高、風險意識高的族群:

優點 1. 屋況全新。
2. 自備款較低。
3. 貸款成數高。
4. 房屋選擇多。
5. 施工前可依個人喜好修改格局,彈性較大。
缺點 1. 房屋單價較高。
2. 無法立即入住。
3. 無法精準估算貸款負擔。
4. 如果建商倒閉,買屋人易遭受損失。
5. 施工期長、沒有成品可看,會有實品與合約不符的風險。

中古屋

適合自備款寬裕、風險因應能力較不足的族群。

優點 1. 房屋單價低。
2. 貸款負擔可精準估算。
3. 可看實品,較能了解房屋實際狀況。
缺點 1. 自備款比例較高。
2. 部份房屋產權複雜,可能出現多人持分的狀況。
3. 部份高齡中古屋可能需要花一筆修繕或裝潢費用。

買預售屋要準備多少錢?

為什麼有人說買預售屋會比較輕鬆呢?因為以同樣貸款7成來看,若是買預售屋,在簽約當下只須付出總價的15%當頭期款,另外15%的工程款則是日後施工時再繳,但若買的是新成屋或中古屋,頭期款就是總價的30%。

對於存款沒有這麼足夠的人來說,把負擔分攤的預售屋付款方式會比較輕鬆,但是雖然輕鬆,卻拉長了付款時間,也增添了現金流上的不確定性,而且要付的總價並沒有因此減少,所以還是要依自身的經濟狀況決定要不要買預售屋。

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預售屋款項繳納方式?

預售屋款項繳納方式

預售屋繳交頭期款後,必須於施工期間繳納工程款,金額約為房屋總價的10%~15%,收費方式分為3種:

打勾按工程期繳納

依照工程進度分期繳納工程款,建商通常會設定3~5個工程階段。

打勾按月繳納

開工之後,無論施工進度如何,皆須按月繳納工程款,也就是說建商會把須支付的所有金額攤提在施工期間的每個月中。

打勾按一次性繳納

若為工程零付,代表工程款不用於施工期間繳納,而是等到結構體完成、領取使用執照或交屋時一併繳交。

預售屋貸款申請方式?

預售屋完工後,就要支付交屋款,而占房屋總價70~80%的交屋款就要靠銀行貸款來籌措了。找預售屋貸款銀行的方式有以下2種:

建商貸款

通常建商都會有固定配合的銀行做「整批分戶貸款」,而因為申請量大,所以這種情況下預售屋貸款成數及利率都會比較好看,比如說套房這種特殊物件,一般銀行貸款約6~7成,如果建商大量貸款,也許能夠增加到8成。

要注意的是,有些建商會以預售屋貸款9成作為招攬生意的噱頭,但相對而言,貸款越多負擔也越重,申辦前要審慎評估適合與否。

自辦貸款

買預售屋也不一定要找建商配合的銀行,自己挑銀行貸款也可以,不過貸款條件可能就不會那麼好。建議有以下3種狀況再自己找銀行辦理預售屋貸款:

  • 其他銀行提供優質客戶專案:有些銀行為了吸引客戶,會推出更優惠的房貸專案,若您的條件非常好,或是屬於醫師、律師、會計師等菁英客群,自辦貸款就有機會談到更好的利率和成數。
  • 想辦特定銀行才有的房貸商品:有些房貸商品只有特定銀行才有提供,比方說40年房貸。若有特殊需求,自己找銀行較有多元選擇。
  • 整批分戶貸款剔除掉特定客戶:有些建案的貸款專案會針對客戶條件設定標準,比方說只接受收入高的客戶,而若申請人的條件剛好沒有那麼好,就會導致預售屋貸款沒過,這時候自辦貸款還有與銀行討論的空間。

如何補足預售屋貸款不足成數?

提供證明

2011年修法後,銀行已經不得向借款人要求提供連帶保證人,也不能在借款人有足額擔保的情況下要求提供一般保證人,但借款人若想拉高貸款成數,還是可以主動找保證人,強化自己的貸款條件;或者,借款人也可將名下的其他不動產提供給銀行作為抵押品

❯ ❯ 延伸閱讀貸款成數不足怎麼辦?如何取得滿意的貸款成數?

其他方案

銀行為了拉攏客戶,都會有各種買房貸款方案存在,若是一般房貸無法給予足夠的成數,可以與銀行端協商,看是否有別的貸款產品可以選擇,讓自己的成數提高。

❯ ❯ 延伸閱讀買房貸款不可不知的五大面向!教您如何輕鬆申貸!

申請信貸

申請個人的信用貸款也是一個補足不足成數的方法,但是信用貸款利率較高,一般就是3%起跳,比起房貸利率貴上不少,因此信貸可以說是最後的選擇。

結語

有些建商在預售屋買賣契約書裡告知民眾可申請8成銀行貸款,但最終買方在辦理房貸時,銀行鑑價後可能只能貸款房屋總價的7成,所以最好在下訂前就準備好3成自備款比較保險。

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