預售屋貸款怎麼辦最划算？讓我們來告訴您

預售屋以付款彈性、戶別選擇多還能享有客製化變更服務，尤其不少預售屋位在重劃區內，受到不少首購族青睞，買房是人生大事，讓我們幫助您了解，申辦預售屋貸款的相關須知。

預售屋和中古屋的優缺點

預售屋適合自備款不足、固定收入較高、風險意識高的族群。

中古屋適合自備款寬裕、風險因應能力較不足的族群。

買預售屋要準備多少錢？

預售屋自備款不足時，以同樣貸款7成來看，在簽約當下，買的是預售屋，則只需要付出總價的 15% 當頭期款，如果買的是新成屋或中古屋，就需要付總價的30%當頭期款，比較之下，買預售屋比較輕鬆。

有些建商會以預售屋貸款9成來做為招攬生意的噱頭，相對而言，對款越多負擔也越重，申辦前要審慎評估適合與否。

對於存款沒有這麼足夠的人來說，把負擔分攤的預售屋付款方式會比較輕鬆，但是雖然輕鬆，卻拉長了付款時間，也增添了許多現金流上的不確定性，而且要付的總價沒有因此減少，所以還是要依自身的經濟狀況而定。

預售屋貸款申請方式

自辦貸款

申貸人條件較好，或是屬於醫師、律師、會計師等菁英客群，自辦貸款則有機會談到較好的利率與成數，若是需要申辦40年房貸等，特殊需求的族群，自辦貸款選擇會比較多元化

建商貸款

當房市反轉或下跌時，建商整批大量貸款，銀行鑑價比較不會有估不到的疑慮，若是購買套房等特殊物件，一般來說銀行貸款多數約6~7成，如果建商大量貸款，也許能夠增加到8成。

什麼是建商貸款？

指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款，建商貸款由於數量通常不多，所以利息通常會跟原本的銀行貸款相同，有的會給予免息零利率的優惠，相對就有較短的還款期，通常是三到五年。

一般預售屋都會由建商配合的銀行，來辦理整批的貸款，這種方式的貸款條件最佳，因此核貸預售屋貸款成數通常也最高。

如果因為某些原因導致預售屋貸款沒過，只要不是買方信用有問題，許建商也會提供建商貸款，來讓買方補足不足的成數。

另外就是抵押權會再增加一個建商，所以若是還不出錢，除了預售屋貸款銀行有權力收回房子，建商也有權力收回房子。

預售屋款項繳納方式

繳交頭期款後，必須於施工期間按期繳納工程款，金額約為房屋總價的10%～15%，收費方式分為兩種：

按工程期繳納

依照工程進度，分期繳納該期工程款，若為工程零付，代表工程款不用於施工期間繳納，而是等到結構體完成、領取使用執照或交屋時一併繳交，簽約前要清楚建商的規定。

按月繳納

開工之後，無論施工進度如何，皆須按月繳納工程款。

按一次性繳納

指工程款不用於施工期間繳納，而是等到結構體完成、領取使用執照或交屋時，再一次把金額繳齊。

如何補足預售屋貸款不足成數？

提供證明

2011年修法後，銀行已經不得向借款人要求提供連帶保證人，若是想要增加自己的貸款條件來拉高貸款成數，可以提出保證人，強化自己的貸款條件。

還有將名下所有的其他不動產、二等親內的不動產來作為抵押品，也是一個提高自己貸款條件的方法。

❯ ❯ 延伸閱讀：貸款成數不足怎麼辦？如何取得滿意的貸款成數？

其他方案

銀行為了拉攏客戶，都會有各種買房貸款方案存在，若是一般房貸無法給予足夠的成數，可以與銀行端協商，是否有別的貸款產品可以選擇，讓自己的成數可以拉高。

❯ ❯ 延伸閱讀：買房貸款不可不知的六大面向！少了這點小心吃虧！

申請信貸

申請個人的信用貸款也是一個補足不足成數的方法，但是信用貸款利率高，一般就是3%起跳，比起房貸利率貴上不少，因此信貸可以說是最後的方案。

結語

有些建商在預售屋買賣契約書裡，告知購屋民眾可申請8成銀行貸款，但最終買方在銀行對保、辦理房貸時，銀行鑑價後可能只能貸款房屋總價的7成，最好在下訂前，就準備好三成自備款比較保險。