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預售屋貸款怎麼辦最划算?讓我們來告訴您

預售屋貸款怎麼辦最划算?讓我們來告訴您【貸款就找我】

預售屋以付款彈性、戶別選擇多還能享有客製化變更服務,尤其不少預售屋位在重劃區內,受到不少首購族青睞,買房是人生大事,讓我們幫助您了解,申辦預售屋貸款的相關須知。

預售屋和中古屋的優缺點

預售屋適合自備款不足、固定收入較高、風險意識高的族群。

優點 1. 自備款低、付款輕鬆。
2. 施工前可依個人喜好修改格局,彈性較大。
缺點 1. 房屋單價較高。
2. 無法精準估算貸款負擔。
3. 如果建商倒閉,買屋人易遭受損失。
4. 施工期長,沒有成品可看,會有實品與合約不符的風險。

中古屋適合自備款寬裕、風險因應能力較不足的族群。

優點 1. 屋況與週遭環境較易掌握貸款負擔可精準估算。
2. 房屋單價低, 可看實品,較能了解房屋實際狀況。
缺點 1. 自備款比例較高。
2. 部份房屋產權複雜,可能出現多人持分的狀況。
3. 部份高齡中古屋可能需要花一筆修繕或裝潢費用。

買預售屋要準備多少錢?

預售屋自備款不足時,以同樣貸款7成來看,在簽約當下,買的是預售屋,則只需要付出總價的 15% 當頭期款,如果買的是新成屋或中古屋,就需要付總價的30%當頭期款,比較之下,買預售屋比較輕鬆。

有些建商會以預售屋貸款9成來做為招攬生意的噱頭,相對而言,對款越多負擔也越重,申辦前要審慎評估適合與否。

對於存款沒有這麼足夠的人來說,把負擔分攤的預售屋付款方式會比較輕鬆,但是雖然輕鬆,卻拉長了付款時間,也增添了許多現金流上的不確定性,而且要付的總價沒有因此減少,所以還是要依自身的經濟狀況而定。

預售屋貸款申請方式

  • 自辦貸款:

申貸人條件較好,或是屬於醫師、律師、會計師等菁英客群,自辦貸款則有機會談到較好的利率與成數,若是需要申辦40年房貸等,特殊需求的族群,自辦貸款選擇會比較多元化。

  • 建商貸款:

當房市反轉或下跌時,建商整批大量貸款,銀行鑑價比較不會有估不到的疑慮,若是購買套房等特殊物件,一般來說銀行貸款多數約6~7成,如果建商大量貸款,也許能夠增加到8成。

什麼是建商貸款?

指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款,建商貸款由於數量通常不多,所以利息通常會跟原本的銀行貸款相同,有的會給予免息零利率的優惠,相對就有較短的還款期,通常是三到五年。

一般預售屋都會由建商配合的銀行,來辦理整批的貸款,這種方式的貸款條件最佳,因此核貸預售屋貸款成數通常也最高。

如果因為某些原因導致預售屋貸款沒過,只要不是買方信用有問題,許建商也會提供建商貸款,來讓買方補足不足的成數。

另外就是抵押權會再增加一個建商,所以若是還不出錢,除了預售屋貸款銀行有權力收回房子,建商也有權力收回房子。

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預售屋款項繳納方式

繳交頭期款後,必須於施工期間按期繳納工程款,金額約為房屋總價的10%~15%,收費方式分為兩種:

打勾按工程期繳納

依照工程進度,分期繳納該期工程款,若為工程零付,代表工程款不用於施工期間繳納,而是等到結構體完成、領取使用執照或交屋時一併繳交,簽約前要清楚建商的規定。

打勾按月繳納

開工之後,無論施工進度如何,皆須按月繳納工程款。

打勾按一次性繳納

指工程款不用於施工期間繳納,而是等到結構體完成、領取使用執照或交屋時,再一次把金額繳齊。

如何補足預售屋貸款不足成數?

提供證明

2011年修法後,銀行已經不得向借款人要求提供連帶保證人,若是想要增加自己的貸款條件來拉高貸款成數,可以提出保證人,強化自己的貸款條件。

還有將名下所有的其他不動產、二等親內的不動產來作為抵押品,也是一個提高自己貸款條件的方法。

❯ ❯ 延伸閱讀貸款成數不足怎麼辦?如何取得滿意的貸款成數?

其他方案

銀行為了拉攏客戶,都會有各種買房貸款方案存在,若是一般房貸無法給予足夠的成數,可以與銀行端協商,是否有別的貸款產品可以選擇,讓自己的成數可以拉高。

❯ ❯ 延伸閱讀買房貸款不可不知的六大面向!少了這點小心吃虧!

申請信貸

申請個人的信用貸款也是一個補足不足成數的方法,但是信用貸款利率高,一般就是3%起跳,比起房貸利率貴上不少,因此信貸可以說是最後的方案。

結語

有些建商在預售屋買賣契約書裡,告知購屋民眾可申請8成銀行貸款,但最終買方在銀行對保、辦理房貸時,銀行鑑價後可能只能貸款房屋總價的7成,最好在下訂前,就準備好三成自備款比較保險。

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