房貸利率怎麼算？2大種類及計算公式看這裡！

最後更新日期：2024/07/12

房貸利率怎麼算往往是民眾申請房貸前的疑問。固定利率、機動利率、一段式利率、分段式利率這些究竟是什麼呢？該如何挑選適合的房貸利率？就讓我們帶你了解貸款利息計算公式！

房貸利率的組成？

房貸利率基本上由「指標利率」和「加碼利率」組成：

• 指標利率：銀行依據金融業現行利率水準計算出的放款成本，通常是以幾家銀行的定儲利率平均值作為基準。各銀行的指標利率雖然都不太一樣，但會落在一定範圍內。指標利率會定期調整，可反映經濟環境和貨幣政策對市場利率的影響。
• 加碼利率：銀行針對個人信用、財務狀況、還款能力、貸款額度等條件進行評估，並考量承作風險、成本及利潤後計算得出的額外利率，反映了銀行對借款人的風險評量。

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房貸利率的種類？

了解基本組成後，就要來看利率的種類，才能進一步知道房貸怎麼算：

固定利率

貸款期間利率保持不變，是預算管理的理想選擇，因為它提供了貸款支出的確定性和安全感，特別是在利率可能上升的經濟環境中。不過，固定利率型房貸並不常見，利率也會稍高一些，而且若未來降息，貸款人也享受不到好處。

機動利率

根據市場條件的變化而調整，也就是說會受到央行升降息影響。雖然能反映市場的實際情況，但若未來利率上升，貸款人的月付額也會增加，帶來預算規劃的不確定性。最常見的指數型房貸就大多採用機動利率計息。

機動利率還可分為2種：

• 一段式利率：指標利率加上「固定的加碼利率」而得，也就是說若指標利率不變，房貸利率就不變。
• 分段式利率：將加碼利率依照貸款時間分段，通常分為2～3段且前期低、後期高，又可稱為「階梯型房貸」。

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房貸攤還方式？

我們知道了房屋貸款利率怎麼算，但卻不知道實際利息多寡，而這就要來看房貸的還款方式了。根據貸款利息計算公式，還款方法可分為以下2種：

本金均攤

計算公式：月繳金額＝（本金總額÷總期數）＋（本金餘額×月利率）

指每月繳交固定額度的本金，利息則基於剩餘本金計算。前期因為剩餘本金高，還款壓力會較大，而隨著本金減少，後期支付利息也會降低，所以每月繳款金額並不固定。

本息均攤

計算公式：月繳金額＝本金×每月應付本息金額之平均攤還率

指將本金和利息平均分配在還款年限中，每月支付總額固定，但本金和利息的比例會不同，本金會遞增，利息則是遞減，是銀行主要採用的貸款攤還方式。公式較複雜，民眾可直接使用網路上的房貸試算工具來計算。

房貸利息試算範例

我們直接以貸款200萬、年利率2％、期限10年來計算本金攤還及本息攤還的應繳金額。

本金均攤

本息均攤

從上面的房貸試算範例可以知道，本金均攤的初期繳款壓力較大，但總繳利息較少，適合想節省總成本或預期未來收入會減少的人；本息均攤則因月繳金額固定，還款壓力較小，但總繳利息較多，適合有固定薪資的上班族或有其他資金規劃者。

影響房貸利率的因素？

目前銀行房貸利率最低基本上都超過2％，不過影響實際利率的因素有很多，最終審核結果如何很難說，但只要掌握以下3大影響利率的因素，就有機會爭取到房貸最低利率。

• 個人信用：貸款人須維持與銀行的良好互動，按時繳交信用卡帳單及貸款，若信用評分佳，就能讓銀行更相信你，並願意給你更優惠的房貸利率。
• 收入條件：若你有穩定的工作及薪轉紀錄，就能佐證自己的還款能力，讓銀行放心。建議申請時一併提供薪轉存摺、扣繳憑單、財產清單等財力證明文件。
• 房屋狀況：申請房貸時，銀行會請鑑價師前往實地查看屋況，若屋齡不高、坐落於精華地段或未來有升值空間，就可替貸款加分，降低房貸利率。

如何選擇適合的房貸利率？

這麼多種房貸計算方式及攤還辦法，到底要怎麼選擇呢？你可以考慮以下4點：

• 風險偏好：對市場變化有較高承受能力者，可選擇機動利率。
• 貸款期限：由於固定利率會比機動利率高一些，若貸款期限較短，預期應不會受升降息影響，可選擇機動利率。
• 財務穩定性：先分析自己的收入穩定性和負債情況，確保選擇的利率計算與還款方式不會對生活造成太大壓力。若想確定預算，可選擇固定利率與本息均攤。
• 市場利率預測：若預期未來利率會下降，選擇機動利率可能較有利。

房貸利率常見問題

結語

以上就是房貸利率怎麼算及房貸還款的相關介紹。再次提醒你，在比對方案中的利率種類及還款方式時，一定要試算，並制定還款計畫，才不會在購入房屋後遇上財務危機喔！