自用住宅重購退稅：換屋族不可錯過的節稅秘笈！

最後更新日期：2023/10/23

自用住宅重購退稅是什麼？

為了避免打房手段影響到非投機客的一般民眾，加重他們換新屋的負擔，政府推出「自用住宅重購退稅」政策來應對。所謂的重購退稅指將房屋移轉過程中產生的稅金退還給民眾，包含土地增值稅、綜合所得稅（舊制）和房地合一稅（新制），透過重購退稅，民眾就能為自己增加一筆換屋基金。

自用住宅重購退稅條件？

若想申請重購退稅，最基本的限制就是新舊房屋都必須為「自用」，且不管是先買再賣，還是先賣再買，都必須在2年內完成。以下再分別詳細說明不同稅賦的退稅條件：

土地增值稅

• 買賣新舊房屋的所有權人為同一人
• 舊屋出售前1年無出租或作營業使用
• 新舊房屋為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有，並設有戶籍
• 新屋自完成移轉登記之日起5年內不可再移轉、出租、供營業使用或將戶籍遷出
• 重購土地有面積限制，都市土地不得超過300平方公尺（約90.75坪），非都市土地不得超過700平方公尺（約211.75坪）

※退稅額度：新地移轉現值－（舊地移轉現值－土地增值稅）

※以上計算結果須為正數才能退稅（大屋換小屋無法退稅）

❯ ❯ 延伸閱讀：自用住宅增值稅條件？節稅秘訣就看這一篇！

綜合所得稅／房地合一稅

• 出售前1年無出租或作營業使用
• 買賣新舊房屋的所有權人為本人或配偶
• 新舊房屋由所有權人本人或配偶、未成年子女設籍並居住
• 新屋自完成移轉登記之日起5年內不可再移轉、出租、供營業使用或將戶籍遷出

※小屋換大屋全額退稅；舊制大屋換小屋不退稅，新制則按買賣價格比例退稅

自用住宅重購退稅其他須知？

• 重購退稅無申辦次數限制
• 若為先買後賣，買新屋時，舊屋必須符合自用住宅要件，包含設有戶籍
• 新購房屋若於完成移轉登記之日起5年內再次移轉、出租、供營業使用或將戶籍遷出，將追繳原退還的稅金
• 綜合所得稅、房地合一稅重購退稅應於新屋完成移轉登記的次日起5年內申辦
• 土地增值稅重購退稅應於新屋完成移轉登記的次日起10年內申辦

申請自用住宅重購退稅應備文件？

• 新舊房地買賣收付價款證明
• 出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本
• 個人房地交易所得稅／房地合一稅核定通知書
• 出售及新購房地之所有權人無租賃情形申明書
• 新購房地之土地及建物所有權狀或其他證明文件影本
• 出售及新購房地向地政機關辦理登記時之契約文件影本
• 於舊自住房屋及新自住房屋已辦竣戶籍登記的戶口名簿影本
• 自用住宅用地重購退稅申請書（可至財政部稅務入口網下載）

自用住宅重購退稅申請流程？

1. 受理案件
2. 審查文件是否齊全
3. 審查重購地是否屬於該機關管轄
4. 確認是否辦理會勘
5. 核定
6. 函復

預售屋也可以辦理重購退稅嗎？

預售屋在還沒蓋好、移轉前，沒有權狀、門牌、戶籍，非屬自用住宅，所以若買賣標的物牽扯到預售屋，就要小心了。預售屋重購退稅的情況可以分為以下2種：

賣成屋、買預售屋

出售自用住宅、購買預售屋的話，若預售屋於舊屋完成移轉登記之日起2年內建造完成，並符合自用住宅規範的話，就可以在期限內申辦重購退稅。

賣預售屋、買成屋

若預售屋還沒蓋好，根本不可能符合自用住宅要件，而重購退稅限制新舊屋都必須是自用住宅，因此如果是先賣後買，就沒機會辦理重購退稅囉！