買賣移轉登記申請辦法？不動產交易前必讀攻略！

最後更新日期：2023/02/10

不動產買賣移轉登記是什麼？

民法第758條規定，「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」，因此不動產買賣必須辦妥所有權移轉登記。

凡是已經登記的土地或建物，發生所有權買賣移轉時，承買人與出賣人必須在訂定契約日起1個月內，向不動產所在地的地政事務所申辦所有權移轉登記，逾期辦理者，每超過1個月處應納登記規費1倍之罰鍰，最高不超過20倍。

買賣移轉登記應備文件？

• 土地登記申請書
• 義務人（出賣人）印鑑證明（義務人未能親自到場核對身分時檢附）
• 土地、建物所有權狀
• 所有權買賣移轉契約書正、副本（正本貼印花稅票，或向稅捐機關申請印花稅總繳）
• 土地增值稅、契稅繳款書或免稅證明書
• 買賣雙方身分證明文件（身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本擇一）
• 其他依法令規定應檢附之文件經申請案件受理機關載明要求加以補齊
• 二親等間買賣移轉，須附贈與稅繳（免）納證明書正、影本

出賣人若在國外，應檢附下列文件：

• 授權書
  所有權人親自向旅居當地我國駐外館處申請授權書簽證，授權國內親友辦理買賣登記，授權書內容應將不動產標的、權利範圍及授權事項填寫清楚。

• 出賣人身分證明文件
  除檢附國內親友（被授權人）身分證明文件、印鑑證明外，仍應檢出賣人（授權人）身分證明文件（原在臺之戶籍謄本、除戶戶籍謄本、身分證影本、戶口名簿影本，或以護照、旅居當地之身分證、居民證、駕照等影本擇一皆可）

買賣移轉登記流程？

1. 訂立契約
   承買人與出賣人共同訂立土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書（公契，一式2份），並蓋妥雙方印章，其中一份契約書貼印花稅票（稅額為買賣價款總金額千分之一）。
2. 申報土地增值稅、契稅
   賣方向不動產所在地的稅捐機關申報土地移轉現值，買方向不動產所在地鄉（鎮、市、區）公所申報契稅。
3. 繳清稅款
   買賣雙方各自繳清稅款。若有欠繳地價稅、房屋稅者，須繳清欠稅款，並至稅捐機關辦理查欠稅費手續。
4. 申請買賣移轉登記
   至地政事務所申辦所有權買賣移轉登記。

所有權移轉登記規費？

所有權移轉登記之規費，土地按申報地價1／1000計收，建物按稅捐機關核定繳納契稅之1／1000計收；另有書狀費每張80元。

不動產所有權移轉注意事項？

不動產移轉時，買賣雙方各有以下注意事項：

出賣人

• 售價得參考土地公告現值及附近成交價格訂定。
• 須負擔土地增值稅。土地增值稅依土地漲價總數額課稅，若土地無增值則免稅。

承買人

• 確定不動產所有權有無限制登記及他項權利設定情形，以維護自身權益。可參考最新的登記謄本。
• 了解不動產有無使用上的限制，可向各縣市都市計畫單位查詢使用管制情形。
• 應確定是與不動產所有權人或其正式委託的代理人訂立買賣契約，否則契約無效。
• 購買後若未辦妥移轉登記，就把不動產出售給第三人，會違反土地稅法第54條第2項、平均地權條例第81條與平均地權條例第83條，可能被處罰鍰、罰金甚至有期徒刑。

※不動產出賣時，地上權人、典權人、承租人、共有人有優先購買之權！

另外要注意的是二等親之間的不動產買賣移轉。有些人會透過虛構買賣試圖逃避贈與稅，其實親屬間的買賣是有明確規定的！根據遺產及贈與稅法第5條第六款，二親等內親屬之間的買賣以贈與論，應課贈與稅，但若能提出已支付價款的證明，且該價款非透過出賣人取得，就可免贈與稅。