交換登記如何辦理？有哪些稅金要繳納？

最後更新日期：2023/02/10

交換登記是什麼？

所謂的「交換」指當事人雙方約定互相移轉不動產，包含「土地與土地交換」、「土地與建物交換」、「建物與建物交換」三種。在雙方約定移轉不動產所有權，並訂立書面契約後，應向不動產管轄機關申請所有權交換移轉登記，權利變更才會生效。

房屋、土地交換登記應於權利變更後1個月內辦理，每逾期1個月，處應納登記費額1倍之罰鍰，最高不超過20倍。

交換登記應付稅金有哪些？

根據民法第398條，「雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定」，也就是說，交換視同買賣，因此相關稅賦包含土地增值稅、契稅和房地合一稅都要申報繳納。

房地合一稅應在所有權移轉的次日起30天內申報；土地增值稅和契稅的申報繳納方式依交換標的物而異，以下分別為您介紹：

土地與土地交換

依土地稅法施行細則第42條，土地交換要分別向原土地所有權人徵收土地增值稅。土地增值稅的計算公式如下：

土地漲價總數額ｘ稅率－（累進差額）

※土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－（原規定地價或前次移轉現值ｘ台灣地區消費者物價總指數／100）－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用）

土地與建物交換

土地向原所有權人課徵土地增值稅，建物向取得建物所有權的人課徵契稅。契稅分為交換契稅、買賣契稅和贈與契稅，「交換契稅」是就兩方物件價值相等部分課稅，金額為「等價部分的2％」；「買賣契稅」和「贈與契稅」則是看「物件價值較低」的一方是否支付物件的差額價款，若有支付，以「差額價款ｘ買賣契稅稅率6％繳納」，若沒有支付，則以「差額價款ｘ贈與契稅稅率6％繳納」。

建物與建物交換

由交換雙方估價立契，各就承受部分申報繳納契稅。交換契稅的部分雙方都要繳納，買賣或贈與契稅則由房屋價值較低的一方繳納。

另外要注意的是，當交換標的價值不相當時，若物件價值低的一方未支付差額，差額部分就相當於另一方的贈與，因此另一方應繳納贈與稅。（遺產及贈與稅法第5條）

交換登記應備文件？

• 交換登記申請書。
• 交換移轉契約書。
• 土地、建物所有權狀。
• 所有權人印鑑證明（所有權人未能親自到場核對身分時檢附）。
• 他項權利人承諾書或同意書（停車位交換時檢附）。
• 增值稅及契稅繳（免）納證明文件。
• 法院許可之證明文件（監護人代理受監護人或受監護宣告之人處分土地權利時檢附）。
• 主管機關核准或同意備查之證明文件（標的為國宅或義務人為財團法人時檢附）。
• 其他依法令規定應檢附之文件經申請案件受理機關載明要求加以補齊。

交換登記申辦作業流程？

1. 申請、收件
2. 計費、收費
3. 審查
4. 核定准登
5. 登錄
6. 校對
7. 地價異動
8. 列印書狀
9. 校狀
10. 書狀用印、結案
11. 異動歸檔