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共有土地如何貸款?5分鐘教您分割與利用的方法!

什麼是共有土地貸款?申辦懶人包重點整理!【貸款就找我】

共同共有土地貸款是相對複雜的項目,若想申辦,通常必須分割土地才能順利進行。那麼共有土地要怎麼借貸、分割呢?共有土地又有哪些利用上的注意事項?讓貸款就找我來為您說明。

如何分割共有土地?

共有土地分為「公同共有」和「分別共有」,貸款若找銀行,不論是哪一種共有方式,都必須所有人一起出面申請,且全部通過聯徵審查才行;民間則可受理分別共有土地貸款,只要一人出面即可。所以要向銀行申貸,首先必須分割土地,讓產權變成1/1。

這裡又要注意另一點,若是分別共有,持分人隨時可提出土地分割的要求,但若是公同共有,依民法第829條規定,必須先終止公同共有關係才能請求分割。公同共有土地通常發生在繼承或合夥的情況,因此要繼承人辦理分割登記,或合夥契約終止,才能將公同共有轉為分別共有,進而分割土地。

分割土地的方式如下:

  • 協議分割:共有人協議分割,不一定要有書面,只要有明示或默示的意思表示,對分割的方式是事前同意或事後追認者,都認定有分割的協議。
  • 調解分割:共有人無法自行協議分割時,任一共有人可向地政機關聲請調解,調解內容須經全體共有人同意。
  • 裁判分割:上述兩種方法都無法成功時,可依土地法第34-1條第6項,在收到地政機關調處通知後,15日內向司法機關訴請裁判分割土地。

延伸閱讀:持分土地是什麼?如何申辦貸款?

共有土地分割流程?

申請人準備以下資料,向地政機關送件並繳納規費,地政機關審查後若准予辦理登記,就會核發土地權狀。

  • 登記申請書
  • 登記原因證明文件(共有土地所有權分割契約書正副本、法院判決確定證明文件等)
  • 土地所有權狀
  • 申請人身分證明文件、印鑑證明
  • 土地增值稅及契稅繳(免)納收據,或不課徵證明文件
  • 其他依法令規定應附文件

找不到共有人如何辦理分割?

由於協議分割與調解分割都須經過所有人同意,因此若有共有人行蹤不明,就只能透過裁判分割來處理了。裁判分割由欲分割之共有人對其餘全體共有人提起訴訟,也就是說,其他不願分割的共有人都是被告,包含行蹤不明者。

雖然其他人都是被告,但法律並沒有規定所有人都要出庭,所以行蹤不明的共有人並不會對訴訟造成影響,只是他就喪失表示意見的權利。

共有人可以在共有的土地上蓋房子嗎?

那若不分割,共有土地可以怎麼使用呢?由於分別共有土地可自由處分自己擁有的部分,所以有人會誤以為,蓋房子只要坪數沒超過持有比例就沒關係,不用徵求他人同意,其實這是錯的!蓋房子已經涉及到「共有物全部」的處分了。

民法第820條規定,共有物的簡易修繕及其他保存行為,可由共有人單獨為之,而蓋房子並不屬於簡易修繕或保存,一般須經過所有人同意才能進行。不過有一個例外。

根據土地法第34-1條,若共有人過半數同意,且應有部分合計也過半數,或者應有部分合計超過三分之二,就可進行處分,不須經所有共有人同意。所以若想蓋房子,記得先看看您所持有的部分是否符合條件。

可以把我持有的共有土地變賣現金嗎?

不想透過貸款獲取資金?那您也可以在符合條件的狀況下出售共有土地。如果您的土地是分別共有,就可以自行出售擁有的部分,但若是公同共有,或者想買賣整塊土地的話,除非如同前述,符合土地法第34-1條規定的情況,否則同樣必須所有人同意。

結語

共有土地容易發生糾紛,且不動產價值高,往往牽涉大筆利益,處理不當的話,日後可能會衍伸出更多問題,建議尋求專業人員的協助。不論您是要辦理持分土地貸款、設定,還是有共有土地使用權、買賣方面的疑問,都向您推薦貸款就找我,我們具備土地相關專業知識,隨時準備為您服務!

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