各通路經銷商案件歡迎配合全台免費諮詢專線 0987-309696

持分土地買賣怎麼做?一次了解管道及注意事項!

持分土地買賣怎麼做?一次了解管道及注意事項!【貸款就找我】

最後更新日期:2024/09/25

持分土地可以買賣嗎?很多人名下擁有持分土地,需要資金時或許會想將它賣出,但卻發現持分土地不好賣,不知道怎麼處理。這篇文章整理了持分土地買賣注意事項、方法及流程,讓你一次了解土地持分的解決辦法!

持分土地是什麼?

當一塊土地的所有權由兩人或兩人以上共同持有時,這塊土地就稱為「共有土地」,這種情況通常是因為兄弟姊妹共同繼承長輩留下來的遺產,又或者是夫妻、合夥人一起購買土地,並將土地記在兩人名下。

土地共有狀態又可分為「公同共有」和「分別共有」:

公同共有

多人共同持有全部土地所有權,沒有劃分明確的比例,最典型的情況就是遺產繼承。處分公同共有土地時,必須經所有共有人同意,法律另有規定者除外。

分別共有

多人對於同一土地各自持有特定比例的產權,也就是所謂的「持分」,持分人可自由處分其持有部分,也可隨時提出土地分割的要求,但法律或契約另有規定者除外。

共有土地的種類【貸款就找我】

持分土地可以買賣嗎?

持分土地屬於分別共有,持分人是可以自由買賣自己持有的比例的,然而如果想出售整塊土地,又或者是想進行公同共有土地買賣,依土地法第34-1條規定,必須同意的共有人數和持有部分合計都過半,或者持有部分合計超過2/3才行。

至於持分土地的買賣,有以下3種管道:

詢問其他持分人

同樣根據土地法第34-1條,持分人在出賣其應有部分時,其他持分人享有「優先購買權」,所以出賣人一定要先以書面通知其他持分人,當其他人沒有購買的意願時,才可以賣給第三人。賣給其他持分人的好處是可以免除尋找和篩選買家的麻煩,並且同時避免產權變得更複雜

尋找第三人購買

向外找尋有意收購持分土地的買家,但對於不熟悉土地買賣法規的持有者來說,這個方法有風險,若無法摸清買家的來頭,可能會遭到利用或詐騙,而且將持分土地隨意賣給外人會讓產權狀態變複雜,日後恐有糾紛發生。

委託民間專業代書

若對於土地買賣法規不熟悉,或是沒有時間處理,就可以考慮委託專業代書代辦,這樣無須自己跑繁雜的流程,也不用自行找買家,相對方便且有保障。

❯ ❯ 延伸閱讀:代書費用如何計算?5分鐘為你說明!

持分土地買賣注意事項?

進行持分土地買賣之前,還有以下事項須注意:

優先購買權

就像前面說的,出賣持分土地時,其他持分人有優先購買權,所以必須先詢問他人有無購買意願,若他人皆不願購買,也建議讓他們簽署不優先購買的切結書,確保所有人都同意進行持分土地過戶,以免未來發生糾紛

※若未通知就賣給第三方,其他持分人有權要求出賣人以市價和售價的價差賠償;若持分人使用優先購買權,後來又改口反悔,須面臨違約賠償責任。

土地買賣價格

出售前再次確認土地交易的價格,以及稅金、文書等相關費用是由買方還是賣方支付。

民間機構的安全性

如果要找民間代書協助出售持分土地,務必注意該業者是否專業合法、經驗豐富,以免遭到非法業者詐騙。

持分土地買賣應備文件?

  • 土地登記申請書
  • 土地及建物所有權狀
  • 買賣雙方身分證明文件及印章
  • 土地增值稅、契稅繳款(免稅)證明書
  • 土地建物買賣所有權移轉契約正、副本
  • 賣方印鑑證明(登記時親自到場提出身分證正本者免提供)
  • 其他法令規定應附文件

持分土地買賣流程?

下面以委託代書買賣為例來說明流程:

  1. 申請:向民間專業代書提出持分土地買賣的申請。
  2. 估價:代書根據客戶所提供物件的地點、格局、公告現值、實價登錄等進行估價,並整理出報告。
  3. 審核:代書將資料提供給客戶,讓客戶了解相關法規、價金、土地價值及持分土地買賣的規劃。
  4. 簽約:確認買賣合約細項後即可與代書機構簽約。
  5. 過戶:代書會協助尋找持分土地買家,順利成交後就會撥款給委託人,完成持分土地買賣。

持分土地不好賣怎麼辦?

由於持分土地產權不完整,在買賣的進行上可能會比較不順利,這時持分人可以選擇進行持分土地分割,讓自己持有的所有權變成1/1

土地分割的方式有以下3種:

協議分割

原則上依共有人協議的方法處理,這項協議不一定要有書面,只要有明示或默示的意思表示,對分割的方式為事前同意或事後追認者,均認為有分割之協議。

調解分割

無法協議分割時,任一共有人可向該縣市的地政機關申請調解,調解成立後,即可送地政機關辦理分割共有物登記。

裁判分割

若共有人不服調解結果,可在收到地政機關調處通知後15日內向法院聲請裁判分割,法院會依照變價分配、原物分配或原物分配兼金錢補償這3種方式來處理共有物。

※提醒你,若是公同共有土地,在公同關係存續中,不得請求分割。(民法第829條

❯ ❯ 延伸閱讀:共有物分割怎麼做?方法與注意事項總整理!

持分土地買賣常見問題

Q.為什麼要進行持分土地買賣?

出售持分土地可能是因為下列原因:
• 使用不便:持分土地的使用、管理和處分經常需要所有持分人達成共識,容易引發紛爭,而且持分人還須每年繳稅,負擔與限制很多。
• 難以貸款:持分土地對銀行來說產權不完整,銀行通常會持保留態度,甚至直接拒絕貸款。
• 產權零碎:持分人過世後,土地將由配偶與孩子繼承,分配之下持分比例會越來越零碎,導致產權更複雜

Q.土地持分買賣價格怎麼計算?

持分土地買賣流程之一是估價,而影響持分土地價格的因素包含以下幾項:
• 公告土地現值
• 實價登錄價格
• 土地坐落位置
• 土地形狀和格局

Q.持分土地不好賣還有其他做法嗎?

持分土地買賣不順利時,可以先進行土地分割,讓產權變成獨立的狀態;然而,土地分割程序繁雜,限制也不少,非常耗費時間和精力,所以如果急需資金的話,建議向民間申請持分土地貸款比較快
❯ ❯ 延伸閱讀:持分土地貸款可以嗎?3分鐘了解申辦秘訣!

Q.持分土地買賣前需要先分割嗎?

不用!持分土地是分別共有狀態,持分人可以直接出售自己持有的比例,不過須注意其他持分人的優先購買權,若發現買賣困難,再考慮提出分割

結語

許多人因為繼承而擁有持分土地,想脫手或解除共有關係卻不知道怎麼做,相信以上的說明已經讓你有了更進一步的了解。如果還有持分土地買賣的問題,也建議尋找專業代書詢問清楚,才不會在交易過程中損害自己的權益喔。

聯絡 撥打公司專線0987-309696,立即為您服務
洽詢 填寫線上申辦表單,由專人與您聯繫

喜歡本篇文章可以多多分享喔

RSS 房產投資

電話
表單
LINE
回到頂部