新北房屋持分有哪些處置方式？這四點打破迷思！

最後更新日期：2024/04/15

你手邊正好有位在新北市的房屋嗎？如果你正困擾於持分房屋綁手綁腳，既不能買賣也不能貸款，那你千萬不可錯過這篇！本篇將向你分享新北房屋持分的四大處置方式，想知道持分贈與、買賣、分割、貸款的你讓我們繼續看下去！

新北房屋持分是什麼？有哪些類型？

「新北房屋持分」是指位在新北市的房產，其產權有2人以上（包含2人）所持有的狀態，會造成房屋持分的原因多半是兄弟姊妹共同繼承了父母輩的房產、夫妻間合買房子、夥伴共同投資等房地產等。而新北房屋持分的種類有下列兩種：

💡公同共有

指共同持有一物之各所有權人，必須要經過所有持分人的同意才能處理房產。換句話說，就是共有人一起擁有全部的所有權，自然就沒有房屋持分比例。

💡分別共有

指共同持有一物之各所有權人都有自己持分的比例，可以各自處理持分之物，例如過戶、買賣、貸款等。換句話說，就是共有人分別持有共同的所有權，並有其特定的房屋持分比例。

新北房屋持分比例算法

房屋持分比例的算法是，假如有2人持分，那每個人的所有權和持分比例就是1/2，若有10個人就是1/10，以此類推，因此每位持有人所擁有的產權都不是完整的，如果後續要做買賣、貸款等處置，往往需要徵得其他持分人同意或是辦理分割，要不然就是得尋求專業代書的幫忙。

新北持分房屋處理方式有哪些？

房屋持分過戶

在沒有限制登記的情況下，持分房子過戶可選擇以「贈與」或「買賣」為登記原因，並辦理所有權移轉登記。

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贈與

房屋持分贈與，多半是夫妻間從當初買房時登記分別共有，後來因規劃考量決定過戶到其中一方；或是父母想將房子過戶給子女，為了節省贈與稅而用分年、分比例的方式進行。

也有部分民眾因為不想繳贈與稅，以買賣之名行贈與之實，但從稅法的觀點來說，二親等內親人間的房屋產權移轉多半屬於贈與，就算親屬間以極優惠的折扣買賣，對國稅局而言，也都是視為贈與而非買賣。如果親屬間真的要以買賣的名義過戶，必須提出對方實際支付相應價款的證明文件，而且買賣過戶雖然不用繳贈與稅，但依然要申報房地合一稅或於綜合所得稅。

※小提醒：二親等內親屬包括血親與姻親，有祖父母、外祖父母、父母、兄弟姊妹及其配偶、子女及其配偶、孫子女及其配偶、外孫子女及其配偶、配偶之祖父母、外祖父母、父母、兄弟姊妹及其配偶、配偶與其前配偶所生之子女及其配偶、孫子女及其配偶、外孫子女及其配偶、養子女與養父母。

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買賣

新北持分房屋是可以買賣的，惟須注意房屋是屬於「共同共有」還是「分別共有」，若屬於前者，需要所有共同持分人皆蓋章同意；若屬於後者，由於其他持分人擁有優先承買權，所以主張出售的一方得先發函通知，確定無持分人打算購買後才能賣給他人。不過持分房屋的產權畢竟不完整，一般人的購買意願不高，出售價格也未盡理想。

房屋持分分割

面臨資金需求時，不論是共同共有或分別共有在資產運用上都綁手綁腳，後續也很容易衍生房屋持分糾紛，如果情況許可的話一般都會建議盡早辦理產權分割以消滅共有關係，將事情簡化並遠離紛爭。

要消滅房屋持分的產權狀態，可辦理共有房屋持分分割，依據民法第823條第1項，共有人除法令另有規定外，可隨時請求分割共有物。而民法第824條規定，共有物的分割，原則上以共有人協議的方法進行，若無法協議決定，可請求法院裁判，分割方式分為以下三種：

協議分割

共有人自行協議出可接受的分割方法，不一定要有書面，只要有明示或默示的意思表示，對於分割方式為事前同意或事後追認者，均認為有分割協議。不過協議分割後，須辦理變更登記才會生效。

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調解分割

如果共有人無法自行協議，可聲請地政機關調解，經全體共有人同意後才算調解成立，不能以多數決決議。

裁判分割

無法協議分割，且經過調解也無效後，可聲請法院進行裁判分割，判決後即生分割效力，不須等到登記或交付。法院裁判分割又分為「原物分割」與「變價分割」，前者表示將房產以原物分配於各共有人；後者表示將房屋進行法拍，拍賣後的金額再依比例分給共有人。

房屋持分貸款

對銀行來說，不管是公同共有或分別共有，都算是產權不完整，為了控管風險，跟避免之後遇到法拍情形還須跟其他共有人交涉，辦理貸款必須要所有持分人的同意才能辦理，無法單就個人持分的部分做審核，也會嚴格檢視申請人的個人信用評分、還款能力。

民間土地持分貸款相對就沒有太多的限制，可以只拿個人持分的部分做貸款，不用土地其他持分人同意，也不會影響到其他持分人的持有部分。跟銀行比起來彈性許多。除了土地沒有限制外，針對貸款人的信用條件、收入情形也都寬鬆很多，主要都以土地價格為審核依據。即使負債比過高、債務協商、貸款遲繳等問題有可申辦，讓土地持分抵押貸款變得輕鬆又方便。

新北房屋持分常見問答

更多新北房屋持分疑問可以尋求誰來幫忙？

無論你當前有無資金周轉的需求，房屋若為持分狀態日後不管是要買賣、贈與或是辦理貸款都不便作業，建議你可以先向貸款就找我團隊諮詢持分地分割的規劃，我們將根據你當前的需求提供房子抵押貸款、買賣收購等方案，並進一步協助你在資金無虞的狀況下辦理產權分割，以絕後患！