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新北房屋持分有哪些處置方式?這四點打破迷思!

新北房屋持分有哪些處置方式?這四點打破迷思!【貸款就找我】

你手邊正好有位在新北市的房屋嗎?如果你正困擾於持分房屋綁手綁腳,既不能買賣也不能貸款,那你千萬不可錯過這篇!本篇將向你分享新北房屋持分的四大處置方式,想知道持分贈與、買賣、分割、貸款的你讓我們繼續看下去!

新北房屋持分是什麼?有哪些類型?

土地持分2大種類【貸款就找我】

「新北房屋持分」是指位在新北市的房產,其產權有2人以上(包含2人)所持有的狀態,會造成房屋持分的原因多半是兄弟姊妹共同繼承了父母輩的房產、夫妻間合買房子、夥伴共同投資等房地產等。而新北房屋持分的種類有下列兩種:

💡公同共有

指共同持有一物之各所有權人,必須要經過所有持分人的同意才能處理房產。換句話說,就是共有人一起擁有全部的所有權,自然就沒有房屋持分比例。

💡分別共有

指共同持有一物之各所有權人都有自己持分的比例,可以各自處理持分之物,例如過戶、買賣、貸款等。換句話說,就是共有人分別持有共同的所有權,並有其特定的房屋持分比例。

新北房屋持分比例算法

房屋持分比例的算法是,假如有2人持分,那每個人的所有權和持分比例就是1/2,若有10個人就是1/10,以此類推,因此每位持有人所擁有的產權都不是完整的,如果後續要做買賣、貸款等處置,往往需要徵得其他持分人同意或是辦理分割,要不然就是得尋求專業代書的幫忙。

新北持分房屋處理方式有哪些?

打勾房屋持分過戶

在沒有限制登記的情況下,持分房子過戶可選擇以「贈與」或「買賣」為登記原因,並辦理所有權移轉登記。

❯ ❯ 延伸閱讀:房子過戶要注意什麼?專業代書一次告訴你!

打勾贈與

房屋持分贈與,多半是夫妻間從當初買房時登記分別共有,後來因規劃考量決定過戶到其中一方;或是父母想將房子過戶給子女,為了節省贈與稅而用分年、分比例的方式進行。

也有部分民眾因為不想繳贈與稅,以買賣之名行贈與之實,但從稅法的觀點來說,二親等內親人間的房屋產權移轉多半屬於贈與,就算親屬間以極優惠的折扣買賣,對國稅局而言,也都是視為贈與而非買賣。如果親屬間真的要以買賣的名義過戶,必須提出對方實際支付相應價款的證明文件,而且買賣過戶雖然不用繳贈與稅,但依然要申報房地合一稅或於綜合所得稅。

※小提醒:二親等內親屬包括血親與姻親,有祖父母、外祖父母、父母、兄弟姊妹及其配偶、子女及其配偶、孫子女及其配偶、外孫子女及其配偶、配偶之祖父母、外祖父母、父母、兄弟姊妹及其配偶、配偶與其前配偶所生之子女及其配偶、孫子女及其配偶、外孫子女及其配偶、養子女與養父母。

❯ ❯ 延伸閱讀:房屋持分贈與可以節稅?秒懂免稅額和逐年贈與!

打勾買賣

新北持分房屋是可以買賣的,惟須注意房屋是屬於「共同共有」還是「分別共有」,若屬於前者,需要所有共同持分人皆蓋章同意;若屬於後者,由於其他持分人擁有優先承買權,所以主張出售的一方得先發函通知,確定無持分人打算購買後才能賣給他人。不過持分房屋的產權畢竟不完整,一般人的購買意願不高,出售價格也未盡理想。

打勾房屋持分分割

面臨資金需求時,不論是共同共有或分別共有在資產運用上都綁手綁腳,後續也很容易衍生房屋持分糾紛,如果情況許可的話一般都會建議盡早辦理產權分割以消滅共有關係,將事情簡化並遠離紛爭。

要消滅房屋持分的產權狀態,可辦理共有房屋持分分割,依據民法第823條第1項,共有人除法令另有規定外,可隨時請求分割共有物。而民法第824條規定,共有物的分割,原則上以共有人協議的方法進行,若無法協議決定,可請求法院裁判,分割方式分為以下三種:

打勾協議分割

共有人自行協議出可接受的分割方法,不一定要有書面,只要有明示或默示的意思表示,對於分割方式為事前同意或事後追認者,均認為有分割協議。不過協議分割後,須辦理變更登記才會生效。

❯ ❯ 延伸閱讀:產權登記的用途是什麼?保障權益必備小常識

打勾調解分割

如果共有人無法自行協議,可聲請地政機關調解,經全體共有人同意後才算調解成立,不能以多數決決議。

打勾裁判分割

無法協議分割,且經過調解也無效後,可聲請法院進行裁判分割,判決後即生分割效力,不須等到登記或交付。法院裁判分割又分為「原物分割」與「變價分割」,前者表示將房產以原物分配於各共有人;後者表示將房屋進行法拍,拍賣後的金額再依比例分給共有人。

打勾房屋持分貸款

對銀行來說,不管是公同共有或分別共有,都算是產權不完整,為了控管風險,跟避免之後遇到法拍情形還須跟其他共有人交涉,辦理貸款必須要所有持分人的同意才能辦理,無法單就個人持分的部分做審核,也會嚴格檢視申請人的個人信用評分、還款能力。

民間土地持分貸款相對就沒有太多的限制,可以只拿個人持分的部分做貸款,不用土地其他持分人同意,也不會影響到其他持分人的持有部分。跟銀行比起來彈性許多。除了土地沒有限制外,針對貸款人的信用條件、收入情形也都寬鬆很多,主要都以土地價格為審核依據。即使負債比過高、債務協商、貸款遲繳等問題有可申辦,讓土地持分抵押貸款變得輕鬆又方便。

新北房屋持分常見問答

Q:新北房屋持分可以單獨設定抵押貸款嗎?

A:房屋得是「分別共有」才可以設定貸款,如果是「共同共有」的房屋就必須要其他持分人同意,或是協議分割後才可辦理。

Q:新北房屋持分如何計算賦稅與戶數?

A:由各共有人按其持分負擔房屋稅繳納義務,所以持分共有房屋原則上是各自算戶數,即持分共有房屋也算各自的1戶,惟本人與其配偶及未成年子女如有同一門牌之房屋持分,則合併列為1戶。

Q:新北房屋持分狀況該如何查詢?

A:可至內政部地政司網站,點選地籍存摺後插入相關憑證即可查詢土地及建物之產權基本資料。

更多新北房屋持分疑問可以尋求誰來幫忙?

無論你當前有無資金周轉的需求,房屋若為持分狀態日後不管是要買賣、贈與或是辦理貸款都不便作業,建議你可以先向貸款就找我團隊諮詢持分地分割的規劃,我們將根據你當前的需求提供房子抵押貸款、買賣收購等方案,並進一步協助你在資金無虞的狀況下辦理產權分割,以絕後患!

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