不動產贈與稅怎麼申報？有什麼地方要注意？

最後更新日期：2024/07/16

台灣房價高漲，許多年輕人已把買房當成異想天開，不過有些家庭的父母或長輩會幫忙資助，但伴隨的贈與稅你了解多少呢？夫妻之間的房屋贈與有沒有贈與稅的問題呢？貸款就找我以房地產贈與為例，為您說明贈與稅的常見問題，繼續看下去吧！

須申報贈與稅的對象有哪些？

根據遺產及贈與稅法第3條、第3-1條，有三種情況須申報贈與稅：

• 經常居住在我國境內的我國國民，要將他在我國境內或境外的財產贈與他人時。
• 經常居住在我國境外的我國國民或外國人，要將他在我國境內的財產贈與他人時。
• 贈與人自願喪失我國國籍後2年內，要將他在我國境內或境外的財產贈與他人時。

須申報並繳納贈與稅者為「贈與人」，但若贈與人行蹤不明，或未於期限內繳納，在我國境內也沒有可供執行的財產，或贈與人死亡但尚未課稅時，受贈人就是納稅義務人。

哪些財產要申報贈與稅？

財產包含不動產、動產及一切有財產價值的權利，如：土地、房屋、現金、股票、存款、信託權益、礦業權、漁業權等，而依遺贈法第20條、20-1條規定，有些財產是不用課徵贈與稅的，像是夫妻之間的贈與、父母於子女婚嫁時贈與之不超過100萬的財物。提醒您，夫妻贈與雖然不用課徵贈與稅，但還是要申報，且不動產贈與記得到地政事務所辦理夫妻贈與登記。

贈與稅怎麼計算？

贈與總額-免稅額-扣除額=課稅贈與淨額

課稅贈與淨額x稅率-累進差額-扣抵稅額=應納贈與稅額

免稅額

每個贈與人每年都有免稅額度，不限贈與對象，只要1年內加起來的贈與金額不超過免稅額，就不必繳納贈與稅。免稅額會隨消費者物價指數調整，2022年起調高為244萬。

扣除額

土地增值稅、契稅及其他贈與負擔。

扣抵稅額

同一年度內，同一贈與人以前各次贈與所繳納的贈與稅，在計算後一次贈與應納稅額時可以扣抵；或經常居住在國內的國民就國外的財產贈與時，如果已經在財產所在地國家繳納贈與稅，經過認證後，就可抵扣國內稅額。

贈與稅率

※贈與稅試算、相關說明查詢皆可到財政部稅務入口網進行。

※貼心提醒：子女登記結婚前後6個月內，每一位父母都享有贈與子女100萬元婚嫁免稅額。

父母贈與不動產，贈與稅怎麼算？

父母贈與不動產有以下三種方式，來看看它們的贈與稅怎麼課：

直接出資購買不動產

• 父母作為承買人：父母和賣方簽訂不動產買賣契約，由父母支付買賣金額，並指定子女為登記名義人的話，便是以不動產做為課稅標的，以土地公告現值及房屋現值為標準價格，計算應繳納之贈與稅。
  ※土地公告現值：至地政司網站查詢
  ※房屋現值：利用自然人憑證透過地方稅網路申報系統 ，申請房屋稅籍證明
• 子女作為承買人：子女和賣方簽訂不動產契約，由父母直接支付賣方買賣價金，這樣的情形為父母無償負擔子女的債務。根據遺贈法第5條規定：在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務須課徵贈與稅，而此時的課稅標的為買賣價金。

※貼心提醒：在房地合一稅上路後，直接贈與不動產不見得划算，若未來子女要出售不動產，取得成本會依受贈時的房地現值計算，而房地現值一定低於市價，可扣除成本被壓低，子女要繳的稅就會更多。

買賣方式移轉不動產

根據遺贈法第5條可以知道，二親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論，所以用父母的名義買入不動產，再出售給子女的話，還是要申報贈與稅喔！但要是可以提出子女已有支付價款的確實證明，且該價款並非父母貸款或提供擔保向他人借的，就不會有贈與稅的問題。

贈與現金給子女

不少父母會透過逐年贈與現金的方式資助，好比夫妻兩人在免稅額內持續贈與多年後，子女大多都能以這筆贈與金額購買房產。

如何申報贈與稅？

• 現場申報：贈與人向贈與時的戶籍所在地的主管稽徵機關辦理。比方說戶籍在臺北市，那便是向財政部北區國稅局或北區國稅所屬分局、稽徵所申報。
• 線上申報：到財政部電子申報繳稅服務網站下載贈與稅電子申辦系統，以申辦資料上傳成功日為申報日，在完成電子申辦的隔日起10天內，檢送證明文件，可用網路傳送、郵寄、親送至贈與人戶籍所在地國稅局所屬分局或稽徵所，就可完成申辦，並可上網查詢贈與稅網路申辦狀況。

申報贈與稅應檢附哪些文件？

• 贈與稅申報書
• 贈與人及受贈人贈與時的戶籍資料（如身分證、戶口名簿等影本各1份）
• 贈與、買賣契約書影本
• 若是現場辦理者，記得攜帶個人印章，以領取贈與稅繳納通知文書，或贈與稅免稅或繳清證明書

贈與稅申報時間？

若在1年內贈與他人的財產總值超過免稅額，應於贈與日後30天內現場或線上申辦。如果有正當理由不能如期申報的話，要在申報期限內以書面向稽徵機關申請延期，延長期限為3個月，若3個月後還是有不可抗力的特殊事由，稽徵機關可視實際情形核定再延長期限。

※贈與人在同1年內贈與他人的財產總額低於免稅額時，可免申報。

結語

稅務相關事項總讓人一個頭兩個大，但又不能不去了解，希望貸款就找我的說明能讓您更清楚不動產贈與稅的眉眉角角，要是有相關問題，建議尋求專業代書協助，才能既不違法，又有節稅的機會喔！