房貸提前還款好處多嗎？優缺點、違約金一次看！

最後更新日期：2024/09/10

當你正背負房貸時，手上多了一筆額外資金，是否第一個念頭就是提前還款呢？房貸提前還款划算嗎？違約金該怎麼計算？更多房貸提前還款相關問題，就看以下文章，讓貸款就找我為你說明！

房貸提前還款方式

房貸提前還款有以下2種方式，提醒你，無論哪種方式，都有可能需支付房貸提前還款違約金，最好審慎評估後再做決定：

1. 房貸提前全部還款：若手上資金充裕，可選擇一次將貸款本金結清，節省後續的利息支出，但通常需繳滿一定期數後，才能提前全部還款，也要注意銀行是否有禁止提前清償的規定。
2. 房貸提前部分還款：因收到年終獎金等因素，手頭多了一筆額外資金，且貸款已繳滿銀行規定期數，但還未超過本金的1/3，就能將這筆資金用來償還部分貸款本金，可再分為2種情形：
   • 縮短貸款年限：償還部分本金後，維持每月還款金額不變，加快還款速度以縮短貸款年限，就可降低總利息支出。
   • 貸款年限不變：提前償還部分本金，貸款年限維持不變，以此降低每月還款金額、減少貸款利息，雖然還款較慢，但可減少日常負擔，提高生活品質。

房貸提前還款優缺點

除了關心房貸提前還款好處，也要留意相關缺點，以用來衡量提前清償是否值得，以下為你整理：

房貸提前還款優點

• 減少整體利息支出
• 降低每月還款負擔
• 不必擔心央行升息

房貸提前還款缺點

• 可能需支付違約金
• 可運用資金減少，失去投資機會

房貸提前還款違約金收取、計算標準

各銀行收取違約金的標準不一，可分為3種等級：

• 嚴格：無論提前清償全部或部份本金，都需支付違約金，如第一銀行、華南銀行、兆豐銀行等。
• 中等：提前清償全部本金，有無申請抵押權塗銷都需支付違約金，如臺灣銀行、永豐銀行等。
• 寬鬆：提前清償全部本金並申請抵押權塗銷，才需支付違約金，如臺灣土地銀行、合庫商業銀行等。

除了償還標準外，各銀行的違約金計算基準也不同，分為原先貸款金額和提前償還本金2種：

• 原先貸款金額：計算時，以原先貸款金額百分比為準。例如，向台北富邦銀行貸款500萬，還款100萬，並在借款日起1年內提前清償，需加收原先貸款金額1%的違約金，那麼違約金就是500萬x1%=5萬元。
• 提前償還本金：計算時，以提前還款金額百分比為準。舉例來說，若向臺灣銀行貸款500萬，還款100萬，並在借款日起1年內提前清償，需加收提前償還本金1%的違約金，那麼違約金就是100萬x1%=1萬元。

想了解更多銀行提前清償違約金資訊，可至各銀行辦理各項消費性貸款提前清償違約金收費標準彙整表查看。

房貸提前還款試算

房貸提前還款利息怎麼算呢？舉例來說，小明和小美各有500萬元的房貸，貸款利率為1.5%，還款年限20年，且為本息均攤，無寬限期。而小明在第5年結束後，多了1筆50萬元的獎金，並在第6年提前清償，小美則維持原來繳款模式，以下表格為你試算2者不同：

從表格可看出，若小明提前償還50萬元的房貸，不僅讓後續月繳金額減少，總支付利息也比原來節省近6萬元。

房貸提前還款流程

1. 通知銀行：若想提前償還房貸，需先主動通知銀行進行申請。
2. 銀行清算房貸：銀行收到申請後，清算申貸人名下的房貸餘額。
3. 銀行通知繳款：銀行清算完畢，會通知申貸人應繳多少款項。
4. 申請抵押權塗銷：當申貸人繳清房貸餘額，向銀行申請抵押權塗銷，並領回清償證明等相關文件。
5. 辦理抵押權塗銷：攜帶身分證、印章和清償證明等文件，到地政機關辦理抵押權塗銷，即完成房貸提前清償的所有程序。
   ❯ ❯ 延伸閱讀：抵押權塗銷登記怎麼申辦？流程與文件一次看！

結語

以上便是房貸提前還款的介紹，貸款就找我再次提醒你，若想要確認提前清償房貸是否值得，可先透過以上方法估算省下的利息和可能需支付的違約金，並審核自身的財務狀況等內容後再決定是否進行喔！