房貸種類怎麼選？資金運用、合適情況一篇告訴你！

最後更新日期：2026/02/04

日常生活中，房貸其實不只是買房的融資工具，更是活化資產的關鍵，選對「房貸種類」，能讓未來的資金調度更有彈性。

不論是自住、投資，或是臨時的資金周轉，選對房貸就有機會能化被動負債為主動資產，馬上就讓貸款就找我教你找到最合適的房貸解方吧！

房貸種類有哪些？

市面上常見房貸種類有以下8種，幫你用表格快速瀏覽後，再做詳細介紹：

指數型房貸（一般房貸）

是申辦比例最高的房貸類型，利率計算方式為「定存利率＋加碼利率」，繳款會依市場升降息而有所變動，適合收入穩定的申請人（可承擔利率波動）。

加碼利率會根據銀行運營成本、風險及貸款人信用而定。

❯ ❯ 房貸利率種類看這篇：房貸利率怎麼算？2大種類及計算公式看這裡！

固定型房貸

採用固定利率計算的房屋貸款，不受到央行調整或市場波動影響，因此每月的繳款金額都一樣。但因房貸年限較長，利率大多偏高，幾乎沒有銀行承作。

混合型房貸

是指數型和固定型房貸的結合，利率採用「固定利率＋機動利率」，也就是只提供前幾期固定利率，之後都採用機動利率計算，常見於政策性房貸（如政府的新青安房貸）；於前期資金繳納時可減輕壓力。

階梯型房貸

以「定存利率＋加碼利率」來計息，利率隨時間分段調升，前期利率較低（甚至低於市場行情），後期則會階梯式跳升：

1. 第1階段：為最長3年的寬限期，每月先償還房貸利息（極低利）。
2. 第2階段：按照銀行合約償還利息和本金（利率稍微回升）。
3. 第3階段：本金、利息會平均分配在剩餘貸款期限（高於一般利率）。

僅適合預期未來收入會成長的申貸人（如剛升遷、創業期），但綜合來看，總利息還是會高於一般房貸。

理財型房貸

又稱回復型房貸、循環型房貸，可將已還款的房貸額度再借出作使用、隨借隨還、且有動用才會按日計息，利率較指數型房貸更高一點。

❯ ❯ 延伸閱讀：理財型房貸優點有哪些？利率比較、條件一次看！

抵利型房貸

銀行會額外開一個活儲帳戶，存入的錢越多，需要繳的利息就會減少，亦可隨時還款；臨時需要錢也能從直接從帳戶提領，但利率就會依帳戶餘額浮動。

若貸款當下已有規劃好未來的資金運用，選擇理財型及抵利型房貸能更節省成本。

保障型房貸

房貸和壽險搭配，若還款期間發生重大意外，可由保險理賠金額來清償剩餘房貸，保障居住品質；但每月除了房貸，還需要多繳一筆保費，可分為遞減型及平準型2種：

二胎型房貸

指在原房貸之外，再用房屋剩餘價值申請第二順位貸款，但風險相對較高，利率也會高於其他房貸種類（多適用短期週轉）；適合房屋有升值、創業需啟動資金或有債務整合需求的申請人。

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房貸還款方式有哪些？

房貸還款有以下5種方式，一樣先為你用表格快速瀏覽，再詳細說明：

本息平均攤還

計算公式：月繳金額（固定）＝本金×每月應付本息金額平均攤還率

• 一般房貸利率約在2.19%~2.5%之間
• 本金和利息平均分配，每月支付金額固定
• 本金和利息的比例會變動，若利率有浮動就須重新調整

本金平均攤還

計算公式：月繳金額＝每個月應該償還的本金（固定）＋當月利息（浮動）

• 初期月付金額高，銀行審核時會更嚴格，還款壓力也較大
• 每月繳還的本金固定，利息則按照剩餘本金計算（會逐月遞減）

含寬限期還款

寬限期內（通常至多為5年），可以先只還利息。

• 前期每個月要償還的金額比較少
• 寬限期結束後就以本息均攤還款

到期後一次清償

貸款期間每個月先只繳利息，等貸款到期後再一次清償本金。

• 適合貸款期間較短的商業性融資公司
• 總利息支出通常會高於一般房貸

循環動用型還款

計算公式：當日實際動用餘額＊（年利率／365）＝當日利息

• 利息依動用金額和天數計算，每個月總結後繳納
• 只適用於理財型房貸，利率約在2.58%~4%左右
• 隨借隨還、一年一約（自動續約），額度內取款通常免手續費

※貼心提醒：若想確認自己比較適合哪一種房貸還款方式，可先利用各銀行網站的房貸試算器進行試算後來評估。

房貸種類能在貸款期間進行變更嗎？

可以，但作業流程會依更改種類而有所不同，以下為你說明：

• 更改還款方式
  假設是想從「本息攤還」改成「本金攤還」，可向原銀行提出「契約變更」，通常會收取3000~6000元不等的手續費。
• 更改房貸類型
  假設是想從「階梯型」換成「抵利型」，那就需要「轉貸」。尋找一家新銀行先幫忙清償原本的房貸，在重新選擇房貸類型；新銀行的開辦費、地政規費等和舊銀行的清償限制，都是需要另外支出的成本。
  ❯ ❯ 延伸閱讀：房屋貸款流程有哪些？申貸前必看5大要點！

房貸種類常見問題

結語

在各房貸種類的比較中，沒有所謂最好的，只有最適合自己的！申貸前先考量好未來是否需要彈性資金作運用，再選擇對應的房貸類型，才能讓房子成為人生的重要資產，而非財務牢籠。若有其他貸款申請需求，歡迎隨時向貸款就找我諮詢！