房貸種類有哪些？8種房貸、5種還款方式教你選！

最後更新日期：2026/10/06

房貸種類那麼多，到底該怎麼選？指數型房貸好嗎？理財型房貸、混合型房貸又是什麼？如果你被多種房貸方案搞得一頭霧水，就來看看這篇文章吧！我們將為你介紹最常見的8種房貸類型以及5種還款方式，讓你在選擇時更有方向！

房貸種類有哪些？

市面上常見的房貸種類有以下8種：

上表8種房貸方案大致可用「利率算法」和「資金規劃」分為2大類，接下來將分別為你介紹。

房貸利率種類有哪些？

銀行怎麼計算房貸利息，會造成房貸利率種類的不同。以下4種房貸差別在利率會不會變、什麼時候變：

指數型房貸

指數型房貸是最常見的房貸種類，利率計算方式為「指標利率＋加碼利率」，會跟著市場浮動。優缺點如下：

• 優點：降息時月付金會跟著減少，且承作銀行多、方案好比較。
• 缺點：升息時月付金會增加。以貸款1000萬、30年為例，若利率從2.3%升到2.5%，每月就要多繳約1000元。

❯ ❯ 延伸閱讀：房貸利率怎麼算？2大種類及計算公式看這裡！

固定型房貸

採固定利率計息，不受央行調整或市場波動影響，因此每月繳款金額都一樣，方便貸款人做財務規劃。

雖然固定型房貸可以讓你在市場升息時免於受到衝擊，但它本身的利率可能就比指數型房貸高一點，而且目前台灣幾乎沒有銀行提供完全固定利率的房貸方案了。

混合型房貸

是指數型和固定型房貸的結合，利率採用「固定利率＋機動利率」，也就是只提供前幾期固定利率，之後都採用機動利率計算。一般見於政策型房貸，例如過去的青安貸款（新制已非混合式），可減輕前期還款壓力。

階梯型房貸

以「指標利率＋加碼利率」計息，其中加碼利率會隨時間分段調升，所以整體利率前期較低、後期較高：

1. 第3階段：剩餘本金採本息均攤方式償還。
2. 第1階段：為最長3年的寬限期，每月先償還房貸利息。
3. 第2階段：開始攤還本金＋利息，且要償還一定比例的本金。

結合資金規劃的房貸種類有哪些？

下面4種房貸可搭配資金規劃，像是活用存款、已還本金、房屋剩餘價值，或利用保險保障還款：

理財型房貸

又稱回復型房貸、循環型房貸，可將已還的房貸額度再借出使用，隨借隨還、有動用才會按日計息，利率較指數型房貸更高一點。

❯ ❯ 延伸閱讀：理財型房貸優點有哪些？利率比較、條件一次看！

抵利型房貸

銀行會額外開一個活儲帳戶，只要你把錢存入該帳戶，就視為已還款，可用來折抵房貸本金、減少利息支出。舉例來說，申請房貸1000萬，若存200萬進去帳戶，就只要負擔800萬房貸的利息，且這200萬存款需要時也能隨時提領。

要注意的是，該帳戶的存款金額是有上限的，而且抵利型房貸的利率通常會比一般房貸高，比較適合有一定存款的人申請。

保障型房貸

房貸和壽險搭配，若還款期間貸款人發生重大意外，可由保險理賠清償剩餘房貸，避免房屋被法拍，但每月要多繳一筆保費。可分為遞減型及平準型2種：

• 遞減型：理賠金額會隨房貸償還逐年降低，但保費較便宜。
• 平準型：理賠金額固定不變，償還房貸後還會有剩餘金額，但保費較高。

二胎型房貸

指在有房貸的情況下，再用該房屋剩餘價值申請第二順位貸款，利率通常高於其他房貸種類，但申請管道多元，除了銀行還有民間，適合房屋有升值、臨時需要週轉金的人。

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房貸還款方式有哪些？

房貸還款有以下5種方式，先為你用表格快速整理，再詳細說明：

• 本息平均攤還
  月繳金額（固定）＝本金×每月應付本息金額平均攤還率。
  • 本金和利息平均分配，每月支付金額固定。
  • 本金和利息的比例會變動，若利率有浮動就須重新調整。
• 本金平均攤還
  月繳金額＝每月應還本金（固定）＋當月利息（浮動）。
  • 初期月付金額高，還款壓力較大。
  • 每月還的本金固定，利息按照剩餘本金計算（會逐月遞減）。
• 含寬限期還款
  寬限期內（約3～5年不等）可先只還利息。
  • 前期每月要償還的金額較少。
  • 寬限期結束後以本息均攤還款。
• 到期後一次清償
  每月先只繳利息，等貸款到期再一次清償本金。
  • 總利息支出通常較高。
  • 多用於期間較短的企業融資。
• 循環動用型還款
  當日實際動用金額×（年利率÷365）＝當日利息。
  • 只適用於理財型房貸，利率通常比一般房貸高。
  • 利息依動用金額和天數計算，每月總結後繳納。
  • 隨借隨還、一年一約，額度內動用通常免手續費。

房貸試算範例

以貸款1000萬、年限30年、利率2.3%為例，比較本息均攤有無寬限期的差異：

寬限期能讓前3年每月少繳約1.9萬元，但寬限期結束後每月要多繳約3000元，總利息也多出約27萬元。

※貼心提醒：房貸還款金額不需要自己用公式計算，只要到銀行官網找到房貸試算器，就可以輕鬆算出結果囉。

房貸種類怎麼選？

選房貸種類時可以分2步驟決定：

1. 先選利率算法：以1000萬房貸為例，若利率上升0.2%，每月要多繳約1000元，先想想這筆錢會不會影響生活。
   • 不會：選指數型房貸，方案最多、好比較。
   • 只擔心前幾年：詢問銀行有無前期固定利率的方案。
   • 收入幾年後會成長：可考慮階梯型，但要先算好後期月付金。
2. 看是否需要資金規劃功能：符合以下情況可以考慮。
   • 需要備用金：選擇理財型，但剛開始繳房貸時可動用額度不多。
   • 存款會放著不動：選擇抵利型，存款能直接減少利息。
   • 家中只靠一份收入：搭配保障型，避免發生意外時房子被法拍。

房貸種類能在貸款期間進行變更嗎？

可以，但作業流程會因更改方式而異，以下為你說明：

• 更改還款方式
  假設是想從「本息攤還」改成「本金攤還」，可向原銀行提出「契約變更」，並支付變更手續費。收費方式依各銀行規定，例如有的銀行按件固定計費，有的則依貸款餘額千分之一計收。
• 更改房貸類型
  假設是想從「階梯型」換成「抵利型」，那就需要「轉貸」。尋找一家新銀行先幫忙清償原本的房貸，再重新選擇房貸類型。新銀行的開辦費、地政規費和舊銀行的塗銷費，都是需要另外支出的成本。
  ❯ ❯ 延伸閱讀：房屋轉貸是什麼？流程、條件與試算帶你看！

房貸種類常見問題

結語

房貸種類沒有最好，只有最適合自己的！申貸前先考量未來是否需要彈性運用資金，以及自身的財務狀況，才不會讓房貸成為你難以負擔的債務喔。