中古屋貸款成數高嗎？提高成數方法、優缺點分析都在這！

最後更新日期：2025/12/29

在房價高漲的台灣，購入中古屋逐漸成為不少買房族的選擇，相較新成屋的申貸，中古屋貸款有什麼需要特別注意的地方？銀行是否會對屋齡高的房子審核更嚴格？

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中古屋貸款是什麼？

中古屋的定義最常見的有以下3個標準：

• 屋齡超過3年
• 經轉手買賣1次以上
• 興建完工且已領取使用執照3年以上

中古屋不一定就是舊房子，有些剛完工不久就馬上被轉賣過的房子，也會被算做中古屋！而針對這些房屋的貸款申請，都可歸類為為中古屋貸款。

屋齡、建材、地段等都會影響到銀行鑑價，建議購入前都可以先找銀行評估，避免發生自備金及貸款不足額的問題。

❯ ❯ 延伸閱讀：買房子頭期款要多少？5招教你解決自備款不足困境！

中古屋貸款成數、利率

中古屋貸款成數依地段、屋齡及建材有明確的評估標準，通常為6~8成左右：

地段劃分標準

銀行根據房屋位置分成A、B、C、D四個等級，等級越靠前，可貸成數越高，各級的定位大略如下。

• A級：都會區精華地段，如六都市中心，可貸成數最高8成。
• B級：主要都會區周邊的次級區域，可貸約7.5成左右。
• C級：外圍區域，如澎湖、金門等，最高可貸7成。
• D級：偏遠地區或機能較差區域，最高只有6成。

建築建材使用

越耐用的建材如鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC），代表房屋耐用度越持久，能拿到高成數的機會就越大。

屋齡使用年限

若依據建材、建成時間判斷已接近耐用年限，相對低的房屋價值就無法拿到較高的貸款成數，如30年以上老屋通常只能貸5~6成。

而利率則會依貸款人的職業、信用程度及往來紀錄來做衡量，前提都是以確認貸款人的收入有能力按期償還貸款，約會落在2~4%：

職業類別

軍公教、醫生或律師等都會被認為是收入相對穩定者，取得低利貸款的機會大。

信用、聯徵紀錄

沒有信用卡、其他貸款遲繳或未繳，金流出入穩定，也沒有多次被調閱聯徵的紀錄，這些都是讓銀行能給出低利率、提高過件機會的原因。

中古屋貸款應備文件

• 雙證件
• 戶籍謄本
• 印鑑、印鑑證明
• 其他按時繳款證明文件
• 近半年以上的薪轉紀錄、或年度扣繳憑單
• 房屋買賣合約影本、房屋土地權狀影本、匯款或訂金證明

中古屋貸款的5個流程

1. 提出中古屋貸款申請
   申請人備齊上述文件，即可向銀行提出貸款申請。
2. 銀行進行房屋鑑價
   銀行根據送審資料、以及中古屋地點和屋況等進行鑑價，基本都會採保守原則（多低於成交價格），也會受到該年度房屋市場上流通數量的影響。
3. 審核文件及貸款評估
   銀行會對照申請人的個人條件，包括信用、收入、年齡及職業等，與房屋條件做出綜和評估，核定可申貸成數及利率。
4. 簽約對保、抵押設定
   銀行與申請人雙方溝通、同意貸款條件後，親自出席、一同簽訂貸款合約；並須至地政事務所辦理房屋抵押權設定，且強制投保火災及地震險直到清償貸款。
5. 確認核貸、進行撥款
   上述步驟都完成，且經銀行確認後就會撥款至指定帳戶。

通常從申請中古屋貸款到撥款完成，須經歷1~2個月的時間，各銀行審核速度也會略有差異，但準備文件的完整度絕對是加速流程進行的不二法門。

中古屋優缺點整理

如果你心中已經有意向明確的中古屋，入手之前，也可以再依照我們整理的中古屋優缺點再次確認：

優點

• 價格實惠
  相較新屋，中古屋有明顯的價格優勢（議價空間也相對彈性），適合首購族群與小資家庭。
• 地段成熟
  多數中古屋都位於市區或交通便利處，生活機能完善，學校、醫院、超市等設施齊全。
• 立即入住
  無需等待新屋完工，即可立即入住或出租，方便又快速。

缺點

• 屋齡與維修成本 
  屋齡較高的中古屋可能需要額外的裝修費用，例如管線更新、防水整修等支出。
• 房屋結構疑慮 
  部分中古屋可能存在漏水、壁癌或結構損壞等問題，買家必須事前仔細檢查。
• 貸款成數限制
  若屋齡過高，銀行可能降低貸款成數，購屋者須準備較多的自備款。

了解這些優缺點後，才能更準確評估自己是否適合購買中古屋，並挑選到真正符合需求且經濟上能夠負擔的好房子。

中古屋貸款成數不足怎麼辦？

中古屋雖然入手門款較低，但房屋本身狀況、座落位置及貸款人的還款評估等都會影響到最後核貸的成數，以下建議你3個方法：

同時提供其他收入證明

如其他兼職收入、投資理財收入等。

提供抵押品或保證人

如名下土地、汽車，或尋找條件不錯的保證人。

辦理其他名目貸款

另外申請個人信用貸款、或房屋修繕貸款。

❯ ❯ 延伸閱讀：房屋修繕貸款怎麼辦？3大管道讓你順利整修房屋！

向民間機構申貸

銀行對於中古屋的評估成數通常不高；若希望可以取得更優渥的成數，建議可向民間機構申請，貸款就找我是合法立案、多年經營的民間貸款，更看重房屋本身的價值，審核無須查看信用評分，快速透明！

中古屋貸款常見問題

結語

中古屋是價值與風險並存的房屋類型；但只要做好屋況檢查、貸款試算與整修預算控管，在自備款充足的前提下，中古屋仍是兼顧價格與生活品質的重要選項。若你已有心儀的中古房屋，歡迎諮詢貸款就找我，快速高效取得資金！