房貸種類有哪些？一篇看懂你適合哪一種！

最後更新日期：2025/01/07

想買房，除了常見的指數型、理財型房貸，還有哪些常見的房貸種類需要了解呢？本篇文章除了介紹房貸種類，也會告訴你每種類型適合的族群，讓你選對房貸，省時又省錢！一起看下去吧！

房貸種類有哪些？

下面為主要的8大房屋貸款類型：

指數型房貸（一般房貸）

最常見的房貸類型，利率計算方式為「定存利率＋加碼利率」，下面是指數型房貸最明顯的優缺點：

• 優點：當定存利率隨央行降息下降時，可以少繳一點錢。
• 缺點：當定存利率隨央行升息而上升，就需要多繳錢。

加碼利率則是銀行根據貸款人的信用、財務狀況、還款能力等條件來評估。

❯ ❯ 房貸利率種類看這篇：房貸利率怎麼算？2大種類及計算公式看這裡！

固定型房貸

固定型房貸是一種採用固定利率計算的房屋貸款，不會受到央行調整或市場波動影響，因此每月的繳款金額都一樣。不過，由於房屋貸款年限通常較長，目前幾乎沒有銀行願意提供固定型房貸方案。

理財型房貸

理財型房貸也稱回復型房貸、循環型房貸，是一種可以將已還款的房貸本金再借出來使用的貸款方式，能隨借隨還，而且有動用才按天數計算利息，沒有動用就不計息，但利率較指數型房貸更高一點。

❯ ❯ 延伸閱讀：理財型房貸優點有哪些？利率比較、條件一次看！

階梯型房貸

階梯型房貸以「定存利率＋加碼利率」來計算利息，會分為3個階段，前期加碼利率較低，後期再慢慢調高：

1. 第1階段：為最長3年的寬限期，這個階段只需要每月償還房貸利息。
2. 第2階段：按照和銀行約定的方式分期償還利息和本金，並且還需繳納一定比例的本金。
3. 第3階段：將還沒繳完的本金、利息償還完畢，通常會平均分配在剩餘的貸款期限內，讓每期繳納的金額都相同。

抵利型房貸

抵利型房貸是指銀行額外給你一個活儲帳戶，只要將錢存進去，就表示開始還款和計息，貸款餘額和利息會直接從帳戶裡扣除。

另外，抵利型房貸可隨時還款，如果臨時需要錢，也能從這個帳戶中提領，但利率就相對較高。

混合型房貸

將指數型房貸和固定型房貸結合，就是混合型房貸，利率採用「固定利率＋機動利率」，也就是只提供前幾期固定利率，到期後就都採用機動利率的方式來計算，政府提供的新青安房貸就屬於這種類型。

保障型房貸

保障型房貸是一種和壽險結合的房貸，如果投保之後被保險人因特殊情況導致身體某些部位失去功能或死亡的話，就可用保險公司給付的理賠金來償還剩下的房貸，避免因為繳不出貸款而讓房子被銀行收回。

二胎型房貸

把已經申請過房貸的房子，再抵押給其他銀行或民間貸款公司來借錢，讓新貸款公司成為第二順位債權人，但因為二胎的風險較高，所以利率也比其他房貸種類更高。

❯ ❯ 延伸閱讀：房屋二胎是什麼？管道、條件與注意事項一次看！

房貸還款方式有哪些？

房貸還款有以下5種方式：

本息平均攤還

計算公式：月繳金額（固定）＝本金×每月應付本息金額平均攤還率

本息均攤是將本金和利息相加後，平均分配在還款年限中，每月要支付的總額固定，但本金和利息比例會不同，本金會越來越多，利息則越來越少。如果利率有變動，每月要支付的金額就必須重新調整。

本金平均攤還

計算公式：月繳金額＝每個月應該償還的本金（固定）＋當月利息（浮動）

本金均攤指將本金平均到整個貸款期間，讓每月要還的本金相同，利息則按照剩餘本金計算，因此每月總共要還的金額並不一樣。隨著還掉的本金越來越多，每月的還款金額也會越來越少。

含寬限期還款

寬限期期間內，可以只還利息不還本金，因此每個月要償還的金額比較少，寬限期結束後就用本息均攤的方式還款，但通常房屋貸款的寬限期最多只有5年。

到期後一次清償

貸款期間每個月只需要繳納利息，等貸款到期之後，再一次把本金還完，這種還款方式每個月需要還比較多的利息，通常會提供給想要申請貸款期間較短的商業性融資的公司。

循環動用型還款

只適用於理財型房貸，房貸利息會依照動用的金額和天數來計算，每個月總結後再繳納利息即可。

※貼心提醒：若想確認自己比較適合哪一種房貸還款方式，可先利用各銀行網站的房貸試算器進行試算後來評估。

我適合哪種類型的房貸？

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