頂樓加蓋合法嗎？法規、優缺點及產權問題一次看！

最後更新日期：2025/12/09

頂樓加蓋在台灣是很常見的建築，但加蓋不僅影響市容，若建造時未依循法規還可能會產生安全隱患；這也是為什麼我們很常聽到頂樓加蓋被認定是違章建築而遭到「檢舉」、「拆除」的原因之一。

究竟頂樓加蓋合法嗎？加蓋建築物有什麼缺點？讓我們馬上來為你解答。

頂樓加蓋是什麼？

指的是在合法建築物完工後，於頂樓平台所增建的空間，又簡稱「頂加」。

台灣最常見的頂樓加蓋幾乎都是鐵皮屋，但其實遮雨棚、採光罩、露臺等其實也都算在頂加的範圍中。

而據《建築法》第58條規定，不符主管機關核定（如未申請建照、未依施工標準等）的擅自增建，原則上都屬違章建築，會有被列管拆除的風險。

頂樓加蓋合法嗎？

台灣頂樓加蓋的密集度高，但為什麼有些會面臨拆除，有些仍屹立不搖呢？其實頂加確實有分類為「合法建築」與「違章建築」，下面分別為你說明：

合法頂樓加蓋

合法的頂樓加蓋須符合以下3項要件：

• 面積：不超過屋頂面積的1／8。
• 用途限制：須為合法及必要設備（如水塔、空調機房等），且不得作為居住空間；須獲得全體住戶允許並簽立分管契約。
• 建築結構合法：有些可能是建築設計時就規劃好的空間（如曬衣場），但都必須持有核准之建築執照、使用執照。

※貼心提醒：所謂分管契約指共有人針對共有物的使用、收益或管理方法等所作的約定。

違章頂樓加蓋

不符合前述要件的建築都屬於違章，而台灣的頂加幾乎都不合法。至於拆不拆除，要看各縣市的頂樓加蓋法規。

原則上，是依違章建築處理規則（／要點／辦法）施行前後來區分處理方式：

• 法規施行前：屬於舊有違建、既存違建，通常會拍照列管並暫緩拆除。
• 法規施行後：屬於新違建，一般是即報即拆。

這裡要注意的是，不論是哪一種違建類型，如果有以下2種情況，都會列為優先報拆對象：

• 有危害公共安全、市容觀瞻或都市更新的違建。
• 裝修隔出3個以上的使用單元，或加蓋第2層以上的違建。

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※貼心提醒：由於台灣的違建非常多，列為暫緩拆除的頂加可能好幾十年都不會有事，容易讓人誤以為這些違建已經就地合法，但是緩拆不代表合法，只是拆除程序較晚進行而已。

頂樓加蓋產權屬於誰？

頂樓加蓋通常都是由該建築最高層住戶興建、使用，導致大家誤以為它的所有權就屬於最高層住戶；有些房仲在賣房時也會跟買家說「買最高層還多送頂樓」、「大家都會默認頂樓就是最上面那一戶的」，這其實是錯誤觀念。

根據公寓大廈管理條例第7條，頂樓平台屬於該棟建築的全體住戶，並非某戶專有，因此千萬別以為買了最高樓層就能獨佔頂樓空間喔！另外要注意的是，頂樓加蓋只有「使用權」，且並沒有房屋權狀（代表無所有權），而這個使用權就是屬於全體住戶。

※貼心提醒：頂樓建築增建前須取得所有住戶的同意，其他住戶若不同意，有權訴請拆除；另外，若有營利用途（如作租屋使用），其他住戶也有權要求平分收益。

頂樓加蓋優缺點？

頂樓加蓋優點

• 擴大使用空間：頂加是多出來的使用空間，尤其如果是室內梯打通的頂加，就可用來滿足家人多、物品多的需求；且頂樓屬於少人來往的半獨立空間，私密性較好。
• 提高房屋價值：多出來的空間可以增加房屋的賣點；另外，如果是經由公共樓梯抵達的頂加，就可拿來出租，增加額外收入。
• 代為承受損傷：替代最高層住戶承受日曬雨淋，可以防止滲水或過度曝曬（這也是頂層住戶時常需要加蓋遮雨棚的用意）。

頂樓加蓋缺點

• 拆除風險：若頂樓加蓋是違法違建，就隨時都會面臨被檢舉、拆除的風險。
• 安全疑慮：建材使用關乎建築安全。然而大部分的頂加都是用鐵皮搭建，並不防火；其違章性質也可能導致發生意外後，保險不一定會理賠。另外，要是建材太重導致原建築承重增加，易出現結構性問題。
• 感受不佳：鐵皮建築冬冷夏熱，居住感受並不好。供電方面也是從原本的電力盤另配電線，供水則是把水管接入原本的共同管道，容易導致跳電或漏水的情況，嚴重甚至會影響全體住戶。
• 隱私不足：有些頂加和隔壁的建築間隔很小，不只隔音較差、隱私較低，甚至有被陌生人入侵的危險。
  更何況頂樓屬於全體住戶的共用區域，本身就無法防止人員出入走動。

頂樓加蓋如何檢舉？

頂樓加蓋檢舉方法有以下3種：

• 電話檢舉：撥打1999市民專線，向負責管理違建的單位檢舉，單位會在15日內進行勘查；但如果該違建為施工中狀態，就會在3日內勘查。
• 線上檢舉：透過內政部營建署新違章建築立即處理資訊系統進行通報。要注意此系統只受理2012年起施工中或新完工的違章建築案件。
• 郵寄檢舉：以文件載明違建的地址以及檢舉人的聯絡方式，並附上違建的實況照片，寄送到各縣市的工程管理處。

頂樓加蓋常見問題

結語

以上就是關於頂樓加蓋的詳細說明。頂樓加蓋對於有租金開銷限制的租戶而言，是蜜糖也是毒藥，租房前務必要仔細檢查建築安全性；而若你是公寓大廈的最高層住戶，想要增建頂樓加蓋也一定要了解相關法規。總而言之，居住都應以安全、合法、環境品質為自身權益的首要考量！