法拍屋貸款可以嗎？8重點教你順利買下法拍屋！

最後更新日期：2024/08/28

法拍屋雖然較便宜，但想購買還是需要不少資金，這時法拍屋貸款就會派上用場。法拍屋貸款利率與成數是多少？法拍屋貸款銀行有哪些？買法拍屋要準備多少錢？這些疑問都讓我們為你解答。

什麼是法拍屋？

法拍屋就是遭到法院拍賣的房屋，其來源可能是因為所有權人未還債務、欠稅或積欠管理費，導致房屋被強制執行；除此之外，建商也可能因為週轉不靈而面臨法拍，所以法拍屋中也會有不錯的物件。

法院通常會在拍賣的2週前公告訊息，有興趣者只要在拍賣當日將寫上價格的標書連同底標2成的保證金投入標箱即完成競標；若未得標，保證金會全額退還，但若得標，須在7日內繳清扣除保證金後的房屋尾款，才會獲得法院核發的不動產權利移轉證明書。

法拍屋貸款是什麼？

法拍屋貸款又稱「法拍屋銀行代墊款」，由於法拍屋的得標人須在7天內繳清尾款，但很少有人能自行拿出這麼一大筆資金，因此才有法拍屋貸款的出現。

法拍屋貸款是一種為期2～3個月的短期型信用貸款，利率約4～12％不等，信用良好者可貸到得標價的7～8成，也就是說幾乎所有尾款都由銀行代墊，不過實際的法拍屋貸款成數會因個人及房屋條件而不同。

※貼心提醒：當民眾取得不動產權利移轉證明書並完成過戶後，就能由承作代墊款的銀行進行設定，將貸款轉為利率較低、期限較長的一般房貸。

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法拍屋貸款銀行有哪些？

由於法拍屋代墊款對銀行來說是無擔保信貸，風險較高，所以除了利率較高之外，願意承作的銀行也不多。下面為你整理法拍屋代墊銀行的資訊：

若申請法拍屋銀行代墊款未過，可辦理民間房屋貸款，審核條件寬鬆、撥款快速，也是另一種取得資金的方法。

※貼心提醒：玉山銀行、國泰世華銀行並沒有法拍屋貸款服務，請小心網路上的不實資訊！

買法拍屋好嗎？

買法拍屋有以下3項優點：

• 價格較便宜：法拍屋價格通常會比市價便宜1～2成。
• 產權較有保障：得標民眾繳清尾款後，會由法院核發權利移轉證明書，因此產權比一般房屋交易更有保障。
• 省下部分稅務：購買法拍屋不須繳交印花稅，且若拍定價格低於房屋評定現值，就能以拍賣價計徵契稅。

購買法拍屋的注意事項？

買法拍屋前要注意以下6點：

• 不能入內看屋：民眾只能看查封筆錄和法拍公告，或實地訪查、請教鄰居，因此建議從自己的居住地周圍選取標的，這樣比較熟悉房屋行情，也比較可能問到相關資訊。
• 先找好保證人：由於法拍屋代墊款是無擔保貸款，承辦風險較高，為了避免無法過件，可以先找好保證人，在銀行要求提供保人時才不會手足無措。
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• 自行承擔瑕疵：法院不負瑕疵擔保責任，而民眾又不能確切了解屋況，若買完才發現屋內有瑕疵，只能自己承擔。
• 隱藏成本較高：若實際屋況不太好，得標人就要負擔大筆的修繕費用；另外，若屋內還有前屋主或佔用人，周旋的過程也可能會產生其他花費。
• 有不點交的風險：若房屋為不點交物件，民眾得標後須自行和前屋主周旋，所以最好具備法律常識，或請有法拍經驗或法律背景的人在旁協助。尋求信譽好的代標業者也是一種方法，一般代標費用約為得標金額的3～5％，代標業者會協助點交。
• 須提前找到銀行：銀行貸款作業時間較長，且若是凶宅、海砂屋、不點交等案件，通常會被拒貸，因此為了避免得標後才發現無法申貸，或者來不及繳清尾款，建議在進場投標前先找到願意代墊尾款的銀行並提出貸款申請。

※貼心提醒：若得標後未在7天內付清尾款，不但保證金會被沒收，得標人還要負擔第二拍定價差及拍賣所需費用。

法拍屋貸款應備文件？

• 拍賣公告
• 收入證明
• 借款人與保證人之身分證影本
• 保證金之繳款收據，尚未得標者暫免附

購買法拍屋7步驟

1. 選定拍賣物件：依個人需求及負擔能力選定法拍屋標的，並實地訪查。
2. 籌措資金並找代墊銀行：準備底標價20～30 %的保證金，並開始尋找法拍代墊銀行。
3. 投標：將保證金及標書投入標箱，完成競標。
4. 開標：投標當日由競標者中出價最高者得標，未得標者可當場領回保證金。
5. 得標並繳清尾款：得標後7天內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，並取得法院核發的不動產權利移轉證明書。
6. 取得房屋所有權：持稅單、收據、權利移轉證明書、身分證明及印章，到地政事務所辦理所有權移轉登記。
7. 轉為一般房貸：向代墊銀行申請將法拍屋貸款轉為一般房貸。

法拍屋貸款常見問題

結語

法拍屋的價格雖然低於市價，但銀行代墊尾款利率較高，加上法拍屋自備款資金需求相對高，一般人想投入法拍市場仍有門檻限制，所以務必在投標前先找好銀行、做好法拍屋貸款試算，避免得標後陷入資金不足的窘境。