地上權住宅比較適合誰？風險、使用年限一次掌握！

最後更新日期：2025/12/22

想要購買地上權住宅，最關鍵的是你需要了解這棟房子你可以「擁有多久」！除了售價只有完整所有權房屋6~8折的優點以外，還有哪些要注意的呢？

地上權住宅究竟是什麼？年限到了又該怎麼辦？以下讓貸款就找我為你詳細說明吧！

地上權是什麼？

所謂的地上權，就是只有土地的使用權，而無所有權。通常會依使用空間的大小分為以下2種：

• 普通地上權：根據民法第832條，為在他人土地上下有「建築物」或「其他工作物」的使用權利。也就是可使用的範圍包含土地上下所有空間。
• 區分地上權：根據民法第841-1條，為在他人土地上下之「一定空間範圍內」設定之地上權，即土地使用權範圍限制在一定的空間內。

地上權住宅是什麼？

也稱為地上權房屋，意思為只有房屋的使用權及所有權，但沒有土地所有權的住宅，更簡單的理解就是「買屋不買地」。

目前市場上的地上權住宅大多為政府早期釋出的國有土地，並由建商持有建物產權（但土地仍屬國家）；市區土地發展趨近飽和、房地產價格攀升都是地上權住宅出現的主要原因。

地上權住宅年限

由於未取得土地所有權，地上權住宅大多只有50～70年的使用時效限制，但要提醒你，地上權住宅租期是從建商得標簽約後就開始計算，而不是屋主入住日起算喔！

若想確認該建案的簽約日期，可透過政府資料開放平台或財政部國有財產署網站的公開資料比對，進行地上權年限查詢。

地上權住宅優缺點

房屋只有地上權是好是壞？只能說沒有絕對，主要取決於你對房屋的需求有哪些。以下貸款就找我整理了地上權住宅優缺點給你參考：

地上權住宅5大優點

• 性價比較高：可以較親民的價格入住精華地段住宅。
• 房價較便宜：房價較一般市價便宜2~4成左右。
• 繳納稅賦少：只需繳納房屋稅，不需額外負擔一般住宅的地價稅和土地增值稅等費用。
• 不影響出租租金：出租租金與一般住宅行情相近。
• 資產配置有彈性：購入成本較一般住宅低上許多，購屋族能有更多資金運用、分配的空間。

地上權住宅4大缺點

• 有使用年限：地上權住宅期限約為50~70年，到期後需拆屋還地。
• 移轉價值低：缺乏土地所有權，未來轉手的可能性及價值都較低。
• 貸款條件差：無土地所有權、且有年限限制，導致房屋價值會隨著時間降低，因此銀行貸款成數低，利率高，自備款有可能需提高。
• 地租會浮動：地租採浮動利率，若公告地價調漲，就需繳納高額地租費用。

有規劃想購入地上權住宅，卻無法在銀行取得較好的貸款條件？建議你馬上諮詢貸款就找我！我們為合法經營的民間機構，更重視房屋的可用價值，提供專業諮詢及方案客製，幫你度過買房期的資金壓力！

地上權住宅、使用權住宅及一般住宅差異

除了地上權房屋和一般房屋外，目前市面上還有另一種名為使用權住宅的房屋類型，屋主各別擁有不同的房、地權利。

• 使用權住宅：僅房屋使用權
• 地上權住宅：有房屋使用權、房屋所有權
• 一般住宅：有房屋使用權、房屋所有權及土地所有權（最為完整）

以下表格為3者的房價、稅務等比較：

❯ ❯ 延伸閱讀：房屋貸款流程有哪些？申貸前必看5大要點！

地上權建案

現代社會由於高房價、土地飽和，並不是人人都有能力能買得起一般住宅的房屋，而地上權建案就是以小坪數、親民價格來取得經濟優勢。

資訊分享：目前台灣有近期的地上權建案有台北的基泰大安、高雄的微笑時代、台南的清景麟夢公園等，大部分都還在興建中，大家若有興趣可透過591、樂居等房屋買賣網站了解更多。

但還是要提醒你！從長遠來看地上權住宅的不永久性、地租成本，的確需要謹慎考慮、規劃。

地上權住宅常見問題

結語

以上便是地上權住宅的說明，再次提醒你，雖然地上權房屋較一般住宅便宜許多，但有年限限制，若想要永久持有該物件，還是購買一般住宅較為合適。

若你已決定購入地上權住宅，有資金周轉需求也歡迎向貸款就找我諮詢，讓我們提供你最適合的方案，快速又安心地入住！

❯ ❯ 延伸閱讀：【房屋貸款條件】指南！4限制、3地雷不可不知！