房屋增貸缺點有哪些？這5點沒想清楚別急著辦！
最後更新日期：2026/10/21
房屋增貸缺點包括審核較嚴格、額度有限、每月負擔會變重等，申請前必須謹慎評估。究竟房屋增貸好過嗎？增貸條件和流程是什麼？利率和年限又是多少？這些疑問都讓我們為你解答！
房屋增貸是什麼？
房屋增貸指用同一棟房屋向原貸款銀行再申請一筆房貸，是房屋融資的其中一種方式。當你申請房屋貸款一段時間，且已償還部分本金後，若遇到資金週轉需求，就可以透過房貸增貸來解決。
房屋增貸缺點、優點有哪些？
房屋增貸缺點
- 銀行審核嚴格：重視原房貸的還款表現，若原房貸有遲繳紀錄，可能就比較不容易通過。
- 增貸額度受限：房屋增貸額度取決於房屋鑑價及原貸款已還本金多寡，若其中一個條件不符合銀行要求，可能額度就不會太理想，甚至無法過件。
- 每月負擔變重：增貸後要同時繳原房貸和新增的貸款，月付金會增加，申請前要先算好收入能否負擔。
- 資金用途受限：增貸的錢通常不能拿去買房，銀行也會審查資金用途是否合理。
- 利息不得列舉扣抵所得稅：只有購買自用住宅的房貸利息可以用來扣抵所得稅，房屋增貸用途本來就不是買房，所以利息不能用來扣抵。
房屋增貸優點
- 貸款利率低：因有房產作為抵押品，房屋增貸利率比信貸、車貸都要低。
- 還款年限長：房屋增貸年限最長可達30年，甚至少數銀行可達40年。
- 審核較快速：由於增貸是向原貸款銀行申辦，銀行審核速度會比一般新辦貸款快。
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房屋增貸可以貸多少？
房屋增貸可以貸多少，要看房屋現在的鑑價，以及原房貸還剩多少沒還。可用以下方式進行房屋增貸試算：
- 試算公式：可增貸金額＝房屋鑑價×可貸成數－原房貸餘額。
- 舉例：房屋鑑價1000萬、可貸成數8成、原房貸餘額500萬，則可增貸金額為1000萬×80%－500萬＝300萬。
如果房價有上漲，或原房貸已經還掉較多本金，能增貸的金額就會比較高，不過實際情況還是要看銀行怎麼審核。
利率和年限方面，房屋增貸利率通常與一般房貸接近，最長可貸30年，各銀行方案不同，申請前可多查詢比較。
銀行房屋增貸條件？
- 符合法定年齡：年滿民法成年年齡。
- 信用狀況良好：銀行其他往來紀錄正常，信用分數高。
- 繳款紀錄正常：原房貸繳款紀錄優良，無遲繳或欠繳紀錄。
- 工作收入穩定：有穩定的工作收入和財力條件，證明房屋增貸後可負擔兩筆貸款。
- 房屋有增值空間：房屋重新鑑價後，扣掉原房貸餘額仍有足夠的可貸空間；若空間太少，銀行可能會婉拒申請。
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房屋增貸好過嗎？
房屋增貸好不好過，要看你的房屋價值、還款紀錄、信用分數與負債比等條件。常見的不過件原因有：
- 負債比過高：名下其他貸款或卡債太多，超過銀行可接受的範圍。
- 鑑價沒有空間：房屋鑑價扣掉原房貸餘額後，可貸空間太少。
- 還在寬限期內：還沒開始還本金，可增貸的空間更少。
若想提高房屋增貸過件率，可嘗試以下3種方法：
- 控制負債比率：將負債維持在一定比例下，避免銀行對你的還款能力有疑慮而降低核貸意願。
- 不要短期增貸：若才剛申辦房貸就要增貸，銀行可能會認為你遇到經濟困難或財務管理不佳，進而拒絕核貸。
- 避免聯徵多查：若3個月內聯徵紀錄查詢超過3次，代表你向多家銀行提出緊急的資金需求，銀行可能會懷疑你的財務管理有問題。
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房屋增貸要準備什麼文件？
- 撥款存摺封面影本
- 土地及建物權狀正本
- 薪資證明或其他財力證明文件
- 原房貸繳款證明（實際期間依銀行規定）
- 雙證件（正本＋影本，正本僅供核對身分）
申請房屋增貸流程？
- 申請：備齊相關文件提出申請。
- 審查：專員進行房屋鑑價，確認有可貸空間後，再依據文件審核申貸人條件，進行房屋增貸試算，決定可貸額度和利率等。
- 對保：核准貸款後，雙方當面核對合約內容並簽約。
- 設定：依增貸金額沿用原抵押權設定或申請變更。
- 撥款：手續完成，款項匯入指定帳戶。
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房屋增貸與轉貸、二胎的不同？
除了房屋增貸，你可能也聽過房屋轉貸與二胎房貸，那這3種有什麼不同呢？以下用表格快速比較：
| 項目 | 增貸 | 轉貸 | 二胎 |
|---|---|---|---|
| 意思 | 以同一間房屋再向原機構申貸 | 將貸款轉移到另一家機構 | 以同一間房屋向其他機構再次借款（民間為主） |
| 額度 | 視房屋鑑價及原貸款已還本金 | 最高8.5成 | 最高9成 |
| 利率 | 年利率約2.4%起 | 年利率約2.4%起 | 月利率1%起 |
| 缺點 | 審核較嚴格 | 時間與金錢成本高 | 利率較高又無寬限期 |
| 優點 | 利率較低、手續便利 | 有機會提高額度、降低利率、拉長年限 | 審核寬鬆、撥款快速 |
房屋增貸、轉貸和二胎的辦理方法、適用對象都不同，建議申請前先檢視自己的條件與需求、多方諮詢比較，才能找到最適合的方案喔！
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房屋增貸常見問題
一般建議房貸穩定還款1～2年，讓銀行確認你的還款能力且寬限期結束後，再申請增貸，比較有機會過件。
房屋增貸對信用評分的影響可以分為短期和長期2個面向：
- 短期：申請增貸時留下的信用查詢紀錄，以及增貸後負債比暫時上升。
- 長期：後續的還款狀況。如果每月按時還款，反而能提升信用評分；相反的，若發生遲繳行為，就會拉低信用分數。
不一定，若增貸金額加上原房貸餘額沒有超過原本的抵押權設定金額，就不需要重新設定；超過的話，則須到地政事務所辦理抵押權內容變更。
結語
希望透過以上的房屋增貸介紹，能讓你順利申貸！如果不符合房屋增貸條件，也歡迎向貸款就找我諮詢房屋二胎，我們會根據你的情況規劃最適合的方案，協助你取得資金。
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