國宅可以買嗎?搞懂申請資格、買賣限制與5大注意事項!

最後更新日期:2025/05/02
因房價高漲,許多人開始轉向購買中古屋、法拍屋、甚至是國宅。那麼 國宅可以買嗎?有哪些條件與注意事項?這篇文章一次告訴你國宅的申請、買賣、優缺點與常見問題,幫助你做出正確的購屋決策!
國宅是什麼?
國宅指的是國民住宅,1950年代開始興建,主要是用來解決特定民眾的居住需求,例如提供給公務人員、低收入家庭申請居住,雖然政府從2015年起停止新建國宅,但原有的國宅仍可買賣,現在多以「社區」名稱進行交易,和一般中古屋買賣流程類似。
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國宅的興辦方式是什麼
國民住宅興辦方式大概可以分為4種:
- 政府直接興建:由政府取得土地、規劃設計、興建並配售的住宅。
- 貸款人民自建:由政府給予貸款,民眾自備土地並且要自行興建管理維護的住宅。
- 獎勵投資興建:由政府提供獎勵,民間建築投資業者自備土地、規劃設計。
- 貸款人民自購:由政府補貼利息,協助收入較低家庭購置民間的住宅。

國宅的買賣與出租申請資格
購買國宅條件
國宅買賣就像一般中古屋一樣,無特殊限制。不過,買屋前仍需注意屋況與社區管理品質。
出租國宅資格(以台北市為例)
- 年滿18歲並設籍台北市
- 與直系親屬同戶或有配偶
- 家庭成員名下無自有住宅
- 家庭收入符合低收入標準
※想查詢承租進度可至:台北市國宅等候查詢系統
國宅買賣5大注意事項
- 屋況問題:國宅屋齡較高,容易有屋況老舊的問題,出售前須作整理。
- 社區管理:國宅的人口進出數量較多,須留意管委會的品質是否良好,公共空間的維護是否整潔。
- 公設佔比:有些較早期的國宅會把車位一起算入公設比,但這種算法與現在的公設比計算方法有些出入,因此在計算時須把車位去掉。
- 價格認知:若地段好、管理優,價格不一定便宜,要合理比較。
- 車位配比:許多國宅的車位式以抽籤方式來分配,若有需求的人應特別注意。

國宅和一般中古屋差在哪裡?
許多首次購屋民眾常會問:「國宅和一般中古屋差在哪裡?是不是國宅就比較便宜?」以下是兩者主要差異整理:
比較項目 | 國宅 | 一般中古屋 |
---|---|---|
房價 | 相對便宜(約市價 4~6 折) | 依地段與屋況波動較大 |
屋齡 | 多為 20 年以上老屋 | 屋齡範圍較廣,選擇更多 |
社區規劃 | 多數設有中庭、花園,具社區感 | 視個案而定,有些社區無管理制度 |
停車位 | 常以抽籤分配,數量有限 | 有地下室或機械車位者較多,但須額外購買 |
公設比 | 公設比低,但早期計算方式不同,須注意車位是否計入 | 新建案多為高公設比(30%以上) |
社區管理 | 人口多,混雜性高,管委會素質參差不齊 | 管理費較高,但管理品質視社區而異 |
注意喔!並非所有國宅都比中古屋便宜,尤其在精華地段或已都更過的社區,國宅價格甚至可能比部分中古屋還高。因此購買前應以「地點、屋況、生活機能」為優先考量,而非單憑價格判斷。
三大福利住宅比較
目前存在市場上的社會福利住宅除了國宅外,還有目前主要的社會住宅,及同樣不再興建的合宜住宅,那麼三者差異在哪呢?
國民住宅 | 社會住宅 | 合宜住宅 | |
---|---|---|---|
興辦方式 | 出售為主 出租為輔 | 只租不售 | 出售為主 出租為輔 |
租賃期限 |
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租金 | 約市價4 ~ 6折 | 約市價7 ~ 8折 | 約7折 |
配租方式 | 依序配租 | 公開抽籤 | 電腦抽籤配序 優先戶可先選 |
國宅常見問題
可以!政府針對國宅提供了相對應的優惠貸款利率及還款條件:
• 最長年限:30年,寬限期5年
• 貸款成數:最高85%
• 參考利率:中華郵政2年期利率+0.042%(約1.637%)
詳細貸款內容可參考國民住宅貸款辦法。
不行,國宅已經是社會福利住宅,租金低於一般市場價格,不可以再申請租屋補助。
可以!國宅若屋齡達一定年限,且符合相關法規,也可以申請都市更新(都更)或危老重建,與一般住宅無太大差異。
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國宅是否值得買?
「國宅可以買嗎?」答案是肯定的。但購買前務必了解屋齡、社區狀況、公設與車位問題。如果您在意價格與社會福利,同時願意接受屋齡與社區品質的不確定性,國宅或許會是個不錯的選擇!
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