國宅可以買嗎？搞懂申請資格、買賣限制與5大注意事項！
最後更新日期：2025/05/02
因房價高漲，許多人開始轉向購買中古屋、法拍屋、甚至是國宅。那麼 國宅可以買嗎？有哪些條件與注意事項？這篇文章一次告訴你國宅的申請、買賣、優缺點與常見問題，幫助你做出正確的購屋決策！
國宅是什麼？
國宅指的是國民住宅，1950年代開始興建，主要是用來解決特定民眾的居住需求，例如提供給公務人員、低收入家庭申請居住，雖然政府從2015年起停止新建國宅，但原有的國宅仍可買賣，現在多以「社區」名稱進行交易，和一般中古屋買賣流程類似。
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國宅的興辦方式是什麼
國民住宅興辦方式大概可以分為4種：
- 政府直接興建：由政府取得土地、規劃設計、興建並配售的住宅。
- 貸款人民自建：由政府給予貸款，民眾自備土地並且要自行興建管理維護的住宅。
- 獎勵投資興建：由政府提供獎勵，民間建築投資業者自備土地、規劃設計。
- 貸款人民自購：由政府補貼利息，協助收入較低家庭購置民間的住宅。
國宅的買賣與出租申請資格
購買國宅條件
國宅買賣就像一般中古屋一樣，無特殊限制。不過，買屋前仍需注意屋況與社區管理品質。
出租國宅資格（以台北市為例）
- 年滿18歲並設籍台北市
- 與直系親屬同戶或有配偶
- 家庭成員名下無自有住宅
- 家庭收入符合低收入標準
※想查詢承租進度可至：台北市國宅等候查詢系統
國宅買賣5大注意事項
- 屋況問題：國宅屋齡較高，容易有屋況老舊的問題，出售前須作整理。
- 社區管理：國宅的人口進出數量較多，須留意管委會的品質是否良好，公共空間的維護是否整潔。
- 公設佔比：有些較早期的國宅會把車位一起算入公設比，但這種算法與現在的公設比計算方法有些出入，因此在計算時須把車位去掉。
- 價格認知：若地段好、管理優，價格不一定便宜，要合理比較。
- 車位配比：許多國宅的車位式以抽籤方式來分配，若有需求的人應特別注意。
國宅和一般中古屋差在哪裡？
許多首次購屋民眾常會問：「國宅和一般中古屋差在哪裡？是不是國宅就比較便宜？」以下是兩者主要差異整理：
| 比較項目 | 國宅 | 一般中古屋 |
|---|---|---|
| 房價 | 相對便宜（約市價 4～6 折） | 依地段與屋況波動較大 |
| 屋齡 | 多為 20 年以上老屋 | 屋齡範圍較廣，選擇更多 |
| 社區規劃 | 多數設有中庭、花園，具社區感 | 視個案而定，有些社區無管理制度 |
| 停車位 | 常以抽籤分配，數量有限 | 有地下室或機械車位者較多，但須額外購買 |
| 公設比 | 公設比低，但早期計算方式不同，須注意車位是否計入 | 新建案多為高公設比（30%以上） |
| 社區管理 | 人口多，混雜性高，管委會素質參差不齊 | 管理費較高，但管理品質視社區而異 |
注意喔！並非所有國宅都比中古屋便宜，尤其在精華地段或已都更過的社區，國宅價格甚至可能比部分中古屋還高。因此購買前應以「地點、屋況、生活機能」為優先考量，而非單憑價格判斷。
三大福利住宅比較
目前存在市場上的社會福利住宅除了國宅外，還有目前主要的社會住宅，及同樣不再興建的合宜住宅，那麼三者差異在哪呢？
| 國民住宅 | 社會住宅 | 合宜住宅 | |
|---|---|---|---|
| 興辦方式 | 出售為主 出租為輔 | 只租不售 | 出售為主 出租為輔 |
| 租賃期限 |
|
|
|
| 租金 | 約市價4 ~ 6折 | 約市價7 ~ 8折 | 約7折 |
| 配租方式 | 依序配租 | 公開抽籤 | 電腦抽籤配序 優先戶可先選 |
國宅常見問題
可以！政府針對國宅提供了相對應的優惠貸款利率及還款條件：
• 最長年限：30年，寬限期5年
• 貸款成數：最高85%
• 參考利率：中華郵政2年期利率＋0.042%（約1.637%）
詳細貸款內容可參考國民住宅貸款辦法。
不行，國宅已經是社會福利住宅，租金低於一般市場價格，不可以再申請租屋補助。
可以！國宅若屋齡達一定年限，且符合相關法規，也可以申請都市更新（都更）或危老重建，與一般住宅無太大差異。
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國宅是否值得買？
「國宅可以買嗎？」答案是肯定的。但購買前務必了解屋齡、社區狀況、公設與車位問題。如果您在意價格與社會福利，同時願意接受屋齡與社區品質的不確定性，國宅或許會是個不錯的選擇！
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