貸款成數怎麼看？申請房貸前你要知道的5件事

最後更新日期：2025/07/28

申辦房屋貸款時，都希望取得好的貸款成數以減少自備款的負擔，不過你知道 貸款成數怎麼算嗎？又有哪些影響房貸成數的因素呢？一起來看貸款就找我的說明！

房屋貸款成數是什麼？

所謂「貸款成數」，是指你向銀行申請房貸時，貸款金額相對於房屋鑑價的比例。舉例來說，若銀行評估你購買的房屋價值為600萬元，貸款成數若是80%，你就可以貸到480萬元，其餘需準備120萬元自備款。

值得注意的是：貸款成數是依據銀行鑑價，而非成交價，因此就算房價談得漂亮，還是要看銀行怎麼估。

影響貸款成數的因素有哪些？

信用評分與還款紀錄

聯徵中心有個人信用評分紀錄，提供銀行評估貸款人的還款能力。信用評分650分以上才比較可能過件並獲得較好的房貸額度與利率。

收入情形與職業穩定性

穩定的薪資收入、報稅資料、薪資轉帳記錄，都是提升房貸成數的重要條件。銀行會特別關注你的「月付能力」是否能支撐長期貸款。

房屋狀況

屋齡過老、套房類型、頂樓加蓋等，都會讓貸款成數打折。電梯大樓、透天厝、或在熱門區域的物件，則較有機會獲得高成數貸款。

房屋地點與周邊機能

銀行偏好地段佳、有交通便利與生活機能的物件。六都與新竹地區普遍貸款成數較高，若地段佳但屋況普通，仍可能獲得銀行青睞。

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是否涉及打炒房政策

近期政府政策明確限制某些房貸成數上限，例如法人購屋、自然人第二戶與第三戶，貸款成數就會被限制在3～5成不等，且無寬限期。

貸款成數限制要注意

近來為了抑制炒房風氣，政府推出一系列的打房政策，其中和貸款成數限制相關的措施有以下3點，建議民眾申貸前要多加留意：

1. 公司法人購置住宅，房貸成數最高3成，且無寬限期。
2. 自然人購入第二戶房屋，第二戶房貸成數最高5成，且無寬限期。
3. 自然人購入第三戶以上房屋或高價住宅，房貸成數最高3成，且無寬限期。

※補充說明—高價住宅：為台北市7000萬以上，新北市6000萬以上，其他縣市4000萬以上之房屋。

提高貸款成數的6種方法

1. 使用當地銀行辦理：熟悉區域行情的銀行，通常會給出更貼近實價的鑑價。
2. 找條件佳的保證人：例如父母或配偶，能補強你的信用與還款能力。
3. 購買房貸壽險：能降低銀行風險，增加核貸意願。
4. 合併信用貸款補足資金缺口：但記得控制總還款壓力。
5. 提高利率換取高成數：願意支付更高利息者，部分銀行會提高貸款比例。
6. 提前處理聯徵報告問題：消除小額欠款與延遲紀錄，提升信用分數。

貸款成數常見問題

結語

選擇適合的貸款成數方案，不只是為了減輕自備款壓力，更要考量後續的財務規劃與生活品質。建議買房前先盤點自身條件、評估各家銀行方案，掌握房貸成數的核心邏輯，買房之路就能少走冤枉路。