購屋後才發現問題？教你用「瑕疵擔保責任」維護權利！

最後更新日期：2025/10/30

在房屋交易過程中或交易完成後，若發現隱藏的房屋瑕疵問題，買方通常會不知道如何保障自己的權利，而「瑕疵擔保責任」正是為解決這種情況所訂定。以下將帶你了解瑕疵擔保責任的相關事項！

瑕疵擔保責任是什麼？

房屋交易對於買賣雙方都需要法律機制的保障，而「房屋瑕疵擔保」就是用來維護買方權益與監督賣方，保證所售出的房屋是功能完整且無瑕疵的。

即使交屋當下未能馬上察覺房屋的潛在問題，但只要能提出證明這些問題都是在交屋前就存在，或者是因賣方未如實告知的情況下，交付之後買方一樣可以行使瑕疵擔保的權利。

瑕疵擔保責任的範圍、歸屬

發現房屋的潛在問題後，便要主張證明這些瑕疵造成的問題是否已經影響到房屋的正常使用，以下為舉例：

可以主張瑕疵擔保責任的情況

• 房屋價值滅失或減少：例如凶宅
• 房屋不具備契約保證的品質：例如鋼筋外露
• 契約訂定的效用損滅：例如使用之建材有問題
• 房屋功能缺失或減少：例如牆體滲漏水、結構傾斜

賣方在交易時需向買方保證房屋不存在以上問題，而同時買方也需負擔「檢查通知義務」，也就是俗稱的驗屋，在檢查當下發現問題應該立即通知賣方，避免自身權益受損。

不能主張瑕疵擔保責任的情況

若存在以下前提，就符合瑕疵擔保責任免除條件，買方再提出瑕疵擔保便較難成立：

• 已知房屋問題仍然簽訂契約
• 契約中「特約排除」賣方的瑕疵擔保責任（常見於中古屋買賣）
• 買方發現問題後未立即通知賣方 （平常檢查無法發現的瑕疵除外）

這些情況通常是房屋交易時買方容易忽略的誤區，因此買房時發現問題、及時處理才能更好的避免權益受損的情況發生。

瑕疵擔保責任＆保固責任的差異？

• 瑕疵擔保責任：為法律責任，適用於交屋前就已存在的所有瑕疵（或交屋後發現一般檢查無法看出的瑕疵、賣方隱瞞瑕疵屋況），以法律支撐買方的主張權利。
• 保固責任：為契約責任，由雙方約定「房屋保固修繕期限」及「修繕範圍」，只要還在保固期間內，便可以依約要求賣方處理瑕疵問題。

瑕疵擔保責任的請求權時效

• 請求權：在發現房屋隱藏的瑕疵問題之後，只要能提出證明該瑕疵在交付時就已存在，買方在交屋起五年內都有主張權利。
• 提出訴訟：買方必須在通知賣方瑕疵問題後的六個月內提起訴訟，透過具體法律行動來明確保護自身權益。

若以上情況是基於「賣方故意隱瞞」瑕疵的情況下，則會視情況評估時效過後仍需負擔的責任。

法律設置瑕疵擔保責任時效性的原則，正是為了讓雙方都有解決問題的時間，除了督促買方應該積極察覺、舉證，也保護賣方免於無限期的承擔責任。

發現瑕疵應如何處理？

1. 房屋瑕疵情況紀錄存證：仔細拍照、錄影發現瑕疵的日期時間，再對比雙方驗屋時的狀況。
2. 立即通知賣方：交屋起五年之內發現瑕疵，必須在六個月內通知賣方或提出訴訟才可以主張擔保權利。
3. 後續溝通處理方式：常見有以下3種
   • 要求減少價金
   • 要求解除買賣契約
   • 未履行契約而造成的損害賠償（例如因瑕疵問題導致修繕費用、額外租房的開銷）

面對意料之外的房屋瑕疵問題，買方可以透過這些行為保障自己的權利。

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瑕疵擔保責任常見問題

結語

以上便是有關瑕疵擔保的相關介紹，瑕疵擔保用意在於保護、監督買賣雙方對於房產交易的公平信任原則，希望大家都要謹慎面對買房的各個流程喔！