土地買賣流程怎麼進行？5步驟帶你交易成功

最後更新日期：2024/10/11

若你的名下有土地，那麼你一定要了解土地買賣流程，土地買賣流程要多久？買家與賣家應繳款項有哪些？接下來，讓貸款就找我為你說明土地買賣流程要如何進行，一起來了解吧！

土地種類有哪些？

買賣土地前，一定要留意土地是否能買賣。依照區域計畫法施行細則第10條，土地主要分成3種：

• 都市土地
• 非都市土地
• 國家公園土地

上述土除了國家公園土地外都能進行買賣，但須留意土地使用分區，如：工業區不能蓋住宅等，若是沒有留意，很容易買到不符盒預期用途的土地，白白浪費一筆錢。

土地買賣流程

步驟一、委託不動產經紀業者或自行買賣土地

• 委託不動產經紀業者進行交易：
  • 賣方與不動產經紀業者簽訂不動產委託銷售契約書，委託仲介銷售土地。
  • 業者應製作不動產說明書，上面要有承辦專員簽章，由賣方確認並簽名後，以該說明書向買家進行說明。
  • 若業者有提出斡旋金要求，應以書面明定交付斡旋金之目的，明確告知買方當買賣成交時該斡旋金可轉為定金，並為買賣價金的一部分。如果買賣不成立，取斡旋金應無息返還買方等權利義務。
  • 買賣雙方價金與條件一致時，就能簽定「不動產買賣契約書」。
• 買賣雙方自行交易：雙方商定價金後，賣方支付定金並進入以下流程。

步驟二、簽訂不動產買賣契約書並支付頭期款

• 買方應備文件：身分證明文件。
• 賣方應備文件：印章、身分證明文件、土地及建築改良物所有權狀正本。
• 簽約時雙方須當場核對契約內容，若無異議，買賣雙方應簽名或加蓋印章；若委託不動產經紀業者進行交易，則業者應指派經紀人會同簽章。
• 買方支付頭期款給賣方，通常為土地價格的10%，賣方確認及簽名。

步驟三、備證、用印、支付第二期款項

• 買方應備文件：印章、身分證明文件。
• 賣方應備文件：印鑑章、身分證明文件、印鑑證明1份、房屋及地籍稅單。
• 賣方於填妥的登記申請書、土地現值申報書、契約申報書、土地及建築改良物買賣移轉契約書中相關欄位加蓋印鑑章，買方則可加蓋私章。
• 買方支付第2期款項，約為土地價格40%，由賣方確認及簽收，如須辦理土地貸款，應於交付第2期款時一併辦理。

步驟四、完稅並支付第3期款

• 買方應繳稅賦：須繳契稅，及第3期款項（約40%）給賣方，且應開立與未付價款同額且註明「禁止背書轉讓」的本票或提供同額擔保給賣方。
• 賣方應繳稅賦：土地增值稅及繳清欠稅款項，如：地價稅、房屋稅等。

步驟五、繳付尾款並點交

• 買賣雙方均無貸款：買方支付尾款由賣方簽收。
• 買方無約定貸款作為尾款，賣方有貸款尚未塗銷：由買方與賣方前往還清貸款，賣方簽收尾款。
• 賣方無貸款，買方約定貸款作為價金一部份：應辦理抵押權登記，依約定由特定人通知核貸銀行後，將核貸款項撥入賣方指定帳戶；或在約定交付尾款時，雙方會同領款並由賣方簽收。
• 買方約定貸款作為價金一部分，且賣方尚有貸款未塗銷：可與買方貸款的債權人約定代為清償賣方貸款，如有未支付餘額，由買方補足現金後，賣方簽收尾款。
• 須注意賣方收款後，應將本票返還給買方或解除擔保，以保障買方權益。

買賣土地注意什麼？

買賣前須留意4點土地買賣注意事項，如果不小心踏入土地買賣陷阱，將造成大筆的財物損失：

• 留意土地狀況：若土地過於零碎或形狀不完整，會影響地上建物的建蔽率及容積率，也有可能影響到土地的價格，買賣前須特別留意。
• 確認土地產權：購買前一定要確認土地產權，包含是否為持分土地，土地所有權是否有被限制行使的狀況，否則等到購買後才發現無法使用該土地就來不及了。
  ❯ ❯ 延伸閱讀：持分土地買賣怎麼做？一次了解管道及注意事項！
• 價格是否合理：土地價格可參考實價登錄，或政府公告的土地現值，有助於判斷土地定價是否合理，減少風險。
• 完成移轉登記：完成土地買賣後，應在30天內向土地所在區域的地政機關辦理所有權移轉登記，逾期登記是需要繳交罰鍰的喔。
  ❯ ❯ 延伸閱讀：買賣移轉登記申請辦法？不動產交易前必讀攻略！

土地買賣過戶文件及費用

應備文件

1. 土地所有權狀
2. 土地買賣契約書
3. 土地登記申請書
4. 買賣雙方印鑑章及印鑑證明
5. 買賣雙方身分證明文件：身分證、戶口名簿或戶籍謄本

土地買賣付款比例

買家應繳費用如下：

• 仲介服務費
• 買賣契稅：房屋現值X6%
• 銀行貸款手續費、徵信費
• 土地登記謄本費、書狀費、閱覽費
• 印花稅：土地、建物價值的0.1%
• 地政買賣登記規費：土地、建物價值的0.1%
• 代書費：抵押權設定代書費、簽約手續費、實價登錄代書費。

賣家應繳費用如下：

• 地價稅
• 土地增值稅
• 房地合一稅
• 仲介服務費
• 財產交易所得稅
• 銀行抵押權塗銷費
• 代書費：簽約手續費、實價登錄代書費

土地買賣流程常見問題

結語

以上就是土地買賣流程，有些民眾會想要自行辦理土地買賣，不過由於土地交易細節較多，還是建議民眾可以委託不動產經紀業者協助交易，若想要自行辦理，可找信任的地政士在旁協助才較為安全！