房屋二胎是什麼？管道、條件與注意事項一次看！
最後更新日期：2024/10/07
身上有房貸的人，若在借貸期間需要資金，其實同一間房可以再次貸款，也就是房屋二胎借款，但是申請房屋二胎有什麼條件，向什麼管道辦理才能有效活化資產呢？這些疑惑都能在看完文章後得到解答！
房屋二胎是什麼？
房屋二胎又稱二胎房貸、二順位房貸，指在房屋已有貸款的情況下，再向另一家銀行或民間借貸公司申請第二筆貸款，這時承貸單位會被設定為第二順位償還對象，所以才會有「二胎」、「二順位」的名稱。
除了房屋二胎借款，你可能也聽過房屋增貸和房屋轉增貸，那這三者的差別是什麼呢？下面用表格為你介紹：
| 二胎房貸 | 房屋增貸 | 房屋轉增貸 | |
|---|---|---|---|
| 意思 | 用同一間房向其他機構申貸 | 向原機構申請將原房屋殘值再貸出來使用 | 將房貸轉移到另一家機構並申請更多資金 |
| 債權順位 | 第二 | 第一 | 第一 |
| 額度 | 房屋鑑價扣除一胎餘額 | 房貸已還金額 | 約房屋鑑價8成 |
| 利率 | 約3％起 | 約3％起，通常與原房貸相同 | 約2.2％起 |
| 年限 | 約7～15年 | 最長20年 | 最長30年 |
| 優點 | 申辦管道多，且民間審核寬鬆 | 省去重找機構的麻煩 | 有機會降低利率 |
| 缺點 | 年利率較高 | 房屋殘值不夠就難以辦理 | 時間與金錢成本較高 |
❯ ❯ 延伸閱讀：房貸轉貸流程是什麼？申請前要搞懂這些注意事項！
房屋二胎的優缺點？
二胎房貸優點
- 取得資金較多：由於有房屋作為擔保，相較於車貸或信貸，能獲得較高的貸款額度。
- 條件要求較低：有房屋作為擔保品，機構對於個人信用紀錄及財力證明的要求會較低一些。
- 還款年限較長：有7～15年的還款年限，能分攤貸款人的負擔。
二胎房貸缺點
- 利率較高：因為是第二順位債權人，機構承擔的風險較高，所以利率也會比一胎貸款高。
- 銀行承辦意願較低：第二順位債權人很可能無法取回資金，因此許多銀行並不願意提供二胎房貸服務。
房屋二胎條件？
- 原房貸正常繳款1年以上
- 名下房屋必須有殘值或增值空間
- 申請人具備一定還款能力及信用條件
- 申請人為18～65歲國民（不同機構的年齡限制不同）
各管道的房屋二胎條件都不太一樣，申請之前可以先諮詢喔！
房屋二胎申請管道比較
房屋二胎借款的管道非常多，以下列出最常見的銀行、代書及租賃公司，幫你快速比較：
| 銀行 | 代書 | 租賃公司（融資公司） | |
|---|---|---|---|
| 利率 | 年利率約3％起 | 月利率1％起 | 年利率約7％～15％ |
| 額度／成數 | 通常最高約300萬 | 約房屋鑑價9成 | 依各機構規定 |
| 還款方式 | 本利攤還 | 本利攤還或按月繳息 | 本利攤還 |
| 還款年限 | 7～15年 | 依個人需求規劃，隨借隨還不綁約 | 最長10年 |
銀行房屋二胎利率較低，風險也較低，但相對不容易過件；其他民間機構雖然利率較高、風險較高，但審核相對寬鬆，只要謹慎選擇，還是能夠安全貸款的！民間房屋二胎最推薦找代書申請喔！
哪些銀行有辦理房屋二胎貸款？
以下為你整理各銀行二順位房貸方案，若條件良好，可優先向銀行申辦：
| 銀行 | 利率 | 額度 | 手續費 |
|---|---|---|---|
 | 4.13％起 | 最高600萬 | 9000起 |
 | 3.27％起 | 50萬以上 | 貸款金額1％ |
 | 3.67％ | 最高300萬 | 12000起 |
 | 5.66％起 | 依本行規定 | 5000起 |
 | 3.87％起 | 依本行規定 | 10000 |
 | 3.2％起 | 25萬以上 | 5000 |
 | 3.45％起 | 最高150萬 | 貸款金額1％ |
※上表僅供參考，實際方案請以銀行公告為準。
銀行房屋二胎為什麼被拒絕？
前面有提到銀行房屋二胎相對不容易過件，那麼哪些原因會造成銀行拒貸呢？常見的有下列4點：
- 信用評分不佳：信用分數建議要超過600分比較好，若分數偏低或是信用空白，就容易被拒絕。
- 月負債比過高：若每月負債占收入的比例超過60～70％，對銀行來說就是高風險族群，貸款人很可能無法還款。
- 沒有薪資證明：銀行非常重視財力證明文件，尤其是薪資證明，所以如果是自由工作者、計程車司機、流動攤販等收入不穩定且沒有薪轉的族群，就會很難申貸。
- 房屋狀況不佳：申辦二胎時，貸款機構會重新為房屋鑑價，確認是否還有可貸空間，若房屋地段不佳、屋況不好、市價不高、沒有殘值，就無法辦理貸款。
當你被銀行拒貸時也不用擔心，可以轉向民間代書申請房屋二胎融資。民間房屋二胎幾乎只看房屋價值，信用空白、信用瑕疵、負債比過高、無薪轉證明等族群都還是可以辦理，約1～3天就能完成撥款，適合急需資金的人。
申請房屋二胎的文件有哪些？
- 雙證件
- 全戶戶籍謄本
- 存摺封面影本
- 印鑑章、印鑑證明
- 土地、建物所有權狀
- 一順位貸款近1年繳款明細
※各機構的應備文件都不太一樣，建議申請前先諮詢。
申請二胎房貸的流程？
- 申請：準備相關文件，向貸款機構提出申請。
- 審查：貸款機構審核貸款人及房屋條件，評估貸款額度及利率。
- 確認：貸款核准，雙方當面確認合約內容並簽約。
- 設定：至地政機關辦理抵押權設定。
- 撥款：跑完流程後，貸款資金會撥到指定帳戶。
如何避開二胎房貸風險？
不肖業者會趁民眾緊急時用各種話術訂立不合理的契約，導致貸款人的財務負擔越來越重，因此在申請時一定要注意以下事項，才能避免房屋二胎詐騙風險：
- 利率合理：
民間貸款公司大多以月計息，行情則是1～3％，若遇到超過這個範圍或是以日計息的機構，就要小心是違法高利貸。 - 收費透明且不事先收費：
合法貸款公司應在事前說明須收取的開辦費、手續費等費用，並且在核貸後才收費，若遇到以多種名目亂收費或事前就收費的機構，就不建議辦理。 - 有實體店面與營業證明：
要確認網路上是否能找到該公司的名稱、地址、電話等資訊，並且實際查看有無實體店面，才能確保對方是否有合法的開業證明（如營利事業登記證、商業登記）。 - 貸款流程不隨便：
合法民間公司還是會有一定的審核標準，如果對方什麼都不查，甚至標榜「有身分證就能借」或「一定過件」，就要小心是非法業者。 - 不要求抵押證件正本：
證件正本只會用來核對身分，不應用於抵押，若遇到對方要你事先寄送或抵押證件的，很可能是詐騙，小心變成人頭帳戶、警示帳戶。
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房屋二胎常見問題
可以！民間二胎不像銀行那麼要求勞保和薪轉證明，你還可用財產清冊、所得清單、扣繳憑單、常用存摺等其他財力證明文件佐證還款能力。
申請二胎房貸不需要保證人，準備房屋相關資料即可，但若條件不夠好，或希望能提高貸款額度，也可主動提供保人來為自己加分。
❯ ❯ 延伸閱讀：房屋抵押貸款要保證人嗎？有什麼差別？
如果自己名下沒有房屋，可以請親友提供房屋作為抵押品並同時擔任保證人。
房屋若已經有非金融機構的私人設定抵押權，銀行是不可能會承辦二胎貸款的喔！只能向民間管道申請。
要看申請的機構喔！如果是找銀行辦理，信用評分是非常重要的審核依據，但若是申請民間二胎，就算信用瑕疵或信用空白，過件率都還是很高喔！
一般銀行的二胎房貸方案都不會有寬限期，但部分民間公司的二胎方案准許貸款人先按月繳息、不還本金，就是類似寬限期的概念。
房屋二胎額度因貸款機構、申請人條件及房屋狀況而異。一般來說，貸款機構計算出來的房屋價值還須扣除一胎貸款額度，才是二胎真正可貸的金額。算法分成下列兩種：
• 銀行：房屋鑑價×可貸成數－一胎房貸設定金額。
• 民間公司：房屋鑑價×可貸成數－一胎房貸剩餘金額。
結語
以上就是關於房屋二胎借款的說明！若你正苦於沒有其他抵押品可貸款，二胎房貸是值得考慮的選項，但也要提醒你，申請貸款前務必謹慎評估自己的還款能力，才不會落入更大的財務困境喔！
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