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以房養老好嗎?條件、優缺點及方案差異一次看!

以房養老好嗎?條件、優缺點及方案差異一次看!【貸款就找我】

最後更新日期:2024/08/19

你聽過以房養老嗎?想要在退休後享有舒適的養老生活,除了提前儲蓄之外,以房養老也是一種可以利用的方式。那麼以房養老究竟是什麼?有哪些優缺點呢?讓我們來為你說明。

以房養老是什麼?

以房養老的正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」,意思是借款人把名下房屋抵押給銀行,並由銀行「按月撥付」一筆金額給借款人作為養老金,而這段期間的貸款利息會直接從撥付金額中內扣,等貸款到期,再由借款人或繼承人一次清償,或由銀行拍賣房屋來拿回債款。

之所以稱為「逆向」抵押,就是因為金流方向與傳統的房貸不同。以下用表格為你比較兩者差異:

以房養老一般房貸
意義抵押房屋以每月拿到養老金(利息內扣),貸款到期後一次清償抵押房屋並一次拿到整筆資金,再按月償還本息
年齡限制60~65歲18~65歲
貸款年限通常約30年20~40年
貸款餘額遞增遞減

❯ ❯ 延伸閱讀:房子抵押貸款是什麼?額度、利率與條件一次看!

以房養老條件?

常見的以房養老條件有以下6點:

  • 個人信用正常
  • 年滿60~65歲
  • 具備完全行為能力
  • 「屋齡+貸款期間」不得高於60
  • 借款人單獨擁有完整房屋及其基地
  • 「借款人年齡+貸款期間」不得低於90~95

※貼心提醒:各銀行的以房養老條件有所不同,實際情況以銀行公告為準。另外要注意,由於以房養老會牽涉到未來繼承問題,所以有些銀行會在申請時要求借款人提供子女同意書。

以房養老優缺點?

以房養老優點

  • 減少子女負擔:
    不必倚仗子女的孝親費,可以減少他們的經濟負擔並過上有尊嚴的生活。
  • 可每月取得資金:
    每月仍固定有金錢來源,可避免遇到生病或其他需要資金週轉的情況時無現金可運用。
  • 仍可住在房屋內:
    申請以房養老貸款後,借款人還是可以繼續住在自己熟悉的住處。
以房養老3大優點【貸款就找我】

以房養老缺點

  • 子女繼承問題:
    以房養老貸款期限到時,若借款人已去世,繼承人可選擇清償債務或直接讓銀行拍賣房屋,若有剩餘金額再拿回來,也就是說繼承人很可能沒辦法繼承房屋,而且若房屋拍賣金額不足以清償債務,銀行還會針對借款人的其他財產進行求償。
  • 借款人長壽風險:
    以目前的以房養老貸款方案來看,借款人約可以領錢領到95歲,而若貸款合約到期時,借款人仍在世,就可能會面臨貸款還不出、房子被法拍的風險
  • 銀行審核較嚴格:
    雖然推出以房養老貸款的銀行不算少,但因為須承擔國民長壽、房價下跌和利率波動等風險,所以銀行對於以房養老貸款的承作意願並沒有很高,審核上也會更加嚴格
  • 可取得資金不固定:
    借款人雖然可每月穩定取得資金,但這筆錢的金額並不固定,因為每月內扣的利息會隨著貸款本金增加而遞增,所以實際可領的錢會越來越少,如果又遇上升息,那金額就會更低了。

❯ ❯ 延伸閱讀:房貸利率怎麼算?2大種類及計算公式看這裡!

以房養老貸款適合誰?

以房養老貸款適合以下2種族群申請:

  • 獨居銀髮族:若你是只有一間房屋,而且沒有子女或未與子女同住,又不想去養老院的銀髮族,就可申請以房養老貸款,這樣就能繼續住在自宅、享有獨立的生活空間。
  • 多屋銀髮族:擁有多屋的銀髮族不必擔心未來房子遭法拍而無家可歸,或者沒有房屋能留給子女,且可以選擇條件較佳的房屋來申請以房養老,妥善運用資產來提高生活品質

以房養老銀行方案

以下列舉7家有承辦以房養老的銀行方案供你參考:

銀行利率年限開辦費
玉山銀行2.57%起最長30年5000
合作金庫2.338%起最長35年5300起
土地銀行2.73%起最長30年5300起
華南銀行3.19%起最長30年5300起
兆豐銀行2.488%起最長30年5300
第一銀行2.45%起官網未提供5300
中國信託2.79%起最長30年3500

以房養老試算

以房養老由於還有利息內扣的問題,所以計算較複雜,建議民眾直接使用銀行的試算工具來了解每月可領金額。以下也提供一個試算範例供你參考。

假設銀行核貸金額1500萬元、貸款利率2.57%、貸款年限30年,則計算結果如下:

  • 第1個月實領41666元
  • 第142~359個月實領29166元
  • 第360個月實領29406元
  • 放貸後第1個月至第141個月的實領金額將因貸款利息增加而遞減

※貼心提醒:每月內扣利息雖然會遞增,但銀行一般都會規定「扣息上限為撥付金額的1/3」,以這個例子來說就是13889元,等到應扣利息超過此上限後,超過的金額就會計入債權內,這就是所謂的「掛帳」,而這些金額就要在未來連同本金一起清償。

以房養老和其他養老方式的差異?

除了以房養老,你可能也聽過賣房養老、收租養老、留房養老等利用房屋養老的方式,那這些的差別是什麼呢?下面一一為你介紹其他3種類別:

賣房養老

  • 意義:將房屋出售,一次獲得大筆養老金。
  • 優點:有機會取得較高額的資金,且可以立即進行靈活運用。
  • 缺點:要負擔額外的交易費用,且賣房過程須留意遭到詐騙賤賣的風險;另外,若無法妥善保管、運用這筆大額資金,反而對生活沒有幫助。

收租養老

  • 意義:將房屋出租,依賴租金養老。
  • 優點:若出租順利,每月也能有固定的收益,且若房屋增值,租金也有提升的可能,而未來也能將房屋留給子女。
  • 缺點:若只擁有一屋,須評估是否會影響到自己的居住環境;另外,管理房屋及房客的成本也不低,更有房屋閒置而沒有收入的風險。

留房養老

  • 意義:屬於一種「安養信託」,與收租養老類似,不過是委託銀行出租房屋,銀行會代管租賃事宜,每月收入為房租扣除管理費後的金額,由銀行撥付。
  • 優點:由銀行協助出租,不必擔心產權與資金管理問題,且未來子女也能繼承房屋。
  • 缺點:相較於自己出租,還須付額外的管理費用,而且和收租養老一樣,若房屋坐落於需求較少、租金較低的地段,可能還是會遇到房屋閒置、收入不穩定的問題。

以房養老常見問題

Q.辦理以房養老後房子會變成銀行的嗎?

不會。以房養老只是把房屋抵押給銀行,所有權還是在借款人手上,只不過若貸款到期時無法清償,房屋就會被拍賣。

Q.申請以房養老的房子可以賣嗎?

可以。不過必須先用賣屋所得去清償以房養老貸款並塗銷抵押權設定,才能辦理所有權變更登記。
❯ ❯ 延伸閱讀:抵押權塗銷登記怎麼申辦?流程與文件一次看!

Q.以房養老什麼時候會停止撥款?

通常當「貸款期限到」或者「借款人死亡」時,銀行才會停止撥款,不過若借款人未履行契約內容,或銀行撥付金額已超過房屋價值,銀行也可能會停止撥款。注意喔!若借款人在以房養老貸款期間死亡,就視同契約到期,繼承人須代為清償借款,否則銀行就會聲請法拍房屋。

結語

以上就是關於以房養老的說明。這篇文章介紹的各種養老方式都有它的優缺點,提醒你,在選擇之前務必謹慎評估利弊,才能真的過上好的老年生活喔!

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