限制登記有哪些種類？如何辦理與解除？

最後更新日期：2024/07/16

限制登記的意思？

根據土地登記規則第136條，限制登記意思是限制「登記名義人」處分其土地或建物權利所為的登記，簡單來說，一旦土地或建物遭到限制登記，在限制登記解除（／塗銷）之前，您的財產就不能自由運用，比方說擅自轉賣或過戶給他人，而是必須取得當初辦理限制登記的「請求權人」的同意才行。

※登記名義人：土地及建物登記的所有權人、他項權利人或管理人。

※若房屋土地有限制登記，會顯示在土地、建物謄本裡「所有權部」的其他登記事項欄位。

限制登記種類有哪些？

限制登記是一個統稱，包含：預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記，以及其他依法律所為禁止處分的登記。以下分別為您說明：

預告登記

預告登記是為了預防他人對不動產權利的變更。不動產做了預告登記後，過戶、買賣、贈與、貸款等都必須經過請求權人同意。不過預告登記在不動產徵收、法院判決或強制執行的情況下會失效。

假扣押登記（針對金錢）

當債務人持續欠錢不還，且有強制執行上的困難，債權人可向法院聲請假扣押，暫時扣住債務人的金錢，以及可以馬上變賣的財產（如黃金、股票），防止其脫產。

假處分登記（針對金錢以外的物品）

當債務人持續欠錢不還，且有強制執行上的困難，為了防止房屋、土地被賣掉或變更權利，債權人可向法院聲請假處分，暫時扣住債務人名下的不動產。

查封登記

債務人欠錢不還時，債權人可向法院聲請拍賣債務人名下的財產，拍賣經法院裁定後，就會進行查封程序，查封後，債務人不可再處分、移轉被查封的財產。雖然也可扣住財產，但若並非可直接聲請法拍的抵押債權，債權人必須先勝訴才能聲請法拍、查封，因此比起查封，假扣押與假處分更有時效上的優勢，可在勝訴判決前生效。

破產登記

債務人名下沒有任何財產，無法清償債務時，經債權人或債務人向法院聲請破產宣告，法院審判確認後，就會由法院囑託登記機關做破產登記。

限制登記如何辦理？

限制登記分為「任意性限制登記」及「強制性限制登記」，前者指預告登記，須至地政機關辦理；後者包含其他類型登記，須透過法院強制執行。

預告登記

檢附以下文件，至地政機關辦理：

• 土地登記申請書
• 登記清冊
• 登記名義人同意書
• 登記名義人身分證明文件、印鑑證明
• 請求權人身分證明文件
• 土地或建築改良物所有權狀

※自行申辦預告登記不用規費，若透過代書辦理則須支付代書費。

其他限制登記

債權人填寫民事聲請狀，書狀載明請求原因，說明目前情形並提出證據，證明債權存在且「符合強制執行困難」。將聲請狀交給被告所在地法院，或要扣押的財物所在地法院，並在收到裁定後，30天內聲請強制執行。

※向法院聲請時，聲請人須先支付費用（請求金額的千分之8，若債權未滿5000元則免繳）。

限制登記怎麼解除？

限制登記的解除同樣分為預告登記與其他類型登記：

預告登記

預告登記須塗銷，才能恢復對不動產處分的權利。準備下列文件，至地政機關辦理：

• 土地登記申請書
• 登記清冊（同意書已載明土地、建物標示及權利範圍等資料者，免附登記清冊）
• 原預告登記請求權人塗銷同意書
• 原預告登記請求權人印鑑證明（請求權人未能親自到場核對身分時檢附）
• 其他依法令規定應檢附之文件經申請案件受理機關載明要求加以補齊

其他限制登記

債務人若對法院的假扣押、假處分裁定有異議，須在收到裁定後10天內向法院提起抗告，若法院認為抗告有理由，會裁定「駁回原假扣押、假處分裁定」，債務人可憑該駁回裁定，向法院聲請撤銷強制執行程序。又或者，發生可聲請撤銷裁定的原因時（例如沒有脫產嫌疑），也可聲請撤銷。

另一方面，也可和債權人協商，若能討論出還款方式，或用其他辦法清償債務，就可由債權人向法院聲請撤銷假扣押、假處分或查封登記。

❯ ❯ 延伸閱讀：房屋被查封怎麼辦？一篇教您撤銷查封！