房貸年限越長越好？申貸前先了解4件事！

最後更新日期：2025/07/02

房貸年限不同，每月還款金額也會不一樣。你還在猶豫房貸年限怎麼選嗎？本文詳細比較20年、30年、40年房貸的差別，並說明銀行決定房貸年限時審核的條件，幫你輕鬆選出最適合自己的方案！

內容目錄

房貸年限有哪些選擇？

常見的銀行房貸年限為20年、30年，少數銀行提供的房貸年限最長可達40年。那麼房貸年限怎麼選？以下分別說明3種房貸年限的特色：

雖然相較於30年、40年房貸，20年房貸的每月還款金額最高，但利息負擔也最輕，不僅可以減少總利息支出，還能強迫自己養成儲蓄習慣。

30年房貸是目前多數銀行最常提供的方案，雖然相比20年房貸，每月還款金額較少、資金運用較彈性，但總利息支出比20年房貸更多。

雖然40年房貸的每月還款金額最低，但由於還款年限長，銀行承擔的風險較高，相比20年、30年房貸，銀行的審核條件非常嚴格、提供的貸款利率較高，總利息支出也最高。

※貼心提醒：大部分銀行房貸都有1～3年的綁約期，也就是說貸款人在這段期間不能提前清償房貸，否則銀行會收取一定比例的違約金，建議申辦前向銀行確認綁約期規定，避免未來想提前還款卻被額外收費。

了解20年、30年、40年房貸的特色後，以下是貸款就找我整理的3種房貸年限的每月還款金額、總利息支出和適合族群比較表格：

房貸年限	房貸年限20年	房貸年限30年	房貸年限40年
每月還款金額	最少	中等	最低
總利息支出	最少	中等	最多
適合族群	每月收入較高者想早點清償房貸者可兼顧房貸支出和生活開銷者	每月收入穩定者想兼顧生活品質與理財規劃者	年輕首購族自備款不足者每月收入較低者

※貼心提醒：每種房貸年限適合的對象都不同，申請前須評估自己的財務狀況和人生規劃，才能找到最合適的方案！

通常銀行會審核以下4種條件決定房屋貸款年限：

房屋屋齡：通常銀行會規定「房屋屋齡＋房貸年限＜50」，屋齡越低，可貸年限越長。
財務狀況：若申貸人有穩定的工作收入，並提供明確、有力的財力證明，讓銀行認為自己有足夠的還款能力，有機會申請較長的房貸年限。
信用分數：銀行審核時會調閱申貸人的信用分數，檢視申貸人的財務狀況、過去貸款和信用卡還款情況，信用分數越高，申請到較長房貸年限的機會越高。
房貸年限年齡：申貸人年滿18歲～65歲就能申請房屋貸款，但為了避免申貸人年齡過高而無法還款，一般銀行會規定「申貸人年齡＋房貸年限＜75」，因此年齡越低者，可申請的房貸年限越長。