土地二胎很難辦?一篇搞懂種類、利率與成數!

土地二胎是一種常見的融資方式,但很多人不知道貸款過的土地還可以再貸第二次。土地二胎貸款如何辦理?利率與成數又是多少呢?這篇文章要為您介紹土地二胎貸款的種類與管道,跟著我們一起看吧!
土地二胎是什麼?
土地二胎借款就是拿已有貸款的土地向另一家機構抵押貸款,這時會設定第二順位抵押權,因此也稱為二胎、二順位貸款。二胎債權人承受的風險較高,所以土地二胎貸款利率會高於一胎貸款。
對銀行而言,土地價格易波動,須不時前往勘查狀況,是不易控管的擔保品,可以說幾乎沒辦法向銀行辦理土地二胎借款;已經辦理土地貸款且還款一段時間的舊客戶,還有可能透過增貸來增加資金,其他民眾只能向民間申請土地二胎。
銀行土地貸款與民間土地貸款的差異?
找銀行和民間辦理土地抵押貸款,有什麼差別呢?以下為您說明。
銀行土地貸款(一胎)
銀行土地貸款限制多,審核較嚴謹,也不是所有種類的土地都能向銀行貸款。銀行主要受理建地和商業地,農地和工業用地較少,林地、山坡地、河川地等則無法申貸,而且承作土地貸款的銀行只有土地銀行、合作金庫和台灣銀行。
銀行土地貸款必須清楚交代貸款用途,比方說農地貸款須繳交農耕證明,建地貸款則要附上建築計畫。另外,貸款人信用條件須優良,且要附上財力證明才能申貸;也要注意近1年是否辦過貸款,短期增貸會讓銀行認為資金缺口太大,申請容易遭拒。
民間土地貸款(一、二胎)
民間土地貸款是一種私人借貸,與銀行不同的地方就是不受金管會監督與管理,因此在審核條件、土地貸款成數、利率上有更多彈性與空間。只要名下有土地,不論類型、坪數,土地二胎、土地持分皆可貸。
銀行土地貸款 | 民間土地貸款 | |
---|---|---|
條件 | • 信用良好 • 工作穩定,有薪轉證明 • 土地價值足夠 • 土地產權完整,非持分 | 土地價值足夠 |
土地類型 | 建地、商業地為主 | 不限 |
貸款成數 | 5~6成 | 最高9成 |
貸款利率 | 2~6% | 月息1~3% |
資金用途 | 須提供企畫書交代用途 | 不限 |
貸款期限 | 3~15年 | 不限 |
土地二胎有哪些種類?利率是多少?
土地貸款利率依貸款機構與土地類別而異。以銀行來說,商業地價值最高,因此利率最低,約2%;建地次之,利率約2~4%;工業用地約3%;農地則3~6%。民間土地二胎利率較固定,月息介於1~3%之間。

以下為您分別介紹土地二胎的種類:
建地二胎貸款
建地貸款適合建商或準備自地自建的地主辦理,一般是建商較容易過件。銀行貸款成數約5成,若額度不夠或須追加營造預算,就能向民間辦理建地二胎,成數最高可達9成。
❯ ❯ 延伸閱讀:建地貸款如何辦理?5分鐘就看懂!
農地二胎貸款
想辦理銀行農地貸款,必須有農業從業人員的身分,甚至要加入農會;土地必須確實為農業使用,且貸款人要提供農業營運計畫書。若只是農地繼承者,想利用閒置農地來投資,可找民間申辦農地一、二胎借款。
❯ ❯ 延伸閱讀:農地可以貸款嗎?找這個管道就對了!
工業用地二胎貸款
銀行工業用地貸款受到打房政策影響,若想用閒置的工業區土地抵押貸款,成數最高只有4成,除非檢附興建開發計畫,並於一定期間內動工。若沒有動工的規畫,可利用工業用地申請民間土地一、二胎貸款。
❯ ❯ 延伸閱讀:工業用地貸款怎麼貸?一篇詳細介紹
林地、山坡地二胎貸款
林地和山坡地基本上無法用來建造房屋,所以對銀行來說抵押價值低,無法受理貸款。若有閒置的林地、山坡地,可以向貸款就找我辦理林地貸款、山坡地貸款。

土地二胎貸款成數多少?
不論是一胎還是二胎,影響土地貸款成數的因素都很多,包含近期買賣成交價、政府公告現值、土地本身條件、貸款人條件等。銀行一般約可貸5~6成,民間則可貸到9成。
影響土地抵押貸款成數的原因如下:
- 土地種類:商業地、建地價值較高
- 土地面積:面積越大越保值
- 土地現況:是否有建築物坐落、是否連接道路
- 土地形狀:格局是否方正、地形走勢是否平穩
- 土地使用分區:是否在都市計畫區內、有無使用限制
- 附近開發情況:周邊開發情形和生活機能如何
- 土地有無查封、訴訟、禁止移轉、欠稅項目
- 土地前順位借款金額
若土地或個人條件不夠好,但有土地貸款需求,貸款就找我能解決您的困擾!只要名下有地,不論類型、面積、格局等,土地持分、土地二胎都能辦理!
土地二胎方案介紹
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土地二胎貸款流程?

- 申請:提出申請並檢附雙證件、土地與建物權狀、印鑑章、印鑑證明、戶籍謄本、存摺封面影本等文件。
- 估價:專員為土地鑑價,做成鑑價報告。
- 審核:依據鑑價報告規劃土地二胎方案,並回報給貸款人。
- 對保:核准貸款後,雙方約定時間地點簽約對保。
- 設定:至地政機關設定土地抵押權。
- 撥款:手續完成,以最快的速度撥款入戶。
土地二胎常見問題
可以!貸款就找我的土地二胎方案只看土地價值,個人條件是作為加分用途,因此沒有工作、薪轉證明也可以辦理。
可以!民間持分土地貸款只要一個持分人出面即可,不必經過其他持分人同意,也不會被其他人知道。
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結語
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