土地二胎很難辦？一篇搞懂種類、利率與成數！

土地二胎是一種常見的融資方式，但很多人不知道貸款過的土地還可以再貸第二次。土地二胎貸款如何辦理？利率與成數又是多少呢？這篇文章要為您介紹土地二胎貸款的種類與管道，跟著我們一起看吧！

土地二胎是什麼？

土地二胎借款就是拿已有貸款的土地向另一家機構抵押貸款，這時會設定第二順位抵押權，因此也稱為二胎、二順位貸款。二胎債權人承受的風險較高，所以土地二胎貸款利率會高於一胎貸款。

對銀行而言，土地價格易波動，須不時前往勘查狀況，是不易控管的擔保品，可以說幾乎沒辦法向銀行辦理土地二胎借款；已經辦理土地貸款且還款一段時間的舊客戶，還有可能透過增貸來增加資金，其他民眾只能向民間申請土地二胎。

銀行土地貸款與民間土地貸款的差異？

找銀行和民間辦理土地抵押貸款，有什麼差別呢？以下為您說明。

銀行土地貸款（一胎）

銀行土地貸款限制多，審核較嚴謹，也不是所有種類的土地都能向銀行貸款。銀行主要受理建地和商業地，農地和工業用地較少，林地、山坡地、河川地等則無法申貸，而且承作土地貸款的銀行只有土地銀行、合作金庫和台灣銀行。

銀行土地貸款必須清楚交代貸款用途，比方說農地貸款須繳交農耕證明，建地貸款則要附上建築計畫。另外，貸款人信用條件須優良，且要附上財力證明才能申貸；也要注意近1年是否辦過貸款，短期增貸會讓銀行認為資金缺口太大，申請容易遭拒。

民間土地貸款（一、二胎）

民間土地貸款是一種私人借貸，與銀行不同的地方就是不受金管會監督與管理，因此在審核條件、土地貸款成數、利率上有更多彈性與空間。只要名下有土地，不論類型、坪數，土地二胎、土地持分皆可貸。

土地二胎有哪些種類？利率是多少？

土地貸款利率依貸款機構與土地類別而異。以銀行來說，商業地價值最高，因此利率最低，約2％；建地次之，利率約2～4％；工業用地約3％；農地則3～6％。民間土地二胎利率較固定，月息介於1～3％之間。

以下為您分別介紹土地二胎的種類：

建地二胎貸款

建地貸款適合建商或準備自地自建的地主辦理，一般是建商較容易過件。銀行貸款成數約5成，若額度不夠或須追加營造預算，就能向民間辦理建地二胎，成數最高可達9成。

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農地二胎貸款

想辦理銀行農地貸款，必須有農業從業人員的身分，甚至要加入農會；土地必須確實為農業使用，且貸款人要提供農業營運計畫書。若只是農地繼承者，想利用閒置農地來投資，可找民間申辦農地一、二胎借款。

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工業用地二胎貸款

銀行工業用地貸款受到打房政策影響，若想用閒置的工業區土地抵押貸款，成數最高只有4成，除非檢附興建開發計畫，並於一定期間內動工。若沒有動工的規畫，可利用工業用地申請民間土地一、二胎貸款。

❯ ❯ 延伸閱讀：工業用地貸款怎麼貸？一篇詳細介紹

林地、山坡地二胎貸款

林地和山坡地基本上無法用來建造房屋，所以對銀行來說抵押價值低，無法受理貸款。若有閒置的林地、山坡地，可以向貸款就找我辦理林地貸款、山坡地貸款。

土地二胎貸款成數多少？

不論是一胎還是二胎，影響土地貸款成數的因素都很多，包含近期買賣成交價、政府公告現值、土地本身條件、貸款人條件等。銀行一般約可貸5～6成，民間則可貸到9成。

影響土地抵押貸款成數的原因如下：

• 土地種類：商業地、建地價值較高
• 土地面積：面積越大越保值
• 土地現況：是否有建築物坐落、是否連接道路
• 土地形狀：格局是否方正、地形走勢是否平穩
• 土地使用分區：是否在都市計畫區內、有無使用限制
• 附近開發情況：周邊開發情形和生活機能如何
• 土地有無查封、訴訟、禁止移轉、欠稅項目
• 土地前順位借款金額

若土地或個人條件不夠好，但有土地貸款需求，貸款就找我能解決您的困擾！只要名下有地，不論類型、面積、格局等，土地持分、土地二胎都能辦理！

土地二胎方案介紹

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• 額度：最高可達9成
• 利率：月息1％起，依個人條件決定
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土地二胎貸款流程？

1. 申請：提出申請並檢附雙證件、土地與建物權狀、印鑑章、印鑑證明、戶籍謄本、存摺封面影本等文件。
2. 估價：專員為土地鑑價，做成鑑價報告。
3. 審核：依據鑑價報告規劃土地二胎方案，並回報給貸款人。
4. 對保：核准貸款後，雙方約定時間地點簽約對保。
5. 設定：至地政機關設定土地抵押權。
6. 撥款：手續完成，以最快的速度撥款入戶。

土地二胎常見問題

結語

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