土地二胎很難辦？一篇搞懂種類、利率與成數！
最後更新日期：2023/08/02
土地二胎是一種常見的融資方式，但很多人不知道貸款過的土地還可以再貸第二次。土地二胎貸款如何辦理？利率與成數又是多少呢？這篇文章要為您介紹土地二胎貸款的種類與管道，跟著我們一起看吧！
土地二胎是什麼？
土地二胎借款就是拿已有貸款的土地向另一家機構申請第二順位的土地貸款。要知道的是，因為土地的流通性沒有房屋那麼高，且價格容易波動，對銀行來說是不易控管的擔保品，所以銀行基本上只承作第一順位土地貸款，土地二胎借款則要向民間申請。
另外，二胎債權人承受的風險較高，所以土地二胎貸款利率會高於一胎貸款。
銀行土地貸款與民間土地貸款的差異？
找銀行和民間辦理土地抵押貸款，有什麼差別呢？以下為您說明。
銀行土地貸款（一胎）
銀行土地貸款限制多，審核較嚴謹，也不是所有種類的土地都能向銀行貸款。銀行主要受理建地和商業地貸款，農地和工業用地較少，林地、山坡地、河川地等則無法申貸，而且承作土地貸款的銀行只有土地銀行、合作金庫和兆豐銀行。
銀行土地貸款必須清楚交代貸款用途，比方說農地貸款須繳交農耕證明，建地貸款則要附上建築計畫。另外，貸款人信用條件須優良，且要附上財力證明才能申貸；也要注意近1年是否辦過貸款，短期增貸會讓銀行認為資金缺口太大，申請容易遭拒。
民間土地貸款（一、二胎）
民間土地貸款是一種私人借貸，與銀行不同的地方就是不受金管會監督與管理，因此在審核條件、土地貸款成數、利率上有更多彈性與空間。只要名下有土地，不論類型和坪數，土地二胎、土地持分皆可貸。
| 銀行土地貸款 | 民間土地貸款 | |
|---|---|---|
| 條件 | • 信用良好 • 土地價值足夠 • 工作穩定，有薪轉證明 • 土地產權完整，非持分 | 土地價值足夠 |
| 土地類型 | 建地、商業地為主 | 不限 |
| 貸款成數 | 5～7成 | 最高9成 |
| 貸款利率 | 約2～6％ | 月息約1～3％ |
| 資金用途 | 須提供企畫書交代用途 | 不限 |
| 貸款期限 | 3～15年 | 不限，隨借隨還不綁約 |
| 還款方式 | 本利攤還 | 本利攤還或按月繳息 |
| 辦理時間 | 約7～14天 | 約1～3天 |
土地二胎有哪些種類？利率是多少？
土地貸款利率依貸款機構與土地類別而異。以銀行來說，商業地價值最高，因此利率最低，約2％；建地次之，利率約2～4％；工業用地約3％，農地則約3～6％。民間土地二胎利率較固定，月息介於1～3％之間。
以下為您分別介紹土地二胎的種類：
建地二胎貸款
建地貸款適合建商或準備自地自建的地主辦理，一般是建商較容易過件。銀行貸款成數約5成，若額度不夠或須追加營造預算，就能向民間辦理建地二胎，成數最高可達9成。
❯ ❯ 延伸閱讀：建地貸款如何辦理？5分鐘就看懂！
農地二胎貸款
想辦理銀行農地貸款，必須有農業從業人員的身分，甚至要加入農會，且土地必須確實為農業使用，貸款人還要提供農業營運計畫書。若只是農地繼承者，想利用閒置農地來投資，可找民間申辦農地一、二胎借款。
❯ ❯ 延伸閱讀：農地可以貸款嗎？找這個管道就對了！
工業用地二胎貸款
銀行工業用地貸款須特別注意，若想用閒置的工業區土地抵押貸款，成數最高只有4成，除非檢附興建開發計畫，並於一定期間內動工；另外，特種、甲種、乙種、零星等不同工業用地類型也會影響土地貸款額度與利率。若沒有動工的規畫，可利用工業用地申請民間土地一、二胎貸款。
❯ ❯ 延伸閱讀：工業用地貸款怎麼貸？一篇詳細介紹
林地、山坡地二胎貸款
林地和山坡地基本上無法用來建造房屋，而且又有相關法規限制，所以很難向銀行貸款。若有閒置的林地、山坡地，可以向民間辦理林地貸款、山坡地貸款。
土地二胎貸款成數多少？
不論是一胎還是二胎，影響土地貸款成數的因素都很多，包含近期買賣成交價、政府公告現值、土地本身條件、貸款人條件等。銀行一般約可貸5～7成，民間則可貸到9成。
影響土地抵押貸款成數的原因如下：
- 土地種類：商業地、建地價值較高
- 土地面積：面積越大越保值
- 土地現況：是否有建築物坐落、是否連接道路
- 土地形狀：格局是否方正、地形走勢是否平穩
- 土地使用分區：是否在都市計畫區內、有無使用限制
- 附近開發情況：周邊開發情形和生活機能如何
- 土地有無查封、訴訟、禁止移轉、欠稅項目
- 土地一胎貸款成數
若土地或個人條件不夠好，但有土地貸款需求，貸款就找我能解決您的困擾！只要名下有地，不論類型、面積、格局等，土地持分、土地二胎都能辦理！
民間土地貸款的優點？
- 審核寬鬆：不限土地類型，免聯徵、免保人，只要擁有土地所有權就能辦理，有信用瑕疵、信用空白、負債比高、無薪轉證明等情況都還是有機會過件。
- 撥款快速：約1～3天就能完成所有程序，最快也可當天撥款。
- 額度更高：貸款成數最高可達土地鑑價9成，比銀行更多。
- 還款彈性：貸款年限依客戶需求而定，且不綁約，可隨借隨還。
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土地二胎貸款流程？
- 申請：提出申請並檢附雙證件、土地與建物權狀、印鑑章、印鑑證明、戶籍謄本、存摺封面影本等文件。
- 估價：專員為土地鑑價，做成鑑價報告。
- 審核：依據鑑價報告規劃土地二胎方案，並回報給貸款人。
- 對保：核准貸款後，雙方約定時間、地點對保簽約。
- 設定：至地政機關設定土地抵押權。
- 撥款：手續完成，以最快的速度撥款入戶。
土地二胎常見問題
可以！貸款就找我的土地二胎方案只看土地價值，個人條件是作為加分用途，因此沒有工作、薪轉證明也可以辦理。
可以！民間持分土地貸款只要一個持分人出面即可，不必經過其他持分人同意，也不會被其他人知道。
不用！只要名下持有土地，且貸款人具備足夠的還款能力，無須提供保證人也能辦理土地二胎借款。
坊間辦理土地二胎貸款的公司非常多，申請時一定要注意該機構是否有實體店面、是否事後才收費、是否有合法營業證明，並且千萬不要把重要證件寄送或抵押給業者，以免造成損失。
結語
若您的土地是不受銀行青睞的類型，或已經有貸款過了，就可以向民間申辦土地二胎貸款，額度更高、條件寬鬆，幫您更快速解決資金困擾！若有土地二胎借款問題，歡迎聯繫貸款就找我！隨時為您服務！
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