房子過戶是什麼？辦理前先了解這7件事！
最後更新日期：2024/05/07
關於房子過戶有許多的眉角，房子過戶需要留意哪些問題呢？房子過戶要本人嗎？這篇就要來向你介紹房子過戶的常見原因及流程，讓你一次瞭解及掌握房子過戶的秘訣！
什麼是房子過戶？
將自身名下的房屋產權移轉給其他人的行為即為房子過戶，常見的房子過戶原因有買賣、贈與等。以上不同情況在進行房屋過戶時都有各自需要注意的細節，以下為你說明。
買賣房子過戶流程？
- 簽約：買方與賣方核對雙方身分，並針對買賣條件取得共識，記載在合約書上，確認無誤後雙方即可簽約。建議委託代書在旁見證。
- 用印：買賣雙方備齊報稅與過戶相關資料，並提供印鑑章及印鑑證明，交由地政士蓋章。
- 完稅：為了能順利過戶，須透過報稅相關資料確認房屋剩餘稅務，包含土地增值稅、印花稅、契稅等，買賣雙方都沒有欠稅才可過戶。
- 過戶：若賣家仍留有房貸尚未繳清，買方可請求房貸銀行代償尚未繳清的房貸金額，並取得賣方貸款銀行核發的清償證明，後續就能將房屋登記從原屋主轉移到新屋主名下，完成房子過戶。
完成以上申辦程序約需要58天左右的工作天。
房子過戶需要提供哪些資料？
- 身分證
- 印章＋印鑑證明
- 所有權移轉登記書
- 戶口名簿或戶籍謄本
- 土地、房屋買賣契約書
- 土地、房屋所有權狀正本
- 土地增值稅、契稅繳款書
房子過戶費用有哪些？
代書費
- 實價登錄：3000元/筆
- 抵押設定費：4000元/筆
- 土地建物買賣移轉登記：12000元/筆
稅費及其他費用
- 贈與稅（依照地政事務所的公告為主）
- 印花稅（土地及建物核定契價＊0.1%）
- 地政移轉規費（建物核定契價+土地申報地價）＊0.1%
- 書狀費一份80元
- 土地增值稅（須申報，若無調漲則無須繳納）
- 契稅（建物核定契價＊6％）
※土地公告現值：至地政司網站查詢。
※房屋現值：利用自然人憑證透過地方稅網路申報系統，申請房屋稅籍證明即可查詢。
※以上收費皆依照相關單位公告現值為主。
房屋買賣過戶時的注意事項？
透過仲介買賣
- 必須留意對方是否有合格的證書及證照。
自行進行買賣
- 確認賣方產是權所有人。
- 房子的面積是否與權狀上所敘述的符合。
- 確認房子是否有其他抵押設定，以免過戶後延伸出其他債權問題。
- 成交後，可各自委託合法的地政士辦理產權移轉登記，或自行前往辦理。
家人間房屋過戶流程及注意事項？
家人之間若需要辦理房屋過戶，通常是因為夫妻間贈與房屋及房屋過戶給子女2種情況：
夫妻贈與
夫妻間若出現贈與房屋並需要過戶時，過戶流程如下：
- 填寫贈與移轉契約書
- 到房屋所在地的稅捐稽徵處申報土地增值稅與契稅，並繳交印花稅
- 至稅捐稽徵處領取土地增值稅不課徵證明書與契稅繳款單
- 至持有人之戶籍所在地的國稅局申報贈與稅（免稅）
- 至房子所在地之地政事務所辦理夫妻贈與登記，並繳納規費
須注意的是，根據遺產及贈與稅法第20條第1項第六款，配偶相互贈與之財產，不計入贈與總額。還有土地稅法第28-2條也有規定，配偶相互贈與之土地可申請不課徵土地增值稅，所以辦理房子過戶夫妻不必繳納贈與稅及土地增值稅喔！
房屋過戶給子女
房屋過戶子女通常會以2種方式進行移轉，一種是以買賣方式過戶給子女，二是以贈與方式過戶給子女，兩者要注意的地方不同！
- 買賣方式
如果是以買賣方式將房子過戶給子女，流程與夫妻房屋過戶相同，但因為父母子女間為二等親，因此要多一道申報贈與稅的手續，但和夫妻贈與登記一樣都不用繳納此稅負。
舉例：蔡先生想將房子過戶給子女，採買賣方式移轉房屋，須保留子女自行出資的證明，交由國稅局，並取得國稅局核發的非屬贈與同意移轉證明書，才能辦理移轉登記。
※根據遺產及贈與稅法第5條第六款規定，只有當子女買房子的錢是由自己出的，並非父母貸款或作為擔保人，才可以免除贈與稅喔！ - 贈與方式
贈與流程如下，各步驟的應備資料可參考財政部贈與案件申辦流程：- 向地方稅稽徵機關申報土地增值稅及契稅
- 向國稅局申報贈與稅
- 向戶政事務所申請印鑑證明
- 向地政事務所辦理產權移轉登記
申報贈與稅時，贈與金額以土地公告現值還有房屋現值為準。目前贈與人每年會有244萬的免稅額，當贈與物品價值超過244萬時，就會針對超過的金額進行課稅。（免稅額會隨消費者物價指數調整）
舉例：蔡先生想以贈與方式將房子過戶給子女，同年度沒有其他贈與事項，如果此房地公告現值未超過244萬的話，蔡先生就無須繳納贈與稅，但要是超過的話就要依超過金額按比例課稅了！
※會有人因為房地現值超過244萬而考慮分不同年度贈與，也就是所謂的「分割贈與」。但每次贈與都須重新計算所有費用，不見得繳納的錢較少，因此還是要多方考量。
❯ ❯ 延伸閱讀：不動產贈與稅怎麼申報？有什麼地方要注意？
房子過戶後再次移轉的稅金問題
還要注意的是，通過贈與或繼承所得的房產，未來受贈人或繼承人要出售時，可能會要繳交高額房地合一稅，尤其越早出售，稅率就越高。
房地合一稅的計算方式是〔（成交價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額）x規定稅率〕，若為贈與或繼承而得的房屋，取得成本會是受贈或繼承時的「土地公告現值+房屋評定現值」，公告現值比起市價是低很多的，所以會導致稅額提高。
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結語
以上就是房子過戶的介紹，許多人會疑惑房子過戶可以自己辦嗎？由於房子過戶流程需要申請的文件及注意的事項太多，若疏忽細節容易導致後續補稅跟繳罰鍰。因此還是建議你如果有房子過戶的需求，找專業代書協助辦理最安心。
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