房屋共同持有好嗎？3分鐘了解買房如何登記！

最後更新日期：2024/04/09

房屋共同持有在夫妻或兄弟姊妹之間都很常見，那麼究竟什麼是房屋共有？房屋共同持有優缺點有哪些？房子共同持有貸款或買賣是可以的嗎？讓貸款就找我為你解答關於房屋共同持有的所有問題！

房屋共同持有是什麼？

房屋共同持有指一間房屋的所有權人有2人以上，會造成這種狀態的原因包含夫妻共同買房、子女繼承長輩的不動產以及和他人合資進行房產投資等，而以房屋登記形式來說，共同持有就是所謂的「聯名登記」。

房子共同持有還可分為以下2種類型：

• 公同共有：多人共同持有房屋全部的所有權，沒有劃分比例，若想進行過戶、買賣或貸款，必須取得所有共有人的同意，法律另有規定者除外。
• 分別共有：多人共同持有所有權，但每個人有明確的房屋持有比例，且可以針對自己持有的比例進行過戶、買賣或貸款，法律另有規定者除外。

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房屋共同持有優缺點？

房屋共同持有優點

• 保障權益：可避免共有人未經其他人同意就自行將整棟房屋賣出；另外，若共有人想出售自己的房屋共同持有比例，其他共有人享有「優先購買權」。
• 減輕負擔：房子共同持有的話，所有人都有出資和維護房屋的責任，因此可以減輕買房、繳房貸和維修房屋的負擔。

房屋共同持有缺點

• 不易處分：不論是哪一種共有形式，若要針對整筆房屋進行貸款或買賣，都需要所有共有人的同意，除非符合土地法第34-1條的情況，因此當共有人關係失和時，房屋處分就容易卡住。
• 貸款難度提升：由於共有房屋的產權複雜，對銀行來說風險較高，因此難以辦理抵押貸款，就算成功核貸，利率和成數也會受影響。
• 同時用掉首購資格：由於共有人名下都已經有房屋，所以未來無論是誰想用自己的名義買第二間房，都不再符合首購的身分，無法適用首購貸款優惠。
• 失去土地增值稅優惠：賣房時須繳交「土地增值稅」，而自用住宅用地可享10％的優惠稅率，但限定一生一次，若房屋為共同持有，出售時就會用掉所有人的一生一次自用住宅優惠稅率。
• 地價稅自用住宅稅率須個別申請：名下有土地就要繳地價稅，而若要享有自用住宅優惠稅率，所有人都要提出申請，沒有申請的人將按一般用地稅率課徵。

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如何辦理房屋共同持有？

已經辦理過戶的房屋要怎麼改成共同持有呢？只要依照以下步驟向地政機關辦理所有權移轉登記就可以囉！

1. 向土地所在地稅捐機關申報土地增值稅和契稅；若要辦理贈與移轉登記，還要向贈與人戶籍所在地的國稅局申報贈與稅。
2. 查欠地價稅及房屋稅。
3. 填妥土地登記申請書並檢附申請人身分證明文件、所有權人印鑑證明、權狀、移轉契約書以及各項稅賦的繳納或免稅等證明文件，向地政機關辦理移轉登記，並繳交登記費和書狀費。

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其他房屋登記形式？

從前面的介紹可以知道，房屋共同持有缺點比優點多，那麼買房時還能怎麼登記呢？其實除了房屋共同持有登記（聯名登記），還可考慮以下2種方式：

1. 借名登記：出資人將房屋登記在第三方（出名者）名下，但仍自己管理、使用及處分房屋，雙方屬於委託關係，優點是可解決聯名登記在申請貸款和稅率適用方面的限制。
   ※注意！若出名者私下將房屋賣給他人，屬於有效交易行為，出資人只能對出名者要求賠償。
2. 預告登記：將房產登記在其中一人名下，而其他人辦理預告登記，限制所有權人處分房屋，若所有權人想變更或移轉房產，都須經過其他人（請求權人）的同意。

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房屋共同持有常見問題

結語

以上是房屋共同持有的介紹。提醒你，不論是和家人還是朋友共同持有房屋，都要簽署房屋共同持有契約，保障雙方權益，千萬別因擔心傷感情而不訂契約，這是非常危險的做法喔！