餘屋貸款成數剩4成！建商如何應對打房政策？

最後更新日期：2024/01/29

在2021年底，央行第4度祭出打房手段，降低餘屋貸款的貸款成數，到底餘屋貸款是什麼呢？為什麼會成為央行打房的項目之一？餘屋貸款又有哪些限制？讓我們來為你一一說明。

餘屋是什麼？

中央銀行將餘屋定義為「屋齡五年內且仍維持建物第一次所有權登記之住宅（含基地）」，通常可分為以下2種：

• 已興建完成並取得使用執照，可隨時入住，但尚未售出的新成屋。
• 建商公開銷售後還未賣出的新房，包含興建前、興建中、興建後的建案。

餘屋貸款定義？為何成為打房項目？

餘屋貸款意思就是用前述的房屋向銀行申請貸款，也可稱為「建商保留戶貸款」，是給建商申請的，一般人無法辦理。建商餘屋貸款並非土地融資或建築融資，而是企業金融中的「週轉金」，通常是由土融轉借，建商在銷售房子到一定階段後，會把尚未還清的土融轉成餘屋貸款，以拉長還款年限。

許多建商看準台灣房價上漲、購屋需求未減，越晚賣就賺越多，所以會利用餘屋向銀行貸款，取得資金後繼續買地蓋房，也就是一邊囤房，一邊拿囤房去貸款，形成炒房現象，而若建案賣不出去，銀行放款風險就會上升許多，所以央行才會將餘屋貸款納入管制範圍。

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央行餘屋貸款成數和利率？

為了控制房價上漲，央行於2021/12/17實施第4度選擇性信用管制，降低餘屋貸款成數為4成。不過為什麼央行打房是從貸款成數下手，而非調升利率呢？

其實餘屋貸款利率本來就會高於土建融資約1～2碼（0.25～0.5％），但建商通常會在銷售時把增加的利息加進房屋售價裡，所以即便拉高利率，只要房屋高價賣出就能賺回來，因此比起利率，貸款成數更可以限制建商將餘屋當成資產套現的行為。

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餘屋貸款限制有哪些？

目前政府對於餘屋貸款的限制有下列幾項：

• 擔保品：僅接受貸款時談好的擔保品，不可中途更換。
• 貸款年限：最長3年
• 貸款成數：最高4成
• 還本規定：第2年起就要還本金10～20％，不可在到期時才一次還款。
• 循環動用：一次一個建案為限，不可循環動用。
• 票券公司調整：發行的1年期本票到期後須降低額度。

※注意！有些銀行不承辦非自家土建融案件的餘屋貸款。

民間餘屋貸款應備文件？

若無囤房目的，只是想利用餘屋貸款進行週轉的企業也不用緊張，可向合法又專業的貸款就找我辦理，只要提供以下資料，專員就會為你安排貸款程序。

1. 營利事業登記證
2. 公司報表（401表、資產負債表、損益表等）
3. 公司存摺近半年出入明細
4. 公司甲存（支票存款）近半年出入明細
5. 土地建物權狀

※若想用個人身分辦理亦可向專員提出，專員會根據貸款需求規劃合適方案，並協助準備資料。

餘屋貸款流程？

1. 申請：來電或填寫線上表單，專員會即刻為你服務。
2. 審核：根據提供資料規劃貸款方案，並回報給你。
3. 對保：雙方見面進行對保簽約，確認貸款方案、額度、利率等。
4. 設定：不動產貸款須至地政機關辦理抵押權設定，由專業代書協助。
5. 撥款：流程結束後立刻撥款至指定戶頭。

結語

雖說打房政策是為了整頓台灣不健康的房地產市場，但難免會影響到單純做生意的建商，如有週轉困難和餘屋貸款需求，不妨諮詢貸款就找我，專員會與你討論，一起找出適當的解套方法。