5個必須知道的民間設定轉銀行小知識

最後更新日期：2023/06/20

您曾因資金需求想向銀行辦理貸款，卻發現名下不動產已有民間設定，而遭銀行拒絕核貸嗎？這時該怎麼辦呢？別擔心，不動產抵押設定是有解決方法的，只要將民間設定轉至銀行就可以囉！關於民間設定轉銀行的注意事項有哪些呢？趕快跟著我們一探究竟吧！

什麼是民間設定？

民間設定又稱「私設」，指將自己名下的不動產（房屋或土地）設定抵押權給民間貸款公司、私人借款機構或個人。「設定」是一種具有法律債權保障的程序，抵押權可能是第一、第二或第三順位，這些順位代表債權保障的優先次序，也就是說，如果貸款人還不出錢，不動產拍賣的金額要優先清償第一順位債務。

「設定」的主要作用是確保債權存在，透過地政機關辦理，取得公信力，讓債權能順利執行。如果是銀行、法人機構設定的抵押權，就不是民間設定。

不動產為什麼會有民間設定？

不動產會出現民間設定，是因為民眾急需用錢，沒辦法等銀行好幾天後才撥款，或者是本身條件不符合銀行的要求而遭拒絕，才會向民間管道求助。可能原因如下：

• 信用瑕疵或信用小白
• 負債比過高
• 不動產產權不完整，只有持分
• 曾有貸款遲繳或呆帳紀錄
• 債務協商中
• 短期週轉，不想被綁約
• 屋齡超過40年或房屋有重大瑕疵
• 經常提領百元鈔，被銀行認為經濟能力差
• 月光族
• 3個月內聯徵查詢超過3次

另外，會有私設還可能是以下原因：

• 向親朋好友借款，不需利息或利息低，對方為保障而設定抵押權
• 自己創業開公司，往來供應商為確保貸款順利取得，不會被倒帳，而設定抵押權
• 家人為確保不動產不會被拿去亂借錢而做設定

最常見的原因大概還是因為之前無法向銀行貸款，而民間借貸的利率較高，貸款人可能無法負擔債務，才會想辦理民間設定轉銀行。

民間設定轉銀行的限制條件

民間設定轉銀行是有條件的：

1. 近1年無私人設定紀錄：銀行無法協助清償民間債務，基本上只要有民間設定，就不能向銀行貸款；即便已經解除設定，在未滿1年的情況下，對銀行來說風險仍太大，因此受理機率也不高。
2. 個人信用良好：信用分數在500~600分以上，核貸機率較高。另外，銀行最多只設定到第二順位抵押權，除非第一、二胎貸款成數較低或個人條件非常優良，才有可能受理第三順位貸款。
3. 房屋還有轉貸空間：銀行貸款本就有額度限制，且不動產必須有殘值，若扣除已貸款額度後，不動產價值不足，銀行就不會核貸。

如何清償民間設定？

想將貸款轉移到銀行，就要先塗銷民間設定；而想塗銷民間設定，就要先清償債務。可以採取以下三種方法解決：

• 找親朋好友幫忙還款，再塗銷設定
• 尋求能幫忙償還債務的金主
• 諮詢民間貸款公司進行債務整合，減輕還款壓力

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民間設定轉銀行的三個流程

1. 估價：
   提供在職收入證明、勞保異動明細、6個月的薪轉存摺內頁加封面、土地建物所有權狀影本及最近1年貸款繳款明細，讓專業人士評估可貸金額，若額度不足會視狀況要求擔保人作保。
2. 代償：
   如果手頭有資金，可先行代償，加速轉貸進行。若銀行願意核貸的金額超過第一、二胎的貸款金額時，可以尋求專業的民間貸款機構幫忙代償並辦理塗銷設定。
3. 送件：
   通過銀行審核，順利過件後，就能把貸款獲取的資金還給幫您代償的金主。

總結

提醒您，一定要找合法的貸款公司協助，不要病急亂投醫，以免傷了荷包！如果有相關問題，歡迎洽詢貸款就找我，由專員給您最適合的建議，幫助您渡過難關。