以房養老好嗎？條件、優缺點及方案差異一次看！

最後更新日期：2024/07/23

你聽過以房養老嗎？想要在退休後享有舒適的養老生活，除了提前儲蓄之外，以房養老也是一種可以利用的方式。那麼以房養老究竟是什麼？有哪些優缺點呢？讓我們來為你說明。

以房養老是什麼？

以房養老的正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」，意思是借款人把名下房屋抵押給銀行，並由銀行「按月撥付」一筆金額給借款人作為養老金，而這段期間的貸款利息會直接從撥付金額中內扣，等貸款到期，再由借款人或繼承人一次清償，或由銀行拍賣房屋來拿回債款。

之所以稱為「逆向」抵押，就是因為金流方向與傳統的房貸不同。以下用表格為你比較兩者差異：

❯ ❯ 延伸閱讀：房子抵押貸款是什麼？額度、利率與條件一次看！

以房養老條件？

常見的以房養老條件有以下6點：

• 個人信用正常
• 年滿60～65歲
• 具備完全行為能力
• 「屋齡＋貸款期間」不得高於60
• 借款人單獨擁有完整房屋及其基地
• 「借款人年齡＋貸款期間」不得低於90～95

※貼心提醒：各銀行的以房養老條件有所不同，實際情況以銀行公告為準。另外要注意，由於以房養老會牽涉到未來繼承問題，所以有些銀行會在申請時要求借款人提供子女同意書。

以房養老優缺點？

以房養老優點

• 減少子女負擔：
  不必倚仗子女的孝親費，可以減少他們的經濟負擔並過上有尊嚴的生活。
• 可每月取得資金：
  每月仍固定有金錢來源，可避免遇到生病或其他需要資金週轉的情況時無現金可運用。
• 仍可住在房屋內：
  申請以房養老貸款後，借款人還是可以繼續住在自己熟悉的住處。

以房養老缺點

• 子女繼承問題：
  以房養老貸款期限到時，若借款人已去世，繼承人可選擇清償債務或直接讓銀行拍賣房屋，若有剩餘金額再拿回來，也就是說繼承人很可能沒辦法繼承房屋，而且若房屋拍賣金額不足以清償債務，銀行還會針對借款人的其他財產進行求償。
• 借款人長壽風險：
  以目前的以房養老貸款方案來看，借款人約可以領錢領到95歲，而若貸款合約到期時，借款人仍在世，就可能會面臨貸款還不出、房子被法拍的風險。
• 銀行審核較嚴格：
  雖然推出以房養老貸款的銀行不算少，但因為須承擔國民長壽、房價下跌和利率波動等風險，所以銀行對於以房養老貸款的承作意願並沒有很高，審核上也會更加嚴格。
• 可取得資金不固定：
  借款人雖然可每月穩定取得資金，但這筆錢的金額並不固定，因為每月內扣的利息會隨著貸款本金增加而遞增，所以實際可領的錢會越來越少，如果又遇上升息，那金額就會更低了。

❯ ❯ 延伸閱讀：房貸利率怎麼算？2大種類及計算公式看這裡！

以房養老貸款適合誰？

以房養老貸款適合以下2種族群申請：

• 獨居銀髮族：若你是只有一間房屋，而且沒有子女或未與子女同住，又不想去養老院的銀髮族，就可申請以房養老貸款，這樣就能繼續住在自宅、享有獨立的生活空間。
• 多屋銀髮族：擁有多屋的銀髮族不必擔心未來房子遭法拍而無家可歸，或者沒有房屋能留給子女，且可以選擇條件較佳的房屋來申請以房養老，妥善運用資產來提高生活品質。

以房養老銀行方案

以下列舉7家有承辦以房養老的銀行方案供你參考：

銀行	利率	年限	開辦費
	2.57％起	最長30年	5000
	2.338％起	最長35年	5300起
	2.73％起	最長30年	5300起
	3.19％起	最長30年	5300起
	2.488％起	最長30年	5300
	2.45％起	官網未提供	5300
	2.79％起	最長30年	3500

以房養老試算

以房養老由於還有利息內扣的問題，所以計算較複雜，建議民眾直接使用銀行的試算工具來了解每月可領金額。以下也提供一個試算範例供你參考。

假設銀行核貸金額1500萬元、貸款利率2.57％、貸款年限30年，則計算結果如下：

• 第1個月實領41666元
• 第142～359個月實領29166元
• 第360個月實領29406元
• 放貸後第1個月至第141個月的實領金額將因貸款利息增加而遞減

※貼心提醒：每月內扣利息雖然會遞增，但銀行一般都會規定「扣息上限為撥付金額的1／3」，以這個例子來說就是13889元，等到應扣利息超過此上限後，超過的金額就會計入債權內，這就是所謂的「掛帳」，而這些金額就要在未來連同本金一起清償。

以房養老和其他養老方式的差異？

除了以房養老，你可能也聽過賣房養老、收租養老、留房養老等利用房屋養老的方式，那這些的差別是什麼呢？下面一一為你介紹其他3種類別：

賣房養老

• 意義：將房屋出售，一次獲得大筆養老金。
• 優點：有機會取得較高額的資金，且可以立即進行靈活運用。
• 缺點：要負擔額外的交易費用，且賣房過程須留意遭到詐騙賤賣的風險；另外，若無法妥善保管、運用這筆大額資金，反而對生活沒有幫助。

收租養老

• 意義：將房屋出租，依賴租金養老。
• 優點：若出租順利，每月也能有固定的收益，且若房屋增值，租金也有提升的可能，而未來也能將房屋留給子女。
• 缺點：若只擁有一屋，須評估是否會影響到自己的居住環境；另外，管理房屋及房客的成本也不低，更有房屋閒置而沒有收入的風險。

留房養老

• 意義：屬於一種「安養信託」，與收租養老類似，不過是委託銀行出租房屋，銀行會代管租賃事宜，每月收入為房租扣除管理費後的金額，由銀行撥付。
• 優點：由銀行協助出租，不必擔心產權與資金管理問題，且未來子女也能繼承房屋。
• 缺點：相較於自己出租，還須付額外的管理費用，而且和收租養老一樣，若房屋坐落於需求較少、租金較低的地段，可能還是會遇到房屋閒置、收入不穩定的問題。

以房養老常見問題

結語

以上就是關於以房養老的說明。這篇文章介紹的各種養老方式都有它的優缺點，提醒你，在選擇之前務必謹慎評估利弊，才能真的過上好的老年生活喔！