想買法拍農地嗎？教學流程一次搞懂！

最後更新日期：2023/07/26

向法院標購買法拍農地，通常比一般市價便宜，因此常引起許多民眾興趣，若是土地區塊完整且坪數大，更是容易吸引建商前來競標獵地。 但法拍農地其實存在不少法拍農地風險，一般民眾如有意標購，卻不願花錢尋求仲介業者代辦的話，務必要多方查詢，謹慎小心。

法拍知識介紹

法拍農地的資訊哪裡找？

如果想獲得法拍農地買賣或法拍持分農地資訊，可以同查詢法拍屋一般，上司法院法院拍賣公告查詢，除了可選擇拍賣標的為土地，還可依拍賣程序及結果篩選，非常方便。

政府版

• 法務部行政執行署拍賣公告
• 台灣金融資產公司拍賣公告

收費的民間版

• 透明房訊
• 寬頻房訊

差異點在於民間版收費的提供的資料與相關的查詢比較多，如土地污染、土地斷層等相關查詢資料。

有建物想轉手賣出，需要農地才可以過戶嗎?

可以，但有條件限制，農地須做農用，若沒做農用有非法地上物，則有增值稅問題，有自用農舍而興建農舍，必須要持有5年才能移轉，但若是農地農用則可移轉。

無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣市主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。

前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉，但因繼承或法院拍賣而移轉者，則不在此限。

法拍農地注意事項

下標前準備

查詢地方法院的法拍公告，可以看出法拍地的資料，尤其是產權的完整性，全部持有再至持有面積2/3以上，目前產權完整的越來越少，一個法院可能剩不到幾件。

再看面積跟地目等級公告內容，了解有沒有必須到現場勘查的必要，或是以面積、價錢、處理難易度等去考量，最後調資料看是否到現場的必要與否。

法院下標

決定投標價，得標前要籌得資金總數，因為7日內須付清，下標須總底價的20%金額.投標時以台幣繳納，放進封存袋內，將袋口密封，並在封口處簽名或蓋章。

未得標者，法院開標後如未得標，可於投標當日領回保證金，得標者應在七天之內，到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，並取得不動產權利移轉證明書。

取得不動產權利移轉證明書後並繳清契稅，持稅單、收據、權利移轉證明書、身份證明及印章，到地政事務所辦理所有權移轉登記。

辦理農業用地所需文件

1. 申請書，含審核表、會勘紀錄表。
2. 地籍圖謄本及土地登記簿謄本正本，需一個月內核發。
3. 國民身份證影本、戶口名簿影本二擇一，其屬法人者，檢具相關證明文件。
4. 都市計畫範圍內，檢附分區使用證明正本。

法拍房屋建物或土地之流程

1. 聲請：
   債權人準備好執行名義、地政資料謄本等資料後，向法院聲請強制執行，執行名義是指法院勝訴判決，或是房屋抵押權登記證明等資料，法律規定債權人必須取得公權力背書的資料，才能開始法拍程序。
2. 查封：
   通知地政機關行查封登記，並進行現場查封，法院接受聲請後，會先去函查封物當地的地政事務所，做查封登記。
3. 鑑價與詢問底價：
   由不動產估價師鑑價後，法院會指定鑑價公司前往鑑價，估計出房屋的合理價格，法院會再就此價格詢問債務人以及債權人的意見，當作首次拍賣的底價參考。
4. 拍賣公告：
   將拍賣標的現狀、底價、拍賣期日公告，讓想買法拍屋的投資人可以在司法院法拍公告查詢系統，查詢法拍資料。
5. 拍賣：
   最多可拍四次，每次最多減價二成，法拍屋拍賣過程中如果成功拍定，就進入權利移轉、價金分配以及點交程序。如果拍賣最高出價未達到公告的最低價，就是流標，要再進行下一次拍賣。
6. 通知行使優先承買權、權利移轉：
   法拍屋成功拍定後如果標的物有優先承買權人，可以依照拍定條件優先承買。若無，就直接將所有權轉移給得標人（或承受人），並去函地政事務所塗銷查封登記。
7. 點交：
   如果房屋目前被其他承租人占有，且債權人不是根據抵押權聲請強制執行法拍，那麼依據民法，房屋所有權移轉後，承租人只要繼續繳納租金，仍可依租約繼續占有房屋。
8. 分配價金、發款：
   如果有多位債權人，法拍所得款項，扣除法拍程序所需費用後，會依照法定優先順序分配，例如抵押權優先一般債權等，分配後如果有剩餘款項會返還給債務人。

結語

對於法拍農地，首先務必要看清公告內容，包括是否點交、土地上的建物及果樹是否一併標售、農地貸款以及是否有租約等。做好事先的資料查詢，或是找合格且信用良好的代書代辦，都是法拍農地的理想方法，能事半功倍，順利標下理想的法拍農地。