房貸保證人是必要的嗎？保人資格、可能風險一次看！

最後更新日期：2025/11/04

申請房貸一定要有房貸保證人嗎？其實依每個人情況不同會有所差異。什麼時候會需要保證人？而當保人又會有什麼責任和影響？以下為你說明重點！

房貸保證人是什麼？

房貸保證人就是當貸款人違約無法還款時，肩負起「協助還款」責任的擔保人。依責任輕重可分為以下3類：

一般保證人

有先訴抗辯的權利、責任較輕，也就是說當違約債務發生，一般保證人可主張債權人應先對債務人的財產聲請強制執行，執行無效或有剩餘債務才可轉向保證人追討。

共同保證人

簡單來說就是「多位」一般保證人，當違約債務發生時共同承擔還款責任，平均分攤清償債務。但每位共同保證人都分別有先訴抗辯的權利。

連帶保證人

無先訴抗辯的權利、責任較重，在法律上的地位等同債務人，當債務人無法還款，債權人可直接向連帶保證人追討債務，不須經過法院的強制執行。更重要的是，作為連帶保證人會影響到自身的銀行貸款額度。

※先訴抗辯權利：是指債權人未對債務人進行財產強制執行，並且無結果之前，保證人有權拒絕向債權人清償債務。

※貼心提醒：不論是當哪一種保證人，都會在聯徵信用報告上留下紀錄，因此若借款人未按期還款，房貸保證人的信用也會受到影響。

房屋貸款一定要保人嗎？

2011年銀行法12-1條修法規定，申請房屋貸款時不得要求提供連帶保證人，如借款人已提供足額擔保（即擔保品的價值高於借款金額），連一般保證人都無須提供，因此現在申請房屋貸款通常不需要保證人。

但如果借款人本身條件不足，想要強化自身貸款條件，還是可以主動提供保證人。

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何時一定需要房貸保證人？

即使已有房屋作為抵押品，但銀行如果認為借款人屬於高風險族群，還是會選擇拒絕放貸，如果有以下4種狀況，建議主動提供房貸保證人：

• 年齡較高：高齡申請者就意味著可工作年限較短，銀行會擔心其無法保持穩定的還款來源而降低核貸率。
• 信用不良：有信用卡費或貸款遲繳紀錄、負債比過高等情況者，貸款都較不容易通過。
• 無穩定工作收入：若借款人本來就沒有固定的工作收入及薪轉證明，銀行就會認為其可能存在還款遲繳風險而不予通過。
• 非本人持有房屋：若房屋不在借款人名下，銀行會擔心未來發生爭議，因此建議讓屋主當保證人。

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房貸保證人資格、限制？

銀行為確保房貸保證人具備幫忙履行還款的能力，保證人必須有一定的條件限制！通常須符合以下4點：

1. 年齡限制：房貸保證人須年滿18歲~60歲以下。
2. 負債情況：保證人名下貸款月付不超過月薪60％，且一年內無新增負債。
3. 為二等親內親屬：為了避免貸款造假、保證人淪為「人頭戶」，部分銀行會要求房貸保證人須為二等親內的親屬，包含父母、祖父母、兄弟姊妹、子女、孫子女、夫妻等，但並非所有銀行的必要條件。
   有些銀行會以審核條件（信用、收入及負債比等）為標準，因此請朋友作為保證人也是可以的。
4. 信用良好、收入穩定：因為擔保人須要共同承擔還款責任，所以工作、薪轉穩定和信用評分良好都是必要條件。

※貼心提醒：根據銀行法第12-2條，房貸保證人的契約有效期限為15年，15年一過則擔保責任消失。但如果有保證人書面同意，則超過15年也可以。

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當房貸保證人需要哪些資料？

必要資料

• 身分證
• 第二證件（健保卡或駕照）
• 銀行存摺封面及內頁近1年明細

加分資料

• 在職證明
• 半年內的薪轉證明
• 近期扣繳憑單（可向在職公司申請）
• 其他有價值的擔保品（如房屋、土地、汽機車等）
• 勞保異動明細（可上勞動部勞工保險局網站、臨櫃申請）

房貸「連帶保證人」注意事項

佔用貸款額度

擔任連帶保證人，其擔保的債務會直接影響到自己的可貸款額度，也就是說自身貸款額度需要先扣除幫他人擔保的金額，才會是最後能申請到的最高貸款額。

夫妻離婚，保人身分不解除

如果夫妻中一方為對方的連帶保證人，要注意法律責任及婚姻契約是各自獨立的，因此還款的責任義務不會因離婚而解除。

若要徹底解除保證責任，就需要考慮轉貸到其他間銀行或更換保人；建議雙方先與貸款機構協商、確立責任歸屬，或以法律訴訟方式處理房貸的財產分配計算。

更改為「一般保證人」的前提

「連帶保證」變更為「一般保證」，需要債權人、借款人及原保證人三方共同協商（新保人通常必須與原保人條件相當或更好）

如果是想直接消除保證人的身分，則可參考民法第750條，當主債務人財產損失、住所變更，或出現其他難以清償債務的情形，保證人有向主債務人請求保證責任去除的權利。

沒有保證人可以申請貸款嗎？

若本身條件不好，也無法提供保證人，但又想提高貸款過件率或額度，可考慮找民間貸款公司申請房屋抵押貸款！

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房貸保證人常見問題

結語

房貸擔保人是一項肩負重大責任的工作，無論是自己或是身邊的人要擔任擔保人之前，都必須仔細了解其中的條件與責任歸屬，千萬別讓房屋貸款變成自己或他人不必要的財務負擔喔！