共有土地如何貸款？5分鐘教您分割與利用的方法！

最後更新日期：2024/01/02

共同共有土地貸款是相對複雜的項目，若想申辦，通常必須分割土地才能順利進行。那麼共有土地要怎麼借貸、分割呢？共有土地又有哪些利用上的注意事項？讓貸款就找我來為您說明。

如何分割共有土地？

共有土地分為「公同共有」和「分別共有」，貸款若找銀行，不論是哪一種共有方式，都必須所有人一起出面申請，且全部通過聯徵審查才行；民間則可受理分別共有土地貸款，只要一人出面即可。所以要向銀行申貸，首先必須分割土地，讓產權變成1／1。

這裡又要注意另一點，若是分別共有，持分人隨時可提出土地分割的要求，但若是公同共有，依民法第829條規定，必須先終止公同共有關係才能請求分割。公同共有土地通常發生在繼承或合夥的情況，因此要繼承人辦理分割登記，或合夥契約終止，才能將公同共有轉為分別共有，進而分割土地。

分割土地的方式如下：

• 協議分割：共有人協議分割，不一定要有書面，只要有明示或默示的意思表示，對分割的方式是事前同意或事後追認者，都認定有分割的協議。
• 調解分割：共有人無法自行協議分割時，任一共有人可向地政機關聲請調解，調解內容須經全體共有人同意。
• 裁判分割：上述兩種方法都無法成功時，可依土地法第34－1條第6項，在收到地政機關調處通知後，15日內向司法機關訴請裁判分割土地。

❯ ❯ 延伸閱讀：持分土地是什麼？如何申辦貸款？

共有土地分割流程？

申請人準備以下資料，向地政機關送件並繳納規費，地政機關審查後若准予辦理登記，就會核發土地權狀。

• 登記申請書
• 登記原因證明文件（共有土地所有權分割契約書正副本、法院判決確定證明文件等）
• 土地所有權狀
• 申請人身分證明文件、印鑑證明
• 土地增值稅及契稅繳（免）納收據，或不課徵證明文件
• 其他依法令規定應附文件

找不到共有人如何辦理分割？

由於協議分割與調解分割都須經過所有人同意，因此若有共有人行蹤不明，就只能透過裁判分割來處理了。裁判分割由欲分割之共有人對其餘全體共有人提起訴訟，也就是說，其他不願分割的共有人都是被告，包含行蹤不明者。

雖然其他人都是被告，但法律並沒有規定所有人都要出庭，所以行蹤不明的共有人並不會對訴訟造成影響，只是他就喪失表示意見的權利。

共有人可以在共有的土地上蓋房子嗎？

那若不分割，共有土地可以怎麼使用呢？由於分別共有土地可自由處分自己擁有的部分，所以有人會誤以為，蓋房子只要坪數沒超過持有比例就沒關係，不用徵求他人同意，其實這是錯的！蓋房子已經涉及到「共有物全部」的處分了。

民法第820條規定，共有物的簡易修繕及其他保存行為，可由共有人單獨為之，而蓋房子並不屬於簡易修繕或保存，一般須經過所有人同意才能進行。不過有一個例外。

根據土地法第34－1條，若共有人過半數同意，且應有部分合計也過半數，或者應有部分合計超過三分之二，就可進行處分，不須經所有共有人同意。所以若想蓋房子，記得先看看您所持有的部分是否符合條件。

可以把我持有的共有土地變賣現金嗎？

不想透過貸款獲取資金？那您也可以在符合條件的狀況下出售共有土地。如果您的土地是分別共有，就可以自行出售擁有的部分，但若是公同共有，或者想買賣整塊土地的話，除非如同前述，符合土地法第34－1條規定的情況，否則同樣必須所有人同意。

結語

共有土地容易發生糾紛，且不動產價值高，往往牽涉大筆利益，處理不當的話，日後可能會衍伸出更多問題，建議尋求專業人員的協助。不論您是要辦理持分土地貸款、設定，還是有共有土地使用權、買賣方面的疑問，都向您推薦貸款就找我，我們具備土地相關專業知識，隨時準備為您服務！