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想買法拍農地嗎?教學流程一次搞懂!

想買法拍農地嗎?教學流程一次搞懂!【貸款就找我】

向法院標購買法拍農地,通常比一般市價便宜,因此常引起許多民眾興趣,若是土地區塊完整且坪數大,更是容易吸引建商前來競標獵地。 但法拍農地其實存在不少法拍農地風險,一般民眾如有意標購,卻不願花錢尋求仲介業者代辦的話,務必要多方查詢,謹慎小心。

法拍知識介紹

一、法拍一共有幾拍?

法拍農地流程,法拍共有「五拍四賣 」—五個拍次,四個拍賣,為什麼法拍四拍,會多一個法拍拍次呢?因為法拍三拍結束後,有應買,或者特別拍賣的緣故。

二、法拍流標什麼意思?

法拍流標就是法院公告拍賣當天,在場沒有人願意投標,法院票匭中也沒有標單,這次拍賣就叫法拍流標。

三、為什麼會流標?

法拍流標的問題包括價格高、法拍屋有狀況,或者投資客觀望,有些法拍屋到法拍三拍還流標,通常是因為不能進屋了解實際屋況、法拍屋中有人租賃或居住, 或像海砂屋、輻射屋、凶宅等非主流產品,就會法拍多次依然流標。

法拍農地的資訊哪裡找?

如果想獲得法拍農地買賣或法拍持分農地資訊,可以同查詢法拍屋一般,上司法院法院拍賣公告查詢,除了可選擇拍賣標的為土地,還可依拍賣程序及結果篩選,非常方便。

政府版

收費的民間版

差異點在於民間版收費的提供的資料與相關的查詢比較多,如土地污染、土地斷層等相關查詢資料。

有建物想轉手賣出,需要農地才可以過戶嗎?

可以,但有條件限制,農地須做農用,若沒做農用有非法地上物,則有增值稅問題,有自用農舍而興建農舍,必須要持有5年才能移轉,但若是農地農用則可移轉。

無自用農舍而需興建者,經直轄市或縣市主管機關核定,於不影響農業生產環境及農村發展,得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。

前項農業用地應確供農業使用;其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉,但因繼承或法院拍賣而移轉者,則不在此限。

法拍農地注意事項

下標前準備

查詢地方法院的法拍公告,可以看出法拍地的資料,尤其是產權的完整性,全部持有再至持有面積2/3以上,目前產權完整的越來越少,一個法院可能剩不到幾件。

再看面積跟地目等級公告內容,了解有沒有必須到現場勘查的必要,或是以面積、價錢、處理難易度等去考量,最後調資料看是否到現場的必要與否。

法院下標

決定投標價,得標前要籌得資金總數,因為7日內須付清,下標須總底價的20%金額.投標時以台幣繳納,放進封存袋內,將袋口密封,並在封口處簽名或蓋章。

未得標者,法院開標後如未得標,可於投標當日領回保證金,得標者應在七天之內,到法院民事執行處繳清拍賣金尾款,並取得不動產權利移轉證明書。

取得不動產權利移轉證明書後並繳清契稅,持稅單、收據、權利移轉證明書、身份證明及印章,到地政事務所辦理所有權移轉登記。

辦理農業用地所需文件

  1. 申請書,含審核表、會勘紀錄表。
  2. 地籍圖謄本及土地登記簿謄本正本,需一個月內核發。
  3. 國民身份證影本、戶口名簿影本二擇一,其屬法人者,檢具相關證明文件。
  4. 都市計畫範圍內,檢附分區使用證明正本。

法拍房屋建物或土地之流程

  1. 聲請:
    債權人準備好執行名義、地政資料謄本等資料後,向法院聲請強制執行,執行名義是指法院勝訴判決,或是房屋抵押權登記證明等資料,法律規定債權人必須取得公權力背書的資料,才能開始法拍程序。
  2. 查封:
    通知地政機關行查封登記,並進行現場查封,法院接受聲請後,會先去函查封物當地的地政事務所,做查封登記。
  3. 鑑價與詢問底價:
    由不動產估價師鑑價後,法院會指定鑑價公司前往鑑價,估計出房屋的合理價格,法院會再就此價格詢問債務人以及債權人的意見,當作首次拍賣的底價參考。
  4. 拍賣公告:
    將拍賣標的現狀、底價、拍賣期日公告,讓想買法拍屋的投資人可以在司法院法拍公告查詢系統,查詢法拍資料。
  5. 拍賣:
    最多可拍四次,每次最多減價二成,法拍屋拍賣過程中如果成功拍定,就進入權利移轉、價金分配以及點交程序。如果拍賣最高出價未達到公告的最低價,就是流標,要再進行下一次拍賣。
  6. 通知行使優先承買權、權利移轉:
    法拍屋成功拍定後如果標的物有優先承買權人,可以依照拍定條件優先承買。若無,就直接將所有權轉移給得標人(或承受人),並去函地政事務所塗銷查封登記。
  7. 點交:
    如果房屋目前被其他承租人占有,且債權人不是根據抵押權聲請強制執行法拍,那麼依據民法,房屋所有權移轉後,承租人只要繼續繳納租金,仍可依租約繼續占有房屋。
  8. 分配價金、發款:
    如果有多位債權人,法拍所得款項,扣除法拍程序所需費用後,會依照法定優先順序分配,例如抵押權優先一般債權等,分配後如果有剩餘款項會返還給債務人。

結語

對於法拍農地,首先務必要看清公告內容,包括是否點交、土地上的建物及果樹是否一併標售、農地貸款以及是否有租約等。做好事先的資料查詢,或是找合格且信用良好的代書代辦,都是法拍農地的理想方法,能事半功倍,順利標下理想的法拍農地。

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