建築融資貸款一次搞懂！還告訴你過件小技巧哦！

想要興建一棟屬於自己的建築時，資金往往是一大難題，這個時候，土地融資及建築融資貸款就能助你一臂之力。什麼是建築融資貸款？該如何辦理？又有哪些眉角要知道呢？

建築融資貸款是什麼？

建築融資貸款是興建工程的貸款，用以協助建商或個人興建房屋出售、出租或自用，款項用途就是支付建築營造費用，申請人必須擁有「建築基地所有權」及「建築執照起造人資格」。

建築融資貸款通常會和土地融資一起辦理，稱為「土建融」。程序上是先辦理土地融資，將土地設定為抵押品並附上建築計畫書、財務計畫書等文件，通過後再申請建築融資。

要注意的是，建築融資撥款是按工程進度，等工程到一個階段，營造商開出證明，且銀行實際確認工程進度達到目標後，才會撥出部分款項。

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建築融資貸款額度及期限？

土地融資成數為取得成本或銀行鑑價扣除土地增值稅後的7成，而建築融資貸款因為是以未來興建的房屋作為擔保品，不確定性高，其實較接近無擔保貸款，因此貸款條件比土地融資嚴格，通常額度最高只有預估造價的5成。

貸款利率依各銀行及建案性質而異，通常約3.5％～8％；貸款期限最長5年，一般是一年續約一次，且還息不還本，等建案完工再轉成一般房貸以降低利率、拉長貸款年限。

建築融資貸款的限制？

建築融資不可以中途追加申貸費用，因此申請前可以想想如何「合理」地提高總工程費用，以獲得更多的資金。另外，若申請人為個人，銀行一般會依授信風險考量要求尋找2位以上的連帶保證人；若申請人為公司組織，除了公司主要負責人必須負連帶保證責任外，銀行也會要求另外提供連帶保證人加強信用。

建築融資貸款有哪些管道？

建築融資貸款可以找銀行或民間。受理建築融資的銀行不多，只有兆豐銀行、華泰銀行、第一銀行和陽信銀行；民間機構則較多，且審核寬鬆、額度較高，若銀行無法成功辦理，可以考慮找民間貸款公司幫忙。

申請建築融資貸款的文件？

1. 建築執照
2. 營建計劃書
3. 施工圖面
4. 財力證明
5. 基地照片
6. 與地主合建保證金貸款另徵提與地主簽訂之合建契約

申請建築融資貸款的流程？

1. 申請：向有辦理土地及建築融資的銀行或民間機構申請。
2. 審查：準備相關文件供貸款機構進行審核。
3. 確認：確認貸款金額與利率後進行簽約對保。
4. 設定：進行土地抵押權設定。
5. 撥款：手續完成後，土地融資款項先匯入帳戶，建築融資款項則日後依工程進度撥款。

※注意，申請土地融資後，必須在6個月內取得建築執照並在1年內動工興建，否則銀行可能會提高利率甚至收回款項。

如何提高建築融資貸款的過件率？

以銀行來說，貸款人的還款能力是主要考量，因此在申請時應注重個人或建築公司的財力證明及還款計畫，增加銀行的信心。興建計畫書、該建案的評估報告書、財務規劃表、償還計畫、工程進度時程書等資料越完整、計畫越可行，銀行就越願意放款。

另外，如果後續是銷售、出租建案，對於該地點的銷售狀況及出租情況，亦能詳加說明，讓銀行理解這個建案後續是能賺錢的。而建案的產品定位、預計消費者族群、預期報酬率及收益試算、風險評估等資訊對於申請貸款也會有所幫助。

結語

現在越來越多人想要自地自建，蓋出符合自己心意的房子，但自地自建並不是一件簡單的事，往往須搭配貸款。在辦理建築融資之前，記得弄清楚各項條件與限制，才能順利完成夢想喔！