自用住宅增值稅條件？節稅秘訣就看這一篇！

最後更新日期：2024/07/16

自用住宅增值稅是什麼？

土地增值稅是土地所有權移轉時，依照土地漲價總數額採倍數累進稅率計算的一種租稅，計算公式如下：

土地增值稅＝土地漲價總數額ｘ稅率－（累進差額）

※土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉現值ｘ（台灣地區消費者物價總指數／100）－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用）

一般土地增值稅稅率可分為20％、30％、40％，土地漲價幅度越高，稅率就越高；自用住宅則有固定的優惠稅率10％。不過，想申請適用自用住宅增值稅，條件可不少，將在下面段落為您說明。

※貼心提醒：自用住宅增值稅只適用於「買賣案件」，贈與移轉不能適用喔！

自用住宅增值稅適用要件？

自用住宅增值稅條件列於土地稅法第34條，法條的第1～4項為「一生一次」的規定，第5項則為「一生一屋」的規定。以下為您介紹這兩種方案的適用要件：

一生一次自用住宅用地稅率

1. 出售前1年內未曾供營業或出租使用。
2. 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
3. 出售時土地所有權人或其配偶、直系親屬已於該房屋辦竣戶籍登記。
4. 都市土地面積未超過3公畝（約90.75坪），非都市土地面積未超過7公畝（約211.75坪）。超過部分依土地稅法第33條規定之稅率徵收。
5. 一人一生享用1次為限。
6. 若自用住宅建築完成未滿1年，房屋評定現值須達所占基地公告現值的10％。

一生一屋自用住宅用地稅率

曾經適用一生一次自用住宅稅率者，再次出售房地時，若符合規定就能適用一生一屋的土地增值稅稅率，且沒有次數限制！

1. 都市土地面積未超過1.5公畝（約45.375坪），非都市土地面積未超過3.5公畝（約105.875坪）。
2. 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋（包括未辦保存登記及信託移轉之房屋）。
3. 出售前持有該土地6年以上。
4. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍連續滿6年，且持有該自用住宅連續滿6年
5. 出售前5年內，無供營業使用或出租（含公益出租、社會住宅包租代管）。

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自用住宅增值稅節稅技巧？

以下另外提供您3個自用住宅土地增值稅的節稅技巧：

• 同日訂約、出售、申報移轉現值的多筆自用住宅用地，若合計面積不超過都市土地3公畝或非都市土地7公畝，可視為1次出售，同時適用一生一次自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。
• 若本人已經適用過土地增值稅一生一次稅率優惠，可先將名下房地贈與配偶再出售，這樣就能再多適用一次「一生一次」優惠稅率，且夫妻之間的贈與還可以省下土地增值稅和贈與稅。
• 若移轉所有權是為了換屋，還可利用土地增值稅自用住宅重購退稅。

※更多節稅規定可參考財政部稅務入口網。

自用住宅增值稅率申請應備文件？

• 土地增值稅（土地現值）申報書。
• 所有權買賣移轉契約書影本一份（正本查對後退回）。
• 土地所有權人無租賃情形申明書。
• 設籍人無租賃關係申明書或設籍人有租賃關係申明書。
• 建築改良物證明文件。
• 改良土地費用證明文件（無則免附）。
• 出售面積超過都市土地3公畝或非都市土地7公畝者，另檢附土地增值稅自用住宅用地適用順序申明書（一生一次申報案件檢附）。
• 土地所有權人出售自用住宅用地申請適用土地稅法第34條第5項規定申明書（一生一屋申報案件檢附）。
• 無建築改良物所有權狀或建築物使用執照者，另檢附建物測量成果表（圖）或建築改良物勘查結果通知書。

自用住宅增值稅申辦流程？

準備上述文件，至土地所在地之地方稅稽徵機關提出申請。申辦流程如下：

1. 申請送件
2. 書面審查
3. 通知補正
4. 確認是否會勘
5. 核定稅額