民間設定轉銀行可行嗎？5申請重點一次掌握！

最後更新日期：2025/06/17

當你想向銀行辦理貸款，卻發現名下不動產已有民間設定，該怎麼解決？只要將民間設定轉銀行就可以囉！關於民間設定轉銀行的注意事項有哪些呢？趕快跟著我們一探究竟吧！

什麼是民間設定？

民間設定又稱「私設」，指將自己名下的不動產（房屋或土地）設定抵押權給民間貸款公司、私人借款機構或個人。「設定」是一種具有法律債權保障的程序，抵押權可能是第一、第二或第三順位，而這些順位就代表債權保障的優先次序。

不動產為什麼會有民間設定？

不動產會出現民間設定，是因為民眾急需用錢，或是本身條件不符合銀行的要求而被拒貸，才會向民間管道申貸。可能原因如下：

• 3個月內聯徵查詢超過3次
• 不動產產權不完整，只有持分
• 屋齡超過40年或房屋有重大瑕疵
• 信用紀錄空白或信用瑕疵（如負債比高、債務協商、有貸款遲繳紀錄等）

另外，會有私設還可能是以下原因：

• 家人為確保不動產不會被拿去亂借錢而做設定
• 向親朋好友借款，對方為保障債權而設定抵押權
• 自己創業開公司，往來供應商為確保順利取得貸款，不會被倒帳，因此設定抵押權

最常見的原因大概還是因為之前無法向銀行貸款，而民間借貸的利率較高，貸款人可能無法負擔債務，才會想辦理私設轉銀行。

民間設定轉銀行的限制條件

私設轉銀行是有條件的：

1. 個人信用良好：信用分數600分以上，核貸機率較高。另外，銀行最多只設定到第二順位抵押權，除非個人條件非常優良，否則很難過件。
2. 房屋還有轉貸空間：銀行貸款有額度限制，且不動產必須有殘值，若扣除已貸款額度後，不動產價值不足，銀行就不會核貸。
3. 近1年無私人設定紀錄：銀行無法協助清償民間債務，基本上只要有私人設定，就不能向銀行貸款；若已經解除私人設定，但未滿1年，對銀行來說風險仍太大，受理機率不高。

如何清償民間設定？

想將貸款轉移到銀行，就要先塗銷民間設定；而想塗銷民間設定，就要先清償債務。可以採取以下3種方法解決：

• 找親朋好友幫忙還款，再塗銷設定
• 尋求能幫忙償還債務的金主，並塗銷設定
• 諮詢民間貸款公司進行債務整合，減輕還款壓力

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民間設定轉銀行流程

1. 估價：
   提供在職收入證明、勞保異動明細、6個月的薪轉存摺內頁加封面、土地建物所有權狀影本及最近1年貸款繳款明細，讓專業人士評估可貸金額。
2. 代償：
   如果手頭有資金可先代償私設，加快轉貸程序。若銀行願意核貸的金額未超過私設的貸款額度，可以尋求專業的民間貸款機構幫忙代償並辦理塗銷設定。
3. 送件：
   通過銀行審核，順利過件後，就能把貸款獲取的資金還給幫你代償的金主。

總結

提醒你，一定要找合法的貸款公司協助，以免掉入貸款陷阱中！如果有相關問題，歡迎洽詢貸款就找我，由專員給你最適合的建議，幫助你渡過難關。