持分土地買賣怎麼做？一次了解管道及注意事項！

最後更新日期：2024/09/25

持分土地可以買賣嗎？很多人名下擁有持分土地，需要資金時或許會想將它賣出，但卻發現持分土地不好賣，不知道怎麼處理。這篇文章整理了持分土地買賣注意事項、方法及流程，讓你一次了解土地持分的解決辦法！

持分土地是什麼？

當一塊土地的所有權由兩人或兩人以上共同持有時，這塊土地就稱為「共有土地」，這種情況通常是因為兄弟姊妹共同繼承長輩留下來的遺產，又或者是夫妻、合夥人一起購買土地，並將土地記在兩人名下。

土地共有狀態又可分為「公同共有」和「分別共有」：

公同共有

多人共同持有全部土地所有權，沒有劃分明確的比例，最典型的情況就是遺產繼承。處分公同共有土地時，必須經所有共有人同意，法律另有規定者除外。

分別共有

多人對於同一土地各自持有特定比例的產權，也就是所謂的「持分」，持分人可自由處分其持有部分，也可隨時提出土地分割的要求，但法律或契約另有規定者除外。

持分土地可以買賣嗎？

持分土地屬於分別共有，持分人是可以自由買賣自己持有的比例的，然而如果想出售整塊土地，又或者是想進行公同共有土地買賣，依土地法第34-1條規定，必須同意的共有人數和持有部分合計都過半，或者持有部分合計超過2／3才行。

至於持分土地的買賣，有以下3種管道：

詢問其他持分人

同樣根據土地法第34-1條，持分人在出賣其應有部分時，其他持分人享有「優先購買權」，所以出賣人一定要先以書面通知其他持分人，當其他人沒有購買的意願時，才可以賣給第三人。賣給其他持分人的好處是可以免除尋找和篩選買家的麻煩，並且同時避免產權變得更複雜。

尋找第三人購買

向外找尋有意收購持分土地的買家，但對於不熟悉土地買賣法規的持有者來說，這個方法有風險，若無法摸清買家的來頭，可能會遭到利用或詐騙，而且將持分土地隨意賣給外人會讓產權狀態變複雜，日後恐有糾紛發生。

委託民間專業代書

若對於土地買賣法規不熟悉，或是沒有時間處理，就可以考慮委託專業代書代辦，這樣無須自己跑繁雜的流程，也不用自行找買家，相對方便且有保障。

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持分土地買賣注意事項？

進行持分土地買賣之前，還有以下事項須注意：

優先購買權

就像前面說的，出賣持分土地時，其他持分人有優先購買權，所以必須先詢問他人有無購買意願，若他人皆不願購買，也建議讓他們簽署不優先購買的切結書，確保所有人都同意進行持分土地過戶，以免未來發生糾紛。

※若未通知就賣給第三方，其他持分人有權要求出賣人以市價和售價的價差賠償；若持分人使用優先購買權，後來又改口反悔，須面臨違約賠償責任。

土地買賣價格

出售前再次確認土地交易的價格，以及稅金、文書等相關費用是由買方還是賣方支付。

民間機構的安全性

如果要找民間代書協助出售持分土地，務必注意該業者是否專業合法、經驗豐富，以免遭到非法業者詐騙。

持分土地買賣應備文件？

• 土地登記申請書
• 土地及建物所有權狀
• 買賣雙方身分證明文件及印章
• 土地增值稅、契稅繳款（免稅）證明書
• 土地建物買賣所有權移轉契約正、副本
• 賣方印鑑證明（登記時親自到場提出身分證正本者免提供）
• 其他法令規定應附文件

持分土地買賣流程？

下面以委託代書買賣為例來說明流程：

1. 申請：向民間專業代書提出持分土地買賣的申請。
2. 估價：代書根據客戶所提供物件的地點、格局、公告現值、實價登錄等進行估價，並整理出報告。
3. 審核：代書將資料提供給客戶，讓客戶了解相關法規、價金、土地價值及持分土地買賣的規劃。
4. 簽約：確認買賣合約細項後即可與代書機構簽約。
5. 過戶：代書會協助尋找持分土地買家，順利成交後就會撥款給委託人，完成持分土地買賣。

持分土地不好賣怎麼辦？

由於持分土地產權不完整，在買賣的進行上可能會比較不順利，這時持分人可以選擇進行持分土地分割，讓自己持有的所有權變成1／1。

土地分割的方式有以下3種：

協議分割

原則上依共有人協議的方法處理，這項協議不一定要有書面，只要有明示或默示的意思表示，對分割的方式為事前同意或事後追認者，均認為有分割之協議。

調解分割

無法協議分割時，任一共有人可向該縣市的地政機關申請調解，調解成立後，即可送地政機關辦理分割共有物登記。

裁判分割

若共有人不服調解結果，可在收到地政機關調處通知後15日內向法院聲請裁判分割，法院會依照變價分配、原物分配或原物分配兼金錢補償這3種方式來處理共有物。

※提醒你，若是公同共有土地，在公同關係存續中，不得請求分割。（民法第829條）

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持分土地買賣常見問題

結語

許多人因為繼承而擁有持分土地，想脫手或解除共有關係卻不知道怎麼做，相信以上的說明已經讓你有了更進一步的了解。如果還有持分土地買賣的問題，也建議尋找專業代書詢問清楚，才不會在交易過程中損害自己的權益喔。