房屋貸款條件嚴格嗎？4限制、3地雷不可不知！

最後更新日期：2024/08/27

房屋貸款條件有哪些？第一次購買房屋或抵押自有房屋借款的人一定會有這樣的問題。究竟怎麼樣才能提高房貸審核過件率？如果銀行房貸審核沒過又該怎麼辦呢？讓我們帶你來了解！

房屋貸款條件有哪些？

年齡符合規定

符合民法成年年齡才能申請房屋貸款，所以申請人要年滿18歲，另外還必須為中華民國國民且具備完全行為能力。不過，並不是超過18歲就可以辦理房貸喔！各銀行還有房屋貸款年齡上限規定，通常是60～65歲，這是因為銀行會擔心萬一申請人已到了退休年齡，之後沒有穩定收入來源，可能會有還款困難。

※貼心提醒：雖然現在民法成年年齡為18歲，但不是每家銀行房貸年齡下限都有跟進下修，部分還是規定須年滿20歲才能申請。另外，銀行為了避免申請人年齡太高所造成的風險，一般會限制「年齡＋貸款年限＜75～90」。

信用紀錄良好

個人信用可說是銀行房貸審核條件的重點，銀行會調閱個人信用報告，查看申請人是否有貸款遲繳、信用卡遲繳、負債比過高、被強制停卡、呆帳、聯徵多查、債務協商等信用瑕疵或信用不良紀錄，以此評估申請人的違約風險。

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工作收入穩定

雖然房貸有房屋作為抵押，但比起最後拍賣抵押品，銀行當然希望能正常收回債款，所以申請人是否有穩定的還款來源也是非常重要的房貸條件，這也是為什麼銀行會願意為軍公教人員、四師、百大企業員工等收入固定且薪資水準較高的族群提供貸款優惠。

若想申請銀行房貸，申請人必須提供在職證明與薪資轉帳紀錄，且現職至少要任滿6個月，最好也不要有頻繁更換工作的紀錄。而若申請人無法提供薪資轉帳證明，也能檢視自己是否有其他有利的財力證明文件可代替。

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房屋狀況優良

除了申請人之外，房屋本身條件也是銀行評估的重點，而房屋的審核項目還可以分為以下4點，若避開下面提到的缺點，就能大大降低房貸審核沒過的可能。

• 屋齡：屋齡對於房屋價值有很大的影響，房屋越舊，可貸金額就越少，甚至會無法過件，因此若你的房屋是中古屋或老屋就要有心理準備。另外要注意，銀行也有「屋齡＋貸款年限＜50」的限制。
• 房屋種類：房屋的樣式非常多，包含公寓、大樓、透天、別墅、套房等，類型不同，房屋價值與可貸成數自然也不同。比方說套房，因為坪數較小，價值可能會較低且不容易轉手，所以銀行就較不偏好套房貸款，即便成功核貸，成數也容易不理想。
• 重大瑕疵：除了前述的類型之外，申請人要特別注意房屋的重大瑕疵，包括發生過事故的凶宅、鋼筋含有輻射的輻射屋、結構有問題的傾斜屋以及海沙屋等，這類房屋因為很難轉手，對銀行來說風險更大，所以一般都會直接拒絕貸款。
• 房屋坐落地段：坐落位置同樣會影響房屋價值，若房屋位於市中心，生活機能佳，就有機會獲得更高的貸款額度。這裡要額外注意的是附近的空屋率以及嫌惡設施的多寡。若附近空屋率太高，可能代表當地房市較不景氣，未來房價或許會下跌，而若附近有太多嫌惡設施，也會影響房屋轉手難易度，這都會讓銀行更謹慎審核房貸。

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房屋貸款條件的地雷？

銀行房貸不過原因除了申請人未達成上面提到的4大房貸條件之外，還可能是民眾不小心踩了下列3大地雷：

已有民間私設

民間私設表示已有向民間抵押借款，而銀行本來就不偏好二順位房貸，更何況這個情況的第一順位還是民間，銀行無法知道申請人在民間的債款有多少，自然不願意承擔收不回貸款的高風險，所以民眾在申請房貸前務必確認房屋是否曾拿去抵押且尚未解除設定。

房屋產權複雜

若房屋產權不明或太過複雜，比方說是未保存登記建物或者持分房屋，就會被銀行拒貸，因為萬一申請人未來繳不出房貸，銀行須處理抵押品，這類房屋是非常容易產生糾紛的，可能會讓法拍流程不順利，所以銀行一開始就會避免承貸。

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買房自備款不足

民眾購買房屋時，購屋貸款之外的金額就是頭期款，須自己準備，而若民眾因為自備款不足而導致想申貸的金額太高，就容易被銀行拒絕，一是因為銀行為了風險管理，貸款成數最高通常只會到8成，二是因為若申請人連自備款都不夠，未來就很可能會還不出貸款。

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銀行房屋貸款條件不符怎麼辦？

若你的銀行房貸審核沒過，可嘗試以下辦法：

• 提供保證人：找一位信用及財力條件都良好的保證人，這樣能夠降低銀行放貸風險，銀行可能就會願意放款。
• 重新培養條件：向銀行詢問房貸沒過的原因，若是因為申請人本身信用或收入狀況不佳，可先想辦法彌補，不過若你急需資金，就不適用這個方法。
• 向銀行提出申覆：同樣向銀行詢問未過件原因，並與行員討論能否補交其他資料來提升審核過件率。
• 向其他銀行申請：各銀行審核標準不一，在這家銀行未過件，在其他家銀行卻未必，所以可嘗試換一家申請，不過要提醒你千萬別過頭，因為每申請一次就會留下聯徵查詢紀錄，若短期內聯徵多查，只會導致貸款更難通過。
• 找民間管道申貸：相較於銀行，民間房屋貸款審核寬鬆許多，只看房屋價值，個人條件則是作為加分用，所以若你是因為個人條件不夠好，可考慮轉向民間辦理。

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房屋貸款條件常見問題

結語

以上就是關於房屋貸款條件的說明。提醒你，關於房貸條件有許多眉角要注意，包含不同機構的審核標準、不同群體的評估條件、房市狀況與政府政策等，在申請之前建議有個全面的了解，才能讓整個貸款過程理想又順利喔！