房屋共同持有全解析！優缺點、登記方式一次看

最後更新日期：2025/08/18

房屋共同持有在夫妻或兄弟姊妹之間都很常見，那麼究竟什麼是房屋共同持有？登記方式和優缺點有哪些？房子共同持有貸款或買賣是可以的嗎？讓貸款就找我為你解答這些問題！

房屋共同持有是什麼？有哪些類型？

房屋共同持有指一間房屋的所有權人有2人以上，會造成這種狀態的原因包含夫妻共同買房、子女繼承長輩的不動產，以及和他人合資進行房產投資等。

房子共同持有還可分為以下2種類型：

• 公同共有：多人共同持有房屋，沒有劃定房屋持有比例，若想進行過戶、買賣或貸款，必須取得所有共有人的同意，法律另有規定者除外。
• 分別共有：多人共同持有房屋，但每個人有明確的房屋持有比例（如1/2、2/3等），且可以針對自己持有的比例進行過戶、買賣或貸款，法律另有規定者除外。

房屋共同持有登記方式有哪些？

在分析房屋共同持有優缺點前，我們先說明房屋共同持有的登記方式，一般有以下3種：

• 聯名登記：房屋登記在多人名下，每人都擁有該房屋的部分產權。
• 借名登記：出資人將房屋登記在第三方（出名者）名下，但實際管理、使用及處分房屋者仍為出資人，雙方屬於委託關係。
  ※貼心提醒：若出名者私下將房屋賣給他人，屬於有效交易行為，出資人只能對出名者要求賠償。
• 預告登記：將房屋登記在其中一人名下，其他人向地政事務所申請限制所有權人任意處置房屋產權。若所有權人想變更或移轉房產，都須經過其他人（請求權人）的同意。

❯ ❯ 延伸閱讀：預告登記是什麼？5大限制登記類型一次看！

由於聯名登記是多數民眾使用的房屋共同持有登記方式，因此下面說明以聯名登記為主。

房屋共同持有優缺點？

房屋共同持有優點

• 保障權益：若房屋共同持有，可避免共有人未經其他人同意就自行將整棟房屋賣出；另外，若共有人想出售自己的房屋共同持有比例，其他共有人享有優先購買的權利。
• 減輕負擔：房子共同持有的話，所有人都有出資和維護房屋的責任，因此可以減輕買房、繳房貸和維修房屋的負擔。

房屋共同持有缺點

• 不易處分：不論是哪一種共有形式，若要針對整筆房屋進行貸款或買賣，都需要所有共有人的同意，當共有人關係失和時，房屋產權就難以處分。
• 同時用掉首購資格：由於共有人名下都已經有房屋，所以未來無論是誰想用自己的名義買第二間房，都不再符合首購的身分，無法適用首購貸款優惠。
• 失去土地增值稅優惠：賣房時須繳交「土地增值稅」，而自用住宅用地可享10％的優惠稅率，但限定一生一次，若房屋為共同持有，出售時就會同時用掉所有人的一生一次自用住宅優惠稅率。
• 地價稅自用住宅稅率須個別申請：名下有土地就要繳地價稅，而若要享有自用住宅優惠稅率，每位共有人都要各自提出申請，沒有申請的人將按一般用地稅率課徵。

❯ ❯ 延伸閱讀：自用住宅增值稅條件？節稅秘訣就看這一篇！

房屋共同持有買賣、貸款可以嗎？

可以，以下分別為你說明房屋共同持有買賣、貸款方式：

買賣

1. 找其他持有人購買：根據土地法第34-1條第4項規定，若持有人想出售自己持有的部分，其他持有人有優先購買的權利，可避免第三人加入導致產權更複雜。
2. 找第三方進行購買：若與其他持有人溝通不順利，或對方實在無意購買，就可以另外尋找願意購買的人。

貸款

雖然分別共有房屋可以拿自己持有的部分申請貸款，但由於共有房屋的產權複雜，對銀行來說風險較高，通常銀行較少承辦，即使成功核貸，利率和額度也不會很理想。若有持分房屋貸款需求，建議找民間貸款機構辦理，只要名下房屋有價值就能申貸，不需要取得其他持有人同意，歡迎線上諮詢貸款就找我！

❯ ❯ 延伸閱讀：持分房屋貸款好辦嗎？5步驟輕鬆解決資金問題！

房屋共同持有常見問題

結語

以上是房屋共同持有的介紹。提醒你，不論是和家人還是朋友共同持有房屋，都要簽署房屋共同持有契約，保障雙方權益，千萬別因擔心傷感情而不訂契約，這是非常危險的做法喔！