土地買賣流程怎麼進行？5步驟帶你交易成功

最後更新日期：2025/09/26

若你的名下有土地，那麼你一定要了解買賣土地流程，土地買賣流程有哪些？買賣前又需要注意什麼？接下來，讓貸款就找我為你說明土地買賣流程要如何進行，一起來了解吧！

土地種類有哪些？

買賣土地前，一定要留意土地是否能買賣。依照區域計畫法施行細則第10條，土地主要分成3種：

• 都市土地：指依都市計畫法實施都市計畫範圍內的土地。都市土地可以買賣，但買賣前須注意土地使用分區，並了解該分區是否符合買賣雙方的預期用途及相關法規，否則花一大筆錢購買卻無法使用。
• 非都市土地：指都市計畫範圍以外，由非都市土地使用管制規則管制的土地。非都市土地可以買賣，但須依使用分區和使用地類別來判斷是否能交易和使用。
• 國家公園土地：指依國家公園法劃定的土地，受國家公園計畫管制。為了保護自然景觀、保護生態資源，政府規定國家公園內的土地不能買賣。

❯ ❯ 延伸閱讀：土地使用分區是什麼？5大重點一次了解！

土地買賣流程

步驟一：委託仲介或自行買賣土地

• 委託仲介進行交易：賣方與仲介簽訂不動產委託銷售契約書。仲介應製作不動產說明書，由賣方確認並簽名後，再向買家說明該說明書內容。當買賣雙方價格與條件一致時，就能簽訂「不動產買賣契約書」。
• 買賣雙方自行交易：雙方商定價格和土地買賣付款方式後，即可直接進入簽約、付款流程。

步驟二：簽約並支付頭期款

• 買方應備文件：身分證明文件。
• 賣方應備文件：印章、身分證明文件、土地及建築改良物所有權狀正本。

簽約時買賣雙方須當場核對契約內容，若對土地資訊、價格和付款方式無異議，雙方應簽名或加蓋印章。簽約後買方支付頭期款（通常為買賣價格的10%）給賣方，賣方核對款項並在簽收文件上簽名。

※貼心提醒：根據不動產經紀業管理條例第22條第1項規定，若不動產買賣契約是由房屋仲介居中聯繫成立，仲介公司應指派經紀人會同簽章。

步驟三：備證、用印、支付第二期款項

• 買方應備文件：印章、身分證明文件。
• 賣方應備文件：印鑑章、身分證明文件、印鑑證明1份、房屋及地籍稅單。

賣方填寫好土地登記申請書、土地現值申報書、契稅申報書、土地及建築改良物買賣移轉契約書，並在相關欄位加蓋印鑑章，買方則可加蓋私章。

文件用印後，買方支付第2期款項（通常是買賣價格40%）給賣方，若需要辦理土地貸款，也可在此時準備申貸文件向金融機構申請。

步驟四：完稅並支付第3期款

• 買方應繳稅賦：契稅。
• 賣方應繳稅賦：土地增值稅及繳清欠稅款項，如：地價稅、房屋稅等。

買賣雙方繳完應繳稅賦後，買方支付第3期款項（通常是買賣價格40%）給賣方，且應開立與未付價款同額且註明「禁止背書轉讓」的本票（須指名賣方提示使用及可提示的條件），或提供同額擔保給賣方。

步驟五：繳付尾款並過戶

完稅後買賣雙方即可點交土地，買方須檢查土地相關資訊與地籍資料是否符合，並現場確認土地的實際狀況，確定沒問題就能付尾款（通常是買賣價格的10%）給賣方。買方付尾款的方式有以下4種：

• 買賣雙方均無貸款：買方支付尾款由賣方簽收。
• 賣方無貸款，買方約定貸款作為價金一部分：買方應辦理抵押權登記，依約定由特定人通知核貸銀行後，將核貸款項撥入賣方指定帳戶；或在約定交付尾款時，雙方會同領款並由賣方簽收。
• 買方無約定貸款作為尾款，賣方有貸款尚未塗銷：由買方與賣方前往債權人處還清貸款，賣方簽收尾款。
• 買方約定貸款作為價金一部分，且賣方尚有貸款未塗銷：可與買方貸款的債權人約定代為清償賣方貸款，如有未支付餘額，由買方補足現金後，賣方簽收尾款。

賣方收取尾款後，應將本票返還給買方或解除擔保，以保障買方權益。付完尾款，買賣雙方即可到地政事務所辦理土地過戶。

❯ ❯ 更多詳細資訊：臺北市政府地政局

土地買賣流程多久？

土地買賣流程時間會因處理情況而異，大致辦理時間如下：

1. 公家機關過戶：約30～45天。
2. 簽約到用印：約3～7天。
3. 報稅：約7～21天。
4. 完稅到交屋：約5天。

買賣土地注意什麼？

買賣前須留意4點土地買賣注意事項，如果不小心踏入土地買賣陷阱，將造成大筆的財物損失：

• 留意土地狀況：若土地過於零碎或形狀不完整，會影響地上建物的建蔽率及容積率，也有可能影響到土地的價格，買賣前須特別留意。
• 確認土地產權：購買前一定要確認土地產權，包含是否為持分土地，土地所有權是否有被限制行使的狀況，否則等到購買後才發現無法使用該土地就來不及了。
• 價格是否合理：土地價格可參考實價登錄，或政府公告的土地現值，有助於判斷土地定價是否合理，減少風險。
• 完成移轉登記：完成土地買賣後，應在30天內向土地所在區域的地政機關辦理所有權移轉登記，否則每超過1個月，會被處應納登記費額1倍的罰鍰（最高不超過20倍）喔。
  ❯ ❯ 延伸閱讀：買賣移轉登記申請辦法？不動產交易前必讀攻略！

土地買賣流程常見問題

結語

以上就是土地買賣流程。土地買賣雖然複雜，但只要掌握買賣流程，並留意土地相關資訊、應繳納稅賦、付款方式與比例，就能降低交易風險。