持分土地買賣攻略：流程、管道與高效脫手秘訣

最後更新日期：2025/07/28

持分土地可以買賣嗎？很多人名下擁有持分土地，需要資金時或許會想將它賣出，但卻發現持分土地不好賣，不知道怎麼處理。這篇文章整理了持分土地買賣注意事項、方法及流程，讓你一次了解土地持分的解決辦法！

持分土地是什麼？

當一塊土地的所有權由兩人或兩人以上共同持有時，這塊土地就稱為「共有土地」，這種情況通常是因為兄弟姊妹共同繼承長輩留下來的遺產，又或者是夫妻、合夥人一起購買土地，並將土地記在兩人名下。

土地共有狀態又可分為「公同共有」和「分別共有」：

公同共有

無特定持有比例，必須所有共有人都同意才可處分。

分別共有

每人擁有特定比例的持分，可單獨處分但需尊重其他人的優先購買權。

持分土地可以買賣嗎？

答案是可以，但限制多於一般土地。若你持有的是「分別共有」的持分，依據土地法第34-1條規定，你有權出售，但須書面通知其他共有人。這些人擁有「優先購買權」，若放棄購買，才可賣給外人。

值得注意的是，若共有人之間為「公同共有」關係，則不得擅自出售，需全體共識。

哪些方式能出售持分土地？

直接與其他共有人洽談

這是最直接也最簡單的方式。與其他持分人協議價格與條件，不但可避免產權過於零碎，也較不易引發法律爭議。

銷售給第三方

若共有人不願購買，可以公開尋找買家。建議找尋具經驗的投資人或專營持分土地收購的團隊，以避免交易風險與詐騙。

委託代書或不動產專業處理

若你不熟悉流程，可交由專業人士協助處理。不僅可代尋買家，也能協助擬定契約、估價與過戶流程，大幅降低出錯風險。

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避免法律糾紛，事前做好三件事

為了讓交易更順利，請務必完成以下準備：

1. 通知並取得優先購買放棄聲明：書面通知其他持分人，並請其簽署「不行使優先購買權切結書」，以免未來產生糾紛。
2. 查證產權狀況與共有比例：確認土地分別持有比例、是否涉及抵押或查封。
3. 蒐集完整文件：包含土地所有權狀、印鑑證明、買賣契約草案、稅務資料等，以利快速辦理登記。

持分土地買賣應備文件？

• 土地登記申請書
• 土地及建物所有權狀
• 買賣雙方身分證明文件及印章
• 土地增值稅、契稅繳款（免稅）證明書
• 土地建物買賣所有權移轉契約正、副本
• 賣方印鑑證明（登記時親自到場提出身分證正本者免提供）
• 其他法令規定應附文件

持分土地難脫手怎麼辦？

土地分割是解決之道。透過將原本模糊不清的比例切割為明確界線，可以有效提高處分的自由度。土地分割的方式有三種：

• 協議分割：經共有人協議即可進行登記。
• 調解分割：無法達成共識時，可向地政事務所申請調解。
• 裁判分割：若仍無法解決，最後可聲請法院裁判處理。

若為公同共有，不得任意請求分割（依民法第829條）。

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持分土地買賣常見問題

結語

許多人因為繼承而擁有持分土地，想脫手或解除共有關係卻不知道怎麼做，相信以上的說明已經讓你有了更進一步的了解。如果還有持分土地買賣的問題，也建議尋找專業代書詢問清楚，才不會在交易過程中損害自己的權益喔。