【房屋貸款條件】指南！4限制、3地雷不可不知！

最後更新日期：2025/09/02

好不容易要買房，結果銀行房貸審核沒過……究竟問題在哪裡呢？房貸審核條件有哪些？房貸沒過怎麼辦？還有方法可以挽回嗎？往下看看你是不是踩到了什麼地雷吧！

房屋貸款條件有哪些？

身分符合規定

• 年滿18～65歲
• 為中華民國國民
• 具備完全行為能力

※貼心提醒：部分銀行房屋貸款年齡上限為60歲、下限為20歲。而除了基本年齡門檻，銀行還會限制「年齡＋貸款年限＜75～90」。

信用紀錄良好

• 信用評分650以上
• 沒有貸款遲繳、負債比過高、強制停卡、呆帳、聯徵多查、債務協商等瑕疵

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工作收入穩定

• 沒有頻繁更換工作的紀錄
• 現職工作滿6個月或1年
• 收入穩定，可提供勞保和薪資轉帳紀錄

加分條件：

• 為軍公教人員、四師、百大企業員工等族群
• 有定存單、股票持股明細、基金投資、不動產權狀等其他財力證明

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房屋狀況優良

除了申請人之外，屋況本身也是房貸條件審核重點，主要分為以下3個面向：

• 屋齡：房屋越舊，可貸金額就越少；另外，銀行還有「屋齡＋貸款年限＜50」的限制。
• 房屋種類：不同類型的房屋價值也不同，比方說小坪數套房就是銀行不偏好的種類。另外，如果房屋有重大瑕疵，像是凶宅、輻射屋、傾斜屋、海砂屋等，基本上都會被拒絕。
• 坐落地段：若房屋位於市中心、生活機能佳，就有機會獲得更高的貸款額度。這裡要額外注意的是附近的空屋率及嫌惡設施。空屋率太高代表當地房市較不景氣，嫌惡設施則會影響房屋轉手，這些對房貸審核都是不利條件。

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房屋貸款條件的地雷？

銀行房貸不過原因除了未達成上面提到的4大房貸條件之外，還可能是你不小心踩了下列3大地雷：

• 已有民間私設：民間私設表示已有向民間抵押借款。銀行本來就不偏好二順位房貸，在第一順位是民間的情況下，銀行無法知道你的債務有多少，更會拒絕承擔風險，所以申請前別忘了確認房屋是否還有設定未解除。
• 房屋產權複雜：若房屋產權不清楚或太複雜，比方說是未保存登記建物或者持分房屋，就會被銀行拒貸，因為這類房屋未來若需要法拍，是不容易處理的。
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• 買房自備款不足：如果自備款不到房屋價值的2～3成，導致想申貸的金額太高，就容易被銀行拒絕，而如今房貸緊縮，銀行放貸又更困難了，申請人恐怕要準備更多頭期款才行。
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銀行房貸沒過怎麼辦？

第一次申請房貸沒過，難道就只能放棄了嗎？其實你還有下面5個方法可以嘗試：

• 提供保證人：找一位信用及財力條件都良好的保證人，這樣能夠降低銀行放貸風險，提高審核過件率。
• 重新培養條件：先詢問銀行房貸沒過原因，如果是因為信用或收入條件不夠好，可以花點時間重新培養，不過這只適用在你不急著貸款的情況。
• 向銀行提出申覆：向銀行詢問房貸未過件原因，並與行員討論能不能補交其他有利文件、重新審核。申覆結果大約1～3天會出來。
• 向其他銀行申請：各銀行審核標準不一，換一家說不定更有機會過件。但要注意別過頭了，因為每申請一次就會留下聯徵查詢紀錄，若短期內聯徵多查，只會導致貸款更難通過。
• 找民間管道申貸：民間房屋貸款審核寬鬆許多，只看房屋價值，個人條件則是加分用，所以如果你急需資金，可考慮轉向民間辦理。

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房屋貸款條件常見問題

結語

看完這篇文章，相信你對房屋貸款條件有了更多了解。下次在向銀行提出申請之前，別忘了先檢查自己是否符合文章中提到的資格、有沒有踩到地雷喔！如果有民間房屋貸款的需求，也歡迎諮詢貸款就找我。