【房屋抵押貸款】懶人包！條件、成數、利率一次看！

最後更新日期：2025/12/29

房屋抵押貸款是有資金需求時常見的選擇，哪些條件適合申請？銀行會如何評估房屋抵押的貸款及利率？非本人可以辦理嗎？馬上跟著貸款就找我一起找答案！

房屋抵押貸款是什麼？

以名下房產為抵押，向金融或民間機構貸款取得資金，由於有房屋做抵押，和信貸相比，可以取得較低利率和較高額度，貸款用途跟類型也更多元：

貸款用途

可為修繕裝潢、購車、購買第二棟房屋、個人週轉或負債整合等。

貸款類型

可細分為原屋融資、理財型房貸、增貸、轉貸、二胎房貸等。

申請需經過房地產評估，並須設定完抵押權才能撥款（當借款人無法還款時，貸款機構有權處置抵押品以拿回債款）。

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房屋抵押貸款的優點

在需要大額資金運用的狀況下，用房屋抵押貸款有以下4項優點：

貸款利率低

由於房子抵押貸款是有擔保品的借貸方式，還有法拍這層保障，對貸款機構來說風險較低，因此房屋抵押貸款利率會比信用貸款低得多。

貸款額度高

房屋抵押貸款額度通常能拿到房屋鑑價的60~80%，相較於受負債比22倍限制的信貸，能解決大額資金需求。

貸款年限長

銀行房子抵押貸款的年限最長可達40年，有些方案還有寬限期，民間管道更是不限貸款年限，相較於沒有寬限期的銀行信貸（年限最長7年），房子抵押貸款能減輕每月還款壓力。

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不必賣房也有資金能運用

若臨時有資金需求，利用房子抵押貸款既能取得一筆資金，又可保有名下房產，只要按時還款，未來更有機會享受房屋增值空間。

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房屋抵押貸款利率與額度多少？

房子抵押貸款的利率與額度會受到個人財務狀況、信用條件，以及房屋本身條件（如地段、房屋類型、屋況）等因素影響。

以銀行來說，利率最低約2％左右，額度最高可到8成；民間機構則是月利率1％起，額度最高可達9成。

房屋抵押貸款試算範例：

以銀行為例，假設貸款800萬，利率2.6%（各銀行貸款年利率中間值）、年限30年、本息均攤還款；可試算出每月還款約31,900元。

以下也為你整理5家銀行的利率比較：      

※貼心提醒：以上資訊為2025年12月，實際變動情況以各行官網為準。

房屋抵押貸款申請4大條件

符合年齡限制

不論是銀行還是民間，想申請房屋抵押貸款必須年滿18歲（法定成年人），除此之外，有的銀行還會規定「貸款人年齡＋貸款年限」不得超過75。

房屋價值足夠

房屋的坐落地段、使用年限、種類、格局、屋齡等都會列入考量，若是小套房、老屋或者附近有嫌惡設施，貸款成數就會降低。民間貸款對於屋齡限制較寬鬆，用老房子抵押貸款也有機會通過。

信用狀況良好

若有貸款遲繳、信用卡遲繳、負債比過高、曾經債務協商等，銀行大多會婉拒受理。民間貸款則基本無須查看信用評分，主要以房屋價值為評估依據。

工作收入穩定

申請人必須有穩定的工作收入及薪轉證明，才能通過銀行房屋抵押貸款，畢竟這是確保還款能力的關鍵因素；然而對民間管道來說，只要房屋價值足夠，貸款過件率還是很高。

房屋抵押貸款應備文件？

• 全戶戶籍謄本
• 印鑑章、印鑑證明
• 土地、建物所有權狀
• 存摺封面影本（撥款用）
• 雙證件（正本＋影本，正本僅供核對身分）
• 房貸近1年繳款明細（二胎房貸、轉增貸應備）
• 財力證明文件（如薪轉存摺內頁影本、扣繳憑單、財產清單等）

房屋抵押貸款流程？

1. 事前評估
   除了清楚自身財務狀況，也要提前將其他費用（如開辦費、代書費等）列入考量。
2. 提出申請
   選擇貸款管道並準備相關文件，提出申請；專員估價完成後做成鑑價報告。
3. 機構審核
   審核貸款人信用、財務狀況以及房屋整體條件，規劃貸款額度、利率、年限等，並與貸款人確認內容。
4. 簽約對保
   雙方確認同意貸款合約內容，約定時間、地點親自核對並簽約。
5. 抵押權設定
   至地政機關進行房屋抵押設定，確保債權人的第一順位。
6. 撥款入帳
   手續完成，款項匯入指定帳戶；之後開始按月償還貸款。

房屋抵押貸款還款方式

以本息平均攤還最常見，有些銀行或民間可搭配寬限期，下面為你說明：

本息平均攤還

貸款本金和利息加總，平均在每一期償還；還款金額固定，風險最低，適合一般上班族、收入穩定之家庭，也是最多人選擇的方式。

寬限期

還款初期的期限內（通常為1~3年），每月只繳利息不繳本金；但剩餘本金須在寬限期後較短時間內償還，金額跳升大，適合新家有裝潢需求、預期收入顯著增長的人。

除了本息攤還，大家可能還聽過本金平均攤還，也就是每月償還固定本金，利息依照剩下的本金餘額來計算，但目前幾乎所有銀行跟民間都是採用本息攤還喔！

房屋抵押貸款常見問題

結語

房子抵押貸款用途廣泛，不論是購車、整合負債、投資理財，還是籌措第二屋的頭期款，都可利用它來取得較低利率的大額資金。

但房屋抵押貸款還款年限較長，申請前務必做好資金分配；若你有不動產貸款需求，也歡迎諮詢貸款就找我喔！