房屋抵押貸款能借多少？額度試算、條件、流程總整理！

最後更新日期：2026/09/18

房屋抵押貸款條件有哪些？利率是多少？非本人可以申請嗎？如果你正面臨這些問題，別錯過這篇文章！我們將為你說明房子抵押貸款流程的相關知識，並提供試算範例，讓你申貸更順利！

房屋抵押貸款是什麼？

房屋抵押貸款指以名下房產作為擔保品，向銀行或民間機構取得資金。由於有房屋作抵押，和信貸相比可取得較低利率和較高額度，貸款用途包含修繕裝潢、購車、債務整合、個人週轉等。

房子抵押貸款是一個總稱，依據房屋目前有無抵押以及借款方式，還可分成以下6種：

• 購屋貸款：為了購買房屋而向銀行辦理的房貸。
• 原屋融資：用原本沒有貸款的房屋進行第一次抵押借款。
• 房屋增貸：向原房貸銀行申請再增加貸款額度。
• 房屋轉貸：把房貸轉移到另一家機構，重新規劃方案。
• 二胎房貸：保留原房貸，用同一間房屋向另一家機構申請第二筆貸款。
• 理財型房貸：把已償還的房貸本金轉成可循環動用的額度。

房屋抵押貸款的優點？

• 貸款利率低：因為有房屋作為擔保品，對貸款機構來說風險較低，房屋抵押貸款利率會比信用貸款低得多。
• 貸款額度高：銀行房屋抵押貸款額度約鑑價的6～8成，比起受月薪22倍限制的信貸，更能解決大額資金需求。
• 貸款年限長：銀行房子抵押貸款年限約20～30年，有些甚至可到40年，民間管道又更彈性，和年限7～10年的信貸相比，較能減輕月付壓力。
• 不必賣房也有資金能運用：若臨時有資金需求，利用房屋抵押貸款既能取得資金，又可保有名下房產，只要按時還款，未來更有機會享受房屋增值空間。

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房屋抵押貸款利率與額度多少？

房屋抵押貸款利率和額度會受個人信用條件、財務狀況、屋況、屋齡等因素影響。一般來說，銀行房貸利率約2.4%起，額度最高大多8成；民間則是月利率1%起，額度最高可達9成。

房屋抵押貸款試算

以銀行為例做房屋抵押貸款試算。假設貸款700萬、利率2.4%、年限30年（無寬限期），則本息均攤試算結果如下：

• 每月還款：約27,296元。
• 總繳利息：約2,826,527元。

注意喔！如果你的房子還有房貸，再次用它向銀行抵押貸款時，可貸金額就會變成「房屋鑑價×可貸成數－原房貸設定金額」。假設：

• 銀行鑑價：1,000萬。
• 可貸成數：8.5成。
• 原房貸設定金額：800萬。
• 原房貸借款金額：700萬。

則本次可貸金額就是1,000萬×8.5成－800萬＝50萬。

房屋抵押貸款利率比較

以下也為你整理5家銀行房屋抵押貸款利率比較：

※貼心提醒：以上資訊僅供參考，實際情況以各行官網為準。

房屋抵押貸款還款方式？

房屋抵押貸款試算結果與還款方式息息相關，而還款方式可分為本金均攤和本息均攤2種：

• 本金均攤：每月還固定額度的本金，利息則以剩餘本金計算。前期還款壓力較大，但總利息較低。
• 本息均攤：將本金和利息平均分配在還款年限中，每月繳固定金額。還款壓力平均，但總利息較高。

在這2種還款方式中，本息均攤相對主流，因為每月還款金額固定，借款人要規劃資金調度較方便，再加上本金均攤初期月付金較高，申請時負債比也會跟著拉高，可能影響核貸評估。

※貼心提醒：部分房貸方案可申請寬限期，也就是前幾年只繳利息、不還本金，但寬限期結束後每月還款金額會明顯增加。

房屋抵押貸款條件有哪些？

房屋抵押貸款條件可分為4大部分，其中銀行和民間的審核標準又不太一樣。下面為你說明：

年齡限制

申請民間房屋抵押貸款只要年滿18歲即可，但銀行的規範相對嚴格，申請人除了要滿18或20歲之外，也不能超過60或65歲。另外，部分銀行還會規定「年齡＋貸款年限」的上限，區間落在75～90。

※貼心提醒：各銀行對於年齡的規定不太一樣，詳情以銀行公告為準。

房屋價值

房屋的坐落地段、使用年限、種類、格局、屋齡等都會列入考量，若是小套房、老屋或者附近有嫌惡設施，貸款成數就會降低。民間貸款對於屋齡限制則較寬鬆，用老房子抵押貸款也有機會通過。

信用狀況

銀行會調閱聯徵信用報告，若發現有貸款遲繳、信用卡遲繳、負債比過高、債務協商等紀錄，大多會婉拒受理；民間貸款則不會調聯徵，主要以房屋價值為評估依據，審核門檻相對低。

工作收入

為了降低風險，銀行會要求申請人有穩定的工作收入及薪轉證明，用來確保還款能力，但民間房屋抵押貸款不會強制你提供薪轉證明，所以收入不穩定、領現族、沒有勞保薪轉的族群都還是有機會過件。

因為條件不符遭銀行婉拒嗎？讓貸款就找我助你一臂之力！不論你是信用瑕疵、無薪轉還是屋齡較高，都可以填寫表單諮詢，我們會針對你的狀況評估最適合的方案！

房屋抵押貸款注意事項？

房屋抵押貸款雖然利率較低、額度較高，但申請前仍有4件事要評估清楚：

• 申辦費用：除了利息，還可能有開辦費、鑑價費、帳管費、代書費等成本，比較方案時要把總費用一起算進去，才能真正看出差異。
• 法拍風險：若申貸後沒有按時還款、長期違約，貸款機構可以聲請法院拍賣房屋，你將會失去自己的房產。
• 資金用途：貸款機構會確認借款用途，若你申請時說的用途與實際用途不符，可能會違反契約約定，導致資金被收回。
• 貸款管道：找民間貸款時，要注意對方有無要求先匯款、抵押身分證等不合理的行為，遇到這種情況須小心是詐騙。

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房屋抵押貸款應備文件？

• 全戶戶籍謄本
• 印鑑章、印鑑證明
• 土地、建物所有權狀
• 存摺封面影本（撥款用）
• 雙證件（正本＋影本，正本僅供核對身分）
• 房貸近1年繳款明細（二胎房貸、轉增貸應備）
• 財力證明文件（如薪轉存摺內頁影本、扣繳憑單、財產清單等）

※貼心提醒：各機構應備文件不同，申請前建議先諮詢。

房子抵押貸款流程？

1. 申請：選擇房貸種類及管道，準備文件提出申請。
2. 估價：專員為房屋鑑價，並做成鑑價報告。
3. 審核：審核條件，評估貸款額度、利率、年限等。
4. 對保：雙方當面確認合約內容並簽約。
5. 設定：至地政機關進行房屋抵押設定。
6. 撥款：手續完成，款項匯入指定帳戶。

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房屋抵押貸款常見問題

結語

相信看完這篇文章，你對於房屋抵押貸款怎麼選、怎麼辦理有了更深入的了解。提醒你，申請貸款前務必檢視自己的條件與還款能力，才能避免走彎路或面臨更大的資金困境。如果有房屋抵押貸款需求，也歡迎諮詢貸款就找我。